中國房地產投融資創新任重而道遠

鵬華新基金募集申請在國內獲得批準的消息，引發了許多討論與思考。有人認為，這僅僅是為中國投資者開辟了一個新的投資渠道，對于中國房地產的意義并不大；也有人認為，鵬華的被批準，給予了中國房地產投融資許多新的思路。在此次的中國房地產業協會金融專業委員會調整重組會暨房地產金融發展研討會上，與會嘉賓們紛紛就中國房地產投融資的現狀和創新暢所欲言。

危機帶來的機遇

在房地產金融發展研討會上，與會嘉賓一致認為，此次房地產市場的危機，從另一個角度而言，反而是一個機遇。它迫使開發商開始認真考慮中國房地產投融資創新的問題。

“可以說，中國房地產PE(私募股權基金)的發展，得益于房地產對于銀行融資依賴的落空。”金地·穩盛投資管理有限公司總經理吳濤說，“一年來銀行信貸規模的收緊，讓房企不得不提高信托和PE的融資比重，也讓房地產商與金融界人士更多地思考有關這些融資渠道的問題。”

顯然，嘉凱城集團是其中之一。自從2010年4月試圖通過PE融資開始，嘉凱城就在考慮一種新的發展方式。

“我們在不斷的接觸當中，也在不斷地思考，認為PE不僅僅是一個融資平臺，更是一個投資平臺。”嘉凱城集團股份有限公司副總裁趙衛群女士說，“所以，我們在做房地產開發的同時，也開始平行進行房地產投資與資產管理。”

正如盛世神州房地產投資基金管理有限公司董事長張民耕所說，以前的房地產市場，只有借貸，沒有金融，開發商更多地著重于房地產的居住屬性，從而忽略了其金融屬性。而在這輪調控所帶來的資金危機中，是時候調整大家的經營理念，為中國房地產尋找一條可持續地發展道路了。創新提供動力

“市場上有錢，而中國房地產的融資難，在于市場預期太差。”中國銀監會非銀部信托處處長戰宏偉說，從2006年的3600億元，到201 1年的4.4萬億元，中國信托規模增長速度不可謂不快。而4.4萬億元信托款中，大概有7000億元流向了房地產。“所以，從長期來看，信托將成為解決中國房地產資金需求的一大功臣。”戰宏偉說。

吳濤認為，無論是信托，還是PE，或者是信托產品與PE的證券化，都能夠有效地將社會上的資金引入房地產，為永遠缺乏資金的房地產業開辟一條穩定而持續的融資渠道，同時也將為大量的民間資本提供一個不錯的投資平臺，不僅讓普通民眾從房地產發展中獲益，也能預防“炒房”式的直接投資吹大房地產市場泡沫，從而促進房地產市場健康穩定地成長，真正成為經濟發展的動力。

而據亞太房地產協會總裁PeterMitchell介紹，信托與私募基金在亞太地區的成長非常迅速，目前已經有了成熟的規則制度。它的整體投資回報率高于其他形式的投資，更為透明的操作模式則更好地保護了投資人的權益。

需要改變的理念

“現在有許多房企在做PE，但他們僅僅是把它當做一個融資平臺來做。”戴德梁行大中華區高級董事鄭家輝說，“這是因為房企在自身的定位上就沒想清楚，他們沒有把自己看做一個投資管理人，自然也就不會考慮和開發PE作為投資平臺的功能。”

“事實上，很多房企沒有意識到，做房地產投融資管理也是在做房地產。”趙衛群說，“他們的經營理念還停留在開發、建房和銷售上。但是顯然，這種單一的房地產經營模式的規模將越來越小。”

“顯然，未來PE的發展方向有兩個：一是PE的證券化，這就需要引進合格管理人制度；二是機構投資將取代個人投資，成為PE的主要資金來源。”吳濤表示，目前PE的主要運作模式也有兩種：一種模式是投資人與運營人合一，即PE的發起人就是其投資人，大部分是根據已有的項目進行融資，現在這種模式在中國是主流；另一種模式是投資與運營分離，由專業的團隊組成專業的公司，先接受投資機構和投資人的投資，然后再尋找投資標的，這種模式在美國、日本等國家是主流。“而這種投資與運營分離的方式顯然也應該成為中國PE發展的主流。”