易居攜手21世紀中國不動產中介陣營醞釀巨變

易居(中國)控股有限公司(簡稱易居)與IFM投資有限公司(即21世紀中國不動產，代碼CTC)的合作，看似偶然，實則暗藏玄機。

雙方合作的內容，用中國A股的話說就是，在美國上市的21世紀中國不動產將向易居及21世紀中國不動產創始人，進行一次“定向增發”。本次共增發約9.6億股普通股，約占21世紀中國不動產擴股后完全稀釋股本的57.8％。交易完成后，易居將成為21世紀中國不動產的最大股東，持有37.3％股權；21世紀中國不動產創始人將易居的財務支援，增持公司20.5％股權。增發價是每股普通股0.0267美元(或每股存托股0.40美元)，公司每股ADS代表15股普通股。21世紀中國不動產此次融資約2500萬美元。

頗有意味的是，易居在新浪樂居官方網站發布的消息稿，標題是“逆市入股21世紀中國不動產將成為最大股東”；21世紀中國不動產發給媒體的消息稿，標題是“21世紀中國不動產公布2500萬美元增資意向書”。它們無意中透露出易居與21世紀中國不動產對于本次融資取向的微妙之處。

毫無疑問，手握大把現金的易居，正在尋找新的投資機會，這樣的機會仍將以房地產市場為主渠道。前不久，易居向同在美國上市的中房信董事會發出收購其剩余股權要約，以1.6美元加0.6股易居中國股票的固定價格收購每一股中房信，交易估值為8.973億美元。目前，易居中國持有中房信54.1％的股份。收購若完成，中房信將被私有化，而新浪則成為易居的最大股東。

上述對中房信發出要約收購的同時，易居與21世紀中國不動產的談判正在緊張進行。易居為什么要在此時大舉進入二手房市場?

到201 1年底，此輪調控仍無放松的跡象，從中央領導的表態來看，2012年也不太可能轉向。在此背景下，二手房為主營業務的中介機構，開始迎來一波愈演愈烈的關店潮。高峰時開店，低谷時關店，這本是二手房市場最正常不過的現象。但易居看到了未來的機會。

眾所周知，上海早在五六年前就實現了二手房交易量對新房的超越，深圳和北京等城市也隨后加入這一陣營。雖然今年由于限購和投資性業主的惜售，北京的二手房成交量有可能再落后于新房，但業內專家早已明確地感知到，一線城市和主要熱點城市進入以二手房為主體時代的趨勢不可逆轉。有志者須提前布局。而調控提供了這樣的契機。

對二手房市場“垂涎”已久的易居，當然也可以自己一個城市一個城市地進入，重新做起，招人、開店。但其董事長周忻深知，專業的領域還是要相信專業的團隊。自2000年3月進入中國，21世紀不動產現已在29個區域擁有接近1500家門店、20100余名經紀人和雇員。這種終端網絡渠道，是任何機構都夢寐以求的。借助21世紀不動產挺進二手房市場，不失為—種迅捷有效的途徑。

當然，看到目前是擴張布局好時機的，還有鏈家地產，以及孫宏斌的順馳不動產，他剛剛從軟銀和凱雷手中回購股權。前提是，得有較為雄厚的資金。鏈家除深耕北京等極少數城市所積累的資金，還從鼎暉投資和復星資本融來部分投資；而順馳不動產則背靠大股東的融創中國。

同樣，即使經歷過2008年和今年二手房經紀機構的大調整，21世紀中國不動產副董事長盧航說，公司從來也沒有懷疑過這個行業的前景。事實上，關于本輪調控所帶來的巨大影響，21世紀不動產早有心理準備和實際應對。2009年底，就在整個行業集體狂歡的最高潮，盧航所在集團對公司架構進行了較大的改革，經過一年多的試點和并購投資，組建了新房代理、商業地產、投資咨詢等業務部門，其中上海新房業務量占到其收入的一半。

但客觀地說，由于限購政策致使二手房買賣業務萎縮，也波及到了21世紀中國不動產。目前行業所遇到的挑戰，表面上是政策變化帶來的。但盧航認為，業界也有必要檢視過往的運營模式。從最近幾年的動作來看，21世紀中國不動產的發展戰略正在追求三大融合：即一手銷售和二手銷售的互動融合，特許與直營連鎖的互動融合，線上與線下的互動融合。這種基于運營模式的思考，其實也是一種推動行業變革的力量。盧航說，如果行業注定需要變革才能進一步發展，那我們就一定要成為推動變革的力量。

低谷下的擴張，收購更多的直營區域，需要資金；運營模式的變革，需要整合資源。而上文提到，易居不僅看好中國二手房市場，且手里握著雄厚的資金，它還擁有領先的電子商務平臺和新房代理資源。因此，在多個交叉點，雙方一拍即合。

二手房經紀機構，老百姓通稱為中介。而二手房中介給社會的印象，是多、小而且亂。資深專家認為，如果說很多行業要反壟斷，消費者害怕過大的集中度，那么，中介最需要的恰恰是更高的集中度和占有率，正如21世紀不動產在美國的情形。出現幾家真正有實力、有品牌的中介機構集團，有利于行業的健康發展，且無損于消費者的利益。

從易居與21世紀中國不動產的合作來看，中國二手房經紀機構的格局正在或即將發生重大變化。中介行業出現一兩家市場占有率遙遙領先的集團是完全可能的。好在中國房地產市場足夠大，二手房的空間才剛剛打開。

易居董事局主席周忻表示，目前中國房地產市場，尤其是二手房市場面臨前所未有的挑戰。在這種情況下，易居與21世紀中國不動產的合作，不僅會幫助21世紀中國不動產增強財務實力，應對短期挑戰，還將強化21世紀中國不動產在市場中的優勢地位。同時，此次合作將為易居提供有價值的產品營銷渠道，進一步增強易居為開發商提供全方位營銷服務的重要渠道資源。更重要的是，兩家公司將攜手推動中國房地產中介行業經營模式的根本性轉變，打造一個可持續發展的商業模型。

北京時間11月28日晚問公布合作消息，美國時間11月28日21世紀中國不動產收盤價大漲102.6％。

此項交易的最后成功還將取決于相關盡職調查，雙方董事會批準和易居，21世紀中國不動產及其創始人之間最終協議的簽署。21世紀中國不動產仍將由其現有經營團隊管理并作為獨立的公司在紐交所進行交易。