降價潮蔓延,城市價格體系有望重構

11月14日瑞銀發表評論，預期今年第三季度至明年年底，中國一、二線以及其他城市房價將分別下跌20％、10％和5％，同時對碧桂園、合景泰富、雅居樂等內地地產股T調目標價。高周轉房企庫存壓力加大，重點城市重點項目抓緊跑盤。

近日萬科成為媒體“寵兒”，深圳和上海清林徑項目都下調售價15％，發生老業主“維權”事件。雖然萬科發表言論，表示沒有實施全國范圍降價，項目會根據市場定價售房，但萬科上百個項目在同時動工建設是不爭的事實。萬科深圳業績壓力不小，年內有11個項目推盤，日前啟動第三次萬團大戰，公園里和清林徑各推50套特價房，每銷售10套再增加1％折扣，最高8.8折則為深圳萬科最大優惠。

龍湖表示，11月和12月搶收思路將延續，重慶龍湖沖100億元業績，旗下5個項目800套房源大特惠入市。對于奉行高周轉企業而言，雖然有良好的現金儲備，但全國幾十個項目同期開發，淡市下房源庫存壓力加大，中長期營運看仍舊有壓力。標桿房企雖然明確表態會謹慎拿地，但近期港企在內地頻頻拍地成交，不排除儲備資金抄底的可能，而土地是企業資金支出的大項。

降價隊伍擴大，二線、區域和城市本地房企主動加入降價陣營。先期高調降價企業多發生在中海、保利、龍湖、恒大等第一梯隊，目前金科、金融街等二、三級梯隊，以及城市本地企業加入降價隊伍，已爭奪市場有限客源，搶得銷售話語權。上海大華琺朵公館直降4000元／平方米，北京中弘像素推出7折。

降價潮由城市外圍向市中心蔓延，一線城市向樓市發達的二、三線城市輻射。上海降價項目已經突破嘉定和松江，供應量相對集中的閘北有三個盤集體調價，大寧瑞仕花園、上海香溢花城、大寧城，大華琺朵公館位于浦東中外環區域。—線城市的降價樓盤增多，會波及二、三線購房者情緒，觀望氣氛更加濃重，會壓迫二、三線特別是樓市發達城市協同性降價。無錫、佛山、寧波、舟山、南寧、南京、沈陽等樓市降價項目增多。

高端項目不再高傲，銷售是首要目標。高調降價驅動區域價格重構。沈陽碧桂園38套別墅限時三天開盤6.8折，徐匯區預期售價高達8萬元的綠地海珀旭暉開盤8折，豪宅標桿星河灣上海閔行項目調價，綠城杭州三個項目集體9.2折，上海尚海灣豪庭均價7萬元，團購價最高8.1折。對于任何買家而言，房價都是考慮購房的第一要素。

房企加大項目的銷售力度將帶動整個房價下行，特別標桿企業的高調降價行為可能重構區域房價。杭州下沙價格已經重構，從兩個酒店式公寓保利灣天地和世茂廣場9月千人團購，將下沙均價由萬推進到“7”字頭，更帶動區域內商品住宅下行，金隅觀瀾時代三人成團，開盤最低價8968元起。保利灣天地最后500套房源，在先期折后價8900元基礎上再9.5折。上海嘉定為目前供應重地，龍湖“華東搶收”計劃——龍湖酈城10月調價20％，點燃片區降價熱情，盤古天地團購價8.5折，綠地秋霞坊1.9萬元降至1.3萬元；路勁翡麗灣均價1.7萬元，推出77～123平方米2萬元抵10萬元，150平方米以上2萬元抵15萬元優惠，接近9折；新城公館100套特價旁直降7000元。

在一手房多個項目集中降級區域，一、二手房價格倒掛現象再次出現。對比股市，開發商對房價調整更加敏感，做為散戶的二手房一旦有意愿性降價，那么整個價格重構可期，而這個戲碼也將在2012年緩步上演。房價的逐步下調，吻合政府宏觀調控軟性著落的預期目標。