年終沖刺誰是樓市“三好生”?

年度銷售目標陷入困局

截至2011年11月8日，包括萬科、金地在內的多家品牌房企公布了10月份銷售業績。目前來看，典型房企“萬保金招”10月份業績普遍環比下跌。萬科實現銷售額103.4億元，環比下跌17％；金地銷售業績26.7億元，環比下跌29％；富力銷售金額21億元，環比下跌32％；保利地產銷售業績54.2億元，連續3月下滑，銷售目標達成率78％。

一葉知秋。限購、限貸，一系列的調控措施讓日漸積壓的庫存成了壓在房產商心頭的一塊石頭。從各大房企的年報分析，四大龍頭“萬保金招”仍然成為上市庫存的集中營，4家公司的合計庫存為4523億元，同比增長47％，環比增長8％，并占到了所有A股上市房企庫存總和的近四成。與過去十年的年報數據相比，今年房企資產負債率達到最高值。

尤其是萬科A股更直接指出，受新推盤增加和成交放緩的影響，商品住房的可售存量隨之上升，部分城市新房可售庫存已經處于2010年以來的高位。由于10月前后歷來是新盤上市高峰，未來一段時期，預計新房供應將繼續增加，市場存貨壓力也會進一步加大。

“在限購和限價壓制下，今年以來一線城市的房價漲幅被抑制。”貝塔策略工作室杜麗虹指出：銷售速度的分化更集中體現在商業模式上。沿規模化和城鎮化模式擴張的房企，周轉率降幅普遍較小，高端化和區域性地產企業則普遍受到沖擊較大。

杜麗虹介紹說：

“原本周轉速度快的房地產企業，優勢進一步擴大。原本周轉速度慢、利潤率高的企業面臨更大的去化壓力。”在她的預測中，若調控期小于一年，10％的房企會面臨資金威脅。如果調控期延長，情況將大不相同，30％的房企將突破安全底線。

“在本輪宏觀調控下，房地產行業去庫存過程一直比較緩慢。”東北證券分析師高建進一步指出，“如果政策不出現逆轉，那么2012年各個城市的產品庫存水平仍將繼續上升，并有可能加速度去庫存。”

其實，除了上萬億元的庫存，讓房企更加焦頭爛額的則是年度銷售目標完成恐有難度。隨著11月、12月，市場可能出現“量價齊跌”的風險，加上年底為各項工程款支付時點，開發商資金壓力會增大，削減新開工、投資是必然。而接下來最為嚴重的將是房企資金更顯危機。

根據國家統計局9月9日公布的數據顯示：1至8月，房地產開發企業資金來源中國內貸款同比增幅較去年同期更是下滑22.7％，僅為5.1％。由于傳統融資渠道遭堵。近來情況顯示，海外融資被外管局《關于核定境內銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關問題的通知》叫停，地產信托發行的審批也明顯減速，這些措施都使得新型的融資方式也接連關閉，目前僅有房地產私募基金因為監管空白而得到生存機會。

一方面債臺高筑，另一方面上市房企則仍然手握重金。也就是說，在嚴厲的房地產調控之下，中小型房企面臨更大的資金壓力。財經評論員葉檀說：“如果中國的房地產調控政策持續不斷，那么房地產企業家數會出現幾何級數縮水，接近負債上限的30％左右的開發商，會在今明兩年被清理出局。”在她看來，降價銷售是當前很多資金緊缺的房企不得不做的自救手段。

誰是贏家?

可見，在這輪宏觀調控政策下，房企被籠罩在悲涼氛圍之中。其中，最有代表性的則是綠城中國，率先成為此次調控下的失敗典型房企。今年以來，綠城中國也一直處于輿論的風口浪尖。

已近年關，綠城中國的年度銷售額剛剛過半。截至10月底，對僅完成全度銷售目標55億元的綠城中國來說，雖然“被破產”的傳聞被其掌門人宋衛平調侃為“冷幽默”，但是綠城中國的風波已經拉開了房企資金困局之斗的序幕。一個不爭的事實是，一向以打造高端產品，專注于產品品質的綠城，調控對其影響力之大。在不確定的市場變化面前，在政策考驗下，產品路線偏高端成為綠城銷售遇滯的主要原因。這與宋衛平之前的超越萬科，成為行業老大的信誓旦旦，在樓市“寒冬”面前顯得是那般的蒼白與無能為力。

然而，就算是地產老大的萬科，在本輪調控面前也顯得捉襟見肘，不得不接受轉型商業地產的事實。在千億元之外，萬科發布“實行冬天模式”的消息，是要向業內傳遞的信息是：在限購、限貸、銀根緊縮的基調不會變的前提下，200億元撬動商業地產，以備“寒流”。

那么一直以住宅開發為主的萬科，在此次調控中企業戰略調整為：“貓冬”轉型商業地產，向萬達看齊。從另一個角度看，是否意味著，萬科的發展模式并非適應市場形勢?

