易憲容:房地產調控政策近期或將加碼

近日，中央主流媒體“新華社”及《人民日報》紛紛刊出文章，指出今年以來的房地產宏觀調控的效果十分有限。《人民日報》稱，盡管國家統計局公布的數據顯示，國內不少地方的房價有所回落，但民眾感覺不到，不少地方的房價甚至不跌反漲。也就是說，當前限購令、限價令。大造保障性住房、明碼標價及出臺房地產稅試點等一系列政策，對住房市場價格調整所起到的作用十分有限，或被地方政府一一化解。這些調控一旦放松，即使這些有限的效果也將前功盡棄。

現在，部分一線城市以限制高價格的住房銷售、加大低價住房人市等方法，人為將平均房價拉低。而房產稅在上海及重慶的試點，幾乎連毛毛雨都沒有下——房產稅征收近百日，其征稅總額競不及一套住房的價格。反觀香港，其2006年的住房財產稅占整體稅收的7.2％。也就是說，房地產宏觀調控的組合拳，根本沒有打在要害上，而是打在“棉花”上被彈了回來。對于這種現象，盡管國家主流媒體炮轟力度不小，但始終沒有找到真正原因。

在此，筆者卻琢磨出一些新的信息——新一輪的房地產宏觀調控政策可能要出臺，其政策力度將加碼。因為，在2010年“國十條”出臺之前，“新華社”曾連續六天發表關于房地產市場的評論；同時，《人民日報》也痛批當時的房價居高不下，要求強化對房地產市場的宏觀調控一“國十條”就是在這樣的背景下出臺的。同樣，2011年初，主流媒體再次集體對房地產市場發表評論，隨后，“新國八條”出臺。最近，主流媒體對房地產市場又紛紛評論，這是不是信號呢?在我看來，有一點是十分明確的，就是“新國八條”之后，市場出現的情況并非如中央政府所期望的那樣，房地產市場面臨的問題反而更為嚴峻。

為什么越是調控，面對的困難越大?是市場原因還是政策原因?當前國內房地產市場的根本問題到底何在?如果最近中央政府進一步加強房地產市場的宏觀調控，那么，所備用的政策有哪些?

其實，“新國八條”的效果之所以與政策的預期相差很遠，最為關鍵的問題是，對于如此發達、成熟及利益關系錯綜復雜的住房市場，中央政府卻更傾向于以計劃經濟的方式，比如說限購令、限價令、加大保障性住房建設等來干預商品房市場。既然使用的是行政干預的方式，而房地產政策又得通過一層又一層的地方政府來實施，因此，地方政府就很容易根據其需要一一予以化解。在目前的條件下，希望通過計劃經濟手段來化解當前房地產市場問題幾乎不可能，除非使國內房地產業重新回到計劃經濟的時代。

房地產市場與其他市場有一個根本性差別，就是它是一個個分散的區域性市場，其價格上漲或下跌都是區域性及過程性的。因此，即使中央政府能夠出臺有效的住房宏觀調控政策，其政策的效果也是緩慢顯現的，不可能立竿見影。何況，就當前房地產政策來看，盡管是以政府的行政性干預為主導，但是信貸政策調整所起到作用也是不可低估的。而這種調整的政策效應要真正體現出來，不僅要進一步強化其政策力度，而且也需要一個過程。

當前房地產市場最大的問題，就是其基本功能的缺失，房地產市場已經不是改善居民居住條件的場所，而是成了全民賺錢的投資工具。如果這種狀況不通過住房政策調整對其全面遏制，那么，要調整國內住房市場是不容易辦到的。

可以這么說，當前的房地產市場問題，關鍵就在于重新認識住房市場性質，讓住房市場回歸到其解決居住的功能。如果是這樣，中央政府宏觀調控政策的加碼，我估計可能放在兩個方面：信貸及稅收，其中稅收政策的調整可能性更高——重點會放在嚴厲打擊住房投機炒作上，即全面上調住房交易稅及住房交易所得稅。當然，這只是我個人的看法，政府到底會出臺怎樣的政策，還得拭目以待。