地產新品種的機遇

房地產行業洗牌“三段論”

2012年，中國的房地產行業會不會來一次真正意義上的洗牌?其實，早在2007年10月份起，中國的房地產業就已經在洗牌了。中國房地產行業洗牌可以歸納為三個階段：

第一個階段是政府動力的展現。2008年的金融危機是一個插曲，救了房地產的命，使政府提前結束了調控，才導致了2009到2010年房價新一輪的上漲，致使政府又采取強硬的手段進行調控。

第二個階段體現在四個問題的系統性解決上：一是民間投資渠道的多樣化、市場化；二是保障性住房的大量供應；三是房地產的行業管理進一步規范化，包括土地的獲取、融資、預售制度以及閑置土地的處置等；四是稅收體系的調整，房地產的開發、交易和持有環節的稅收都需要合理地調配。

洗牌的第一個階段是單一的、強制性的行政手段，即所謂的“政策市”。第二個階段是系統性手段。這兩個階段都不足以讓行業洗牌真正完成，房地產的洗牌最終還是要經過一個市場的階段，即第三個階段，在這一階段徹底解決供求關系，才可能使房價回歸到一個理性的跟國民經濟增長和個人收入增長相匹配的階段。

平抑房價要靠增加供應

目前，關于土地流拍的新聞已經成為行業的熱點之一。土地流拍最直接的后果是地方政府土地財政收入大幅減少，促使地方政府成為推動限購政策終結的一股力量。

僅靠推出保障性住房不足以維持房地產供求關系的平衡，供求不平衡就會導致房價的畸形上漲。所以，對土地供應的管理尤為重要。構成房地產開發成本的三大塊是土地成本、建安成本和政府的稅費成本。建安成本在總成本中占比較小，可降的余地也很小。如果土地成本和開發環節的各種規費稅費都不下降，意味著受損的只有發展商的利潤。利潤下降了，開發商的熱情就降低了。而供應量不足，就會導致房價上升，這是個常識。以往的調控中，政府依賴限制供應，用多種政策打壓供應，企圖以此遏制房價。實際上，平抑房價最有效的方法不是打壓供應，而是增加供應。這么多年的房價高漲，除了投資手段單一、使投資過度集中在房地產外，也有保障性住房供應不足的問題。

養老地產順勢突圍

隨著樓市宏觀調控的加碼，行業里出現了一種有趣的現象：不受政策影響的地產品種熱了起來，養老地產更是為我們提供了巨大的機遇和挑戰。

養老地產有著強烈的中國特色，但長期以來供應嚴重不足并存在著種種問題。養老產業需要政府、企業和社團組織三者共同去完成。但是，這三者在中國都存在準備不足或者幾乎沒有準備的問題。另外，養老的各項市政設施，尤其是醫療機構和健康服務機構供應也嚴重不足。

種種原因導致養老地產市場成為一個幾乎完全空白的市場，但同時它又是一個必需品市場，不同于商業地產那樣的經營性產品和旅游地產那樣的奢侈品產品，養老地產是個很剛性的市場。因為中國人口基數太大，所有的銀發問題一旦爆發就會變成巨大的社會問題。由于社區、社團、城市、政府等各方面都沒有做好這方面的準備，導致養老地產的需求量變得非常大。

在目前調控政策從緊的形勢下，如果講房地產行業存在著一種真正意義上的突圍，我覺得養老地產這塊的空間是非常大的，是未來開發商可以大規模進入的市場。