中投染指房地產(chǎn)

一則看起來有些“刻意”的消息讓本已處于漩渦中的綠城集團再次成為眾人矚目的焦點。

11月28日，綠城集團副董事長羅釗明在接受媒體訪問時證實，綠城集團旗下的綠城房地產(chǎn)、綠城陽光將與中投公司旗下建銀投資以及黑石基金擬成立合資公司，四方分別出資4.8億元、1.2億元、12億元以及2億元，投資于中國房地產(chǎn)。各方約定在公司成立時初步出資20%，余下的80%將于合資公司成立后兩年內(nèi)支付。

這個消息因中投公司十分敏感的身份而迅速成為市場的熱點。

在房地產(chǎn)調(diào)控進入深度博弈、價格剛剛產(chǎn)生松動的關(guān)鍵時刻，中投與綠城的深度接觸，究竟是“抄底個案”還是代表著“國家隊”的政策預(yù)判？

作為國家外匯投資平臺的中投，去參與國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)會帶來哪些問題？這個項目究竟是普通的合作還是中投入

主綠城的前奏？

接近綠城的人士透露，“這個項目僅是第一步，未來應(yīng)該還會通過這一平臺完成更多對綠城現(xiàn)有項目的收購”，“但具體什么時候收購，最后會達到什么程度，現(xiàn)在還不能確定”。

合資緣起

12月1日凌晨，綠城董事長宋衛(wèi)平再次被傳言“逼迫”現(xiàn)身，發(fā)表千字文澄清綠城并未破產(chǎn)被重組，這是綠城三個月來遭遇的第四次“風(fēng)波”。

在節(jié)節(jié)進逼、放松無望的房地產(chǎn)調(diào)控政策面前，負債率高達163.2%的綠城先后經(jīng)歷了“信托門”、“退市門”、“海航收購門”等風(fēng)波，一直被認為可能成為第一家在調(diào)控中倒下的大型房企。一貫桀驁的宋衛(wèi)平亦被迫表態(tài)，“做不下去就三條路：降價促進銷售、把手上的項目騰挪出去、或者干脆全面降價，然后就退出房地產(chǎn)不做了”。

但降價并不順暢。“綠城拿地的時候正是樓市高點，地價也拍得非常貴。而且綠城做的是高端，拿的基本都是位置非常好的地。”一家杭州房地產(chǎn)公司業(yè)內(nèi)人士稱，“降價的話，它的成本很難覆蓋。宋衛(wèi)平是一個特別看重樓盤品質(zhì)的人，不可能像小公司一樣壓低材料成本。”

綠城執(zhí)行董事韓波亦曾表示，2009年時，杭州地區(qū)拍賣地價已經(jīng)占到總成本的60-70%。

根據(jù)綠城集團旗下上市公司綠城中國（3900.HK）的中報數(shù)據(jù)，“綠城集團在全國擁有超過四千萬平方米總建筑面積的優(yōu)質(zhì)土地儲備，確保了集團未來五至七年的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。”

而目前對前來團購的阿里巴巴員工給出的92折，是綠城已經(jīng)作出的最大打折舉動。在新開盤項目普遍下調(diào)售價的杭州，這個折扣顯然不具備足夠的競爭力。綠城只做高端的定位也決定了它不可能通過大幅度降價來自損品牌。

騰挪項目也許是綠城的另一出路。

早在今年6月，綠城中國（03900.HK）就公告稱，綠城房地產(chǎn)與綠城陽光、合資伙伴甲及乙，于今年6月3日訂立協(xié)議，擬投資成立合資公司，四方股權(quán)分別為24%、6%、60%及10%。但并未透露合資方的具體身份。

在被收購的傳聞愈演愈烈之后，羅釗明在接受媒體采訪時證實了兩者的身份，一為中投旗下的建銀投資，一為中投參股的美國私募股權(quán)投資基金黑石集團。

羅釗明介紹，合資公司成立后會成為一家投融資平臺，“主要投資一些城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)項目，也會包括一些綠城的項目”。