事實上，樓市傳媒董事長蔡鴻巖兩年前出版的《批判萬科》一書中，對萬科的戰略模式及經營理念早已做出預判。該書提到：專注于住宅地產開發的萬科，在專業化另一值得關注的層面是增持商業物業比例，可以逐漸改變住宅開發“買地一建造一銷售”的單一生產模式。持有型物業比例增多，開發商可以有相對穩定的現金流收益，既可以抵抗類似金融危機這樣的風險，又為企業融資提供了便利。

而直到此時的房產“限購令”，在今日的宏觀調控下，執意將商業地產拒之門外的王石才提出：現金為王、快速出貨、轉型商業地產。

一石激起千層浪，地產老大萬科的一舉一動卻是牽一發而受全身，備受業界關注。無疑萬科轉型商業地產，又一次成為了行業內的標志性事件。雖然之于王石，轉型商業地產是在宏觀調控下的被迫無奈之舉。

面對萬科的無奈，萬達在本輪調控中卻游刃有余。在業界一直與萬科并駕齊驅的萬達，在2011年“調控年”的前三季度銷售金額450億元，這僅僅是一個銷售金額，算上萬達的自持物業、租金收入已經直逼萬科，同時也強力帶動了相關住宅地產銷售業績的突飛猛進。一躍成為亞洲商業地產老大。

同萬科發展歷程、發展時間略同的萬達，一直在復合型高端城市綜合體上進行探索，憑借“商業+地產”的模式，形成商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨和旅游度假五大支柱產業。值得一提的是，此前本刊的《2011“兩萬”時代》報道中指出：萬達模式是通過銷售項目上的住宅、公寓及寫字樓以獲取現金流，然后反哺產品組合中的持有物業，實現資金鏈的平衡。這種模式對住宅行業的依賴度極高。

顯然，在房地產市場陷入低迷之際，萬達成功的運作模式已從當前取得的“雷人”業績中得到證實。在此之際，鑒于住宅調控的背景，萬達換擋減速前行，為了降低地產調控對自身帶來的影響，除了減緩在商業地產上的拿地節奏外，還大肆增加地產調控的盲點——旅游地產的開發。而萬達掌門人王健林提出：2012年“備戰”1200億元的藍圖構想，并非是野心使然，恰恰在于高瞻遠矚的發展定位決定著一個企業的發展和未來。

市場只是給有準備的企業，在調控面前、在現實面前只是適者生存。在本次調控中，當大多數房企都陷入資金困局之際，恒大地處可堪稱為本次調控中的一匹黑馬。截至2011年10月，恒大累計銷售額為778.7億元，提前兩個月超額完成全年目標。成為中國唯——家超額完成全年目標自排頭兵企業。

仔細探究恒大面對調控的成功秘笈可歸功于：一是跨越式發展保證充裕的現金流；二是全國布局并深耕三線城市；三是，標準化的產品運營模式；四是超強的執行力，使的恒大用一年的時問能做完十年的工作量。

毫無疑問，無論是在逆市中做到銷售第一的恒大，還是轉型商業地產的行業老大萬科，已被推上樓市T臺的萬達，在市場的大浪淘沙中，誰是最終的贏家?誰是樓市“三好生”?在低迷中房地產企業將如何走向?雖然懸疑未解，但總而言之，房企依然面臨較大的銷售壓力，可預見的各項費用的結算、分紅等，也將使房企銷售增添新的挑戰。無論是眼前的銷售、資金困局，還是未來面臨的高庫存壓力，房企降價已成為必然趨勢。種種跡象表明，在“限購、限貸、限價”之下，開發商們正在體會冬天的寒意。2012年各大房企的擴張速度將明顯放緩。或許，經過這幾年市場跌蕩洗牌之后，房企的命運基本已經清晰或被鎖定。處于艱難盤整期的房地產市場開始理性回歸。