降價到位是激活樓市的關鍵

中國經濟進入了一個弱增長周期，房地產行業同樣也進入發展相對緩慢的時期。在當前的市場博弈階段，能否真正降價到位是激活樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及市場庫存相對較大的關鍵。

非傳統融資渠道凸顯

在當前樓市成交量明顯下降、通過銀行貸款等傳統渠道融資難度加大、房企資金鏈愈加趨緊的情況下，大型開發企業將更加注重通過項目自身銷售及非傳統渠道融資。同策數據顯示，今年上半年，十大標桿房企已完成海外融資324億元，超過其去年全年海外融資金額的總和。房地產信托規模達1541億元，同比增長119％。

非傳統融資渠道為什么會凸顯出來呢?筆者認為是由以下幾個原因造成的：

第一，銀監會要求銀行減少房地產貸款，并采用四種措施規避風險，更加注重從“過程控制”層面來防范房地產資金面招致的整個金融系統的風險，使傳統渠道融資的難度不斷增加。

第二，

“新國五條”出臺后，二、三線城市的“限購”提上日程，大型房企轉戰二、三線城市的戰略可能會受阻，資金面上有可能面臨更大的市場壓力。

第三，大型開發企業在融資渠道構架上也堅持傳統渠道與非傳統渠道兩條腿走路。例如在6月底，金地收購了香港上市公司華人置業旗下至祥置業61.96％的股權，意圖借此次收購獲得香港主板上市平臺進行海外融資，支持其商業地產的發展。

商業地產投資要交“學費”

住宅“限購”導致開發企業紛紛轉投商業地產，大多數龍頭房企都把商業地產當做企業轉型的一個主營方向。但在轉投商業地產的熱潮中，房企也要認真冷靜地思考潛在的種種問題：

第一，在新興區域開發商業地產，布局過于超前。新興區域大肆興建城市綜合體，不僅直接導致區域內商業地產供應量偏大，而且，在未來將不得不面臨更多的長時間的培育及項目的經營問題。

第二，企業是否有充裕資金或融資模式來支撐項目的可持續經營。在商業地產領域，雄厚的資本是決勝的必不可少的條件。良好的資本運營能力與創新能力、商業地產贏利模式的確定和對市場前瞻性的判斷，將成為決定商業地產投資者成功與否的關鍵因素。

第三，城市綜合體同質化競爭嚴重。在各地城市綜合體井噴、蜂擁挺進“地標時代”的同時，城市綜合項目能否實現定位差異化、彰顯出各自的特殊元素成為其成功的主要因素。

那些進入商業地產領域的新秀，即使可以從同行當中挖幾個核心人才過來，但是項目的經營管理絕非如此簡單的事，商業地產的投資者在經營管理方面要做好交充足的“學費”的準備。

今年年底及2012年房地產市場走勢如何?從現在起到明年3月份的時間段還是比較關鍵的，12月份將召開中央經濟工作會議，明年3月份將召開“兩會”。這些會議將確定2012年的基本工作思路，包括房地產行業的后續政策。如果說在這些會議上有一個明確基調的話，開發商將會據此調整自己的策略。假如調控政策持續從緊，那么房企降價的預期會加強。并且，在操作上他們也會更加接近于實際降價，而不是惺惺作態式的降價。如果房企可以直接降價10％，應該可以激活成交量。