根據(jù)目前披露的信息，這家項目公司注冊資本金為20億元，相比綠城龐大的負債，這份小小的資金微不足道，并不能實質(zhì)緩解綠城資金短缺的狀況。

陽光厚土房地產(chǎn)基金合伙人陳方勇表示，“這個公司可以看做是一個類房地產(chǎn)基金的公司。從資金角度來看，如果通過這樣一個平臺倒手，還不如直接把項目賣給別人，那樣對緩解綠城的資金流緊張狀況更有幫助。”

但前述杭州房地產(chǎn)公司業(yè)內(nèi)人士表示，綠城集團可以向這個公司轉(zhuǎn)讓項目，黑石和中投不乏后續(xù)資金，但具體負責(zé)項目的人可以不變，綠城可以以“代建”的形式繼續(xù)主導(dǎo)整個項目。“左手轉(zhuǎn)右手總比賣給別人好”。

綠城董事長宋衛(wèi)平在回應(yīng)“被破產(chǎn)”時表示，“我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。”

顯然，中投成為了綠城度過寒冬的火爐。

建銀出手

綠城尋求外部合作并不令人奇怪。此前，已有消息稱，海航、融創(chuàng)中國同綠城進行接洽，亦有傳聞稱，杭州市政府正組織包括浙江鐵投集團、能源集團等與綠城有過合作關(guān)系的國企聯(lián)手注資綠城。

但最終確定的接手方還是令人大跌眼鏡。

注冊資本達到206億元的建銀投資是不折不扣的“國家隊”。官方資料顯示，它是中投公司旗下匯金公司的全資子公司，是中投公司的國內(nèi)資本運作平臺，之前其對房地產(chǎn)行業(yè)的投資并不多。

建銀投資于2004年創(chuàng)立，其初始定位為承接建設(shè)銀行股改上市遺留的一部分固定資產(chǎn)、自辦實體、對外投資以及委托貸款等。

在對建行遺留資產(chǎn)進行重組、管理之外，建銀投資還承擔(dān)了一部分非銀行金融機構(gòu)的出資人角色，注資業(yè)績不佳的券商，先后控股了近十家券商。但為了符合“一參一控”的要求，建銀投資先后撤出，最后只留下控股宏源證券及參股瑞銀證券。

同時，建銀投資還創(chuàng)立了中投租賃、中投資本等其它子公司，并以LP身份參與了綿陽產(chǎn)業(yè)基金、聯(lián)想弘毅基金等知名PE的募集。

2006年，建銀投資成立了建銀投資實業(yè)有限責(zé)任公司，注冊資本金為10億元，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理等方面的經(jīng)營。

在此平臺下，其定位一直是“進行以持有型物業(yè)為主的房地產(chǎn)投資”，即購買商業(yè)地產(chǎn)，長期持有增值，并不涉足住宅項目的開發(fā)和投資。此次跟綠城的合作，最終的主體是建銀投資還是建銀投資實業(yè)，目前尚未得知。

據(jù)消息人士透露，此次與綠城的合作，可能是由中投公司董事長樓繼偉親自拍板，建銀投資只是充當(dāng)了一個過道。為什么中投不直接投資？究其原因，還在于章程上的限制。

中投公司公司章程規(guī)定，“中投公司原則上不主動參股境內(nèi)非金融企業(yè)，但被動持股、購買境外上市公司股票，或經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)的例外”。

此前，中投已經(jīng)在國務(wù)院批準(zhǔn)的領(lǐng)域內(nèi)，低調(diào)投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場，并在深圳落實了兩個具體項目，一為參與落馬洲河套項目建設(shè)，一為與深圳市政府合作，組建中投控股公司開發(fā)前海深港開發(fā)區(qū)項目。這兩個項目皆為國務(wù)院批復(fù)的深港合作的城區(qū)開發(fā)項目，并不牽涉住宅。

但這次，中投并未動用集團層面的投資渠道，而是借用了其國內(nèi)投資平臺建銀投資進行具體執(zhí)行，因而規(guī)避了相關(guān)部門的批準(zhǔn)程序。

中投對房地產(chǎn)行業(yè)的熱情可見一斑。此外，中投公司在集團層面持有以房地產(chǎn)基金為特色的中信資本40%股份，根據(jù)2010年年報，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在其全球資產(chǎn)組合總量中占比約為5%。

11月最后一周，樓繼偉分別在《人民日報》及英國《金融時報》發(fā)文，宣布看好“基礎(chǔ)設(shè)施投資”。而黑石基金與中投“沾親帶故”，其在中國國內(nèi)的投資邏輯亦被其董事長定位為“中投的助手”。

尷尬中投

在這場交易中，中投的身份還是顯得有些尷尬。定位為國家外匯投資平臺的中投，本應(yīng)布局海外，實現(xiàn)外匯資產(chǎn)的增值保值，投資國內(nèi)房地產(chǎn)無論如何都算是副業(yè)。

此前，中投公司利用外匯儲備投資黑石基金，黑石基金再重新大舉進軍國內(nèi)已經(jīng)被人指責(zé)為假外資的返程投資，“外匯轉(zhuǎn)了個圈又回到了國內(nèi)，并未起到外匯投資的本來目的”。

而且，中投公司已經(jīng)面臨資金枯竭的狀況。樓繼偉在2010年年報中透露，截至2010年年末，現(xiàn)金在中投公司的總投資規(guī)模中占比已經(jīng)降至了5%。其從2010年年末就開始謀求二次注資，預(yù)計將在近期初現(xiàn)眉目。

如果利用此合資公司進行后期資本運作，初期的20億資金可能遠遠不夠。事實上，業(yè)界正在流傳的另一個版本是，這家公司最終的注冊資本金將達到60億元，其中建銀投資的認購額度將是36億元。

通過中投旗下的建銀投資，外匯儲備資金曲線進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，引起了極大的爭議。

但根據(jù)目前的規(guī)模計算，這些資金對市場影響并不大。

但一位深圳的資深投資公司人士還是表示，中投如果要使用外匯儲備進行國內(nèi)投資，相當(dāng)于把外匯換成人民幣，會增加國內(nèi)的資金供應(yīng)。但是，中投公司可能通過和國內(nèi)銀行進行貨幣互換來規(guī)避這個問題，即銀行給項目公司發(fā)放貸款，中投公司用外匯還給銀行。

另一方面，在調(diào)控政策爭議不斷、房價剛剛開始松動的敏感時期，中投此舉更是被指為有“曲線救市”的信號，并且業(yè)內(nèi)因此又傳出“國進民退”的聲音，一旦遭遇宏觀調(diào)控造成資金短缺，民營企業(yè)也愈來愈有意倚靠資金充裕并有政策支持的央企。

“目前看來，資金充裕的央企，有些限于主業(yè)不得投資房產(chǎn)的國務(wù)院令限制，有些主業(yè)為房地產(chǎn)的央企如果去介入，整合重組民營企業(yè)難免引起反彈。”陽光厚土房地產(chǎn)基金合伙人陳方勇表示，“反倒是以中投為代表的金融企業(yè)，可以比較放心的對房地產(chǎn)業(yè)進行投資。”

而民營房地產(chǎn)引入金融資源比較豐富的純投資公司，亦可以避免同業(yè)并購產(chǎn)生的日常經(jīng)營管理權(quán)的變動。

據(jù)他了解，以國開金融、中國人保為代表的國有金融機構(gòu)都對進軍房地產(chǎn)龍頭企業(yè)虎視眈眈。此次進入綠城，傳聞中新華人壽也有參與。

“如果中投與綠城的合作項目獲批，那些大型的金融央企紛紛跟上，地方投融資平臺也就有了跟進的理由。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會不會架空，還真的不好說。”前述資深投資公司人士表示。

目前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場上有大量的中型企業(yè)資金鏈狀況非常緊，通過其它渠道融資不僅風(fēng)險很大，而且成本非常高。

“如果有政府背景的金融企業(yè)進入，那是求之不得的狀況。”陳方勇說，“國投民建對于他們來說，應(yīng)該是比較好的結(jié)局。”

深圳德信資本高級投資經(jīng)理劉聰表示，無論是地產(chǎn)基金還是中投，現(xiàn)在充當(dāng)?shù)亩际恰熬燃薄钡慕巧胫髦螅瓉淼拈_發(fā)商獲得的總收入會減少。未來的房地產(chǎn)業(yè)，投資商和開發(fā)商分開，原有的開發(fā)商退守價值鏈后端，可能將會變?yōu)槌B(tài)。