轉型商業地產誰會“掛科”?

怎樣的融資成本才叫正常，10％～15％，還是24％～25％?面對昂貴的資本，開發商飲鴆止渴式的融資行為，是孤注一擲的瘋狂，還是焦頭爛額的無奈?遠洋神秘股東押股融資的背后

據報道，遠洋地產一神秘股東于10月20日，向第二大股東陳廷驊旗下的財務公司，抵押逾2億股融資(以押股日計，該批股份約值逾6億元)，數據顯示，除了南豐主席陳廷驊，持有遠洋地產超過1億股而須披露的個人股東，便只有遠洋地產主席李明，以及執行董事王曉光。

港交所網站披露權益數據顯示，于上周四陳廷驊名下的遠洋地產股份，忽然增加2.145億股，相當于遠洋地產約3.8％股權，但沒有作價，亦無顯示股份是于場內或場外交易。遠洋地產發言人稱，陳廷驊及南豐并無增持或行使可換股債券，陳廷驊名下的股份忽然增加，據了解是有遠洋地產股東將股份抵押予南豐旗下的財務公司，法律上南豐于遠洋地產的權益有所上升，故做出上述披露。

遠洋地產一直聲稱自己的資金狀況良好，甚至在年中向股東派發股息。但就上述消息來看，在瑟瑟寒風中，

“資金狀況良好”的遠洋地產也坐不住了。

嗅到危機的遠洋一直在為挺過寒冬做準備。今年上半年，遠洋的拿地金額為47.16億元，下半年一塊地未拿，相比于去年豪擲百億元的手筆，收斂不少。即使如此，遠洋的未來仍非陽光明媚。

遠洋地產管理層曾表示，遠洋2011年的銷售目標為300億元。但截至10月底，共實現合約銷售217億元，也就是說，在剩下的兩個月里，需實現合約銷售83億元。而遠洋60％至70％的銷售預計將來自北京、大連及杭州，而這些熱點城市面臨著較大的政策收緊壓力。300億元的銷售目標對遠洋的壓力可見一斑。

除稍嫌軟弱的銷售外，遠洋去年頻繁的拿地行為也為今年的“過冬”埋下了隱患，光兩塊“地王”就讓它背上了不小的包袱。

去年3月15日，遠洋地產全資子公司北京遠豪置業有限公司以40.8億元取得朝陽區大望京1號地塊，樓面地價達到每平方米2.75萬元，一時成為北京市場上新的“單價地王”。據SOHO中國董事長潘石屹推算，該項目銷售單價需4.5萬元／平方米，才可能有10％的利潤。

諸多包袱在身，遠洋想法設法的融資行為自然值得理解。

昂貴的資本

事實上，用“想方設法”來形容中國房企的融資行為還太溫和，

“飲鴆止渴”才更為貼切。

日前，“銀監會近日發文，要求信托公司展開與綠城集團及關聯企業房地產信托業務情況調查”的消息，讓人們的視線再次集中地產商的隱形錢袋子——房地產信托基金。而即將到期的近7000億元房地產信托產品不能及時兌現的風險，也讓投資者們憂心忡忡。

國家統計局數據顯示，今年1-10月，房地產開發資金6.84萬億元，其中國內貸款10552億元，占比不足六分之一，低成本融資模式幾近終結。包括萬科、保利在內的大型優質地產商也難以從銀行獲得貸款。成本高昂的海外融資、房地產信托、私募股權基金、民間借貸等形式，成為一部分房企的主要融資來源。

據中國信托業協會數據統計顯示，截至2011年第三季度末，投向房地產的新增信托資金累計達3216.6億元，房地產信托達到約6797.7億元，占資金信托總規模17.24％。房地產信托成為信托行業中規模擴張最快的產品類型。

與此同時，信托等“創新融資”的融資成本也急劇升高。據統計，上半年，港股地產商在香港發行人民幣債券、美元債券、高息票據等融資過千億元，除了華潤置地中國海外等極少數公司，大部分融資成本在10～15％之間。

即使如此，融資仍然艱難。從6月份開始，銀監會發文要求嚴控房地產信托業務發行，并對已發行的房地產信托進行跟蹤調查。很多信托公司暫停了房地產信托業務；7月份以后，海外資本看空中國樓市，海外融資暫停……

生死存亡關頭，失血的房地產不惜一切代價只為求得資金。高利貸此時悄悄潛入了房地產業。據中國人民銀行溫州市中心支行發布的“最合算投資方式”問卷調查顯示，今年二季度，選擇“民間借貸”的儲戶占到24.5％，通過民問借貸將零散的民間資金聚攏，再投入到房地產等高利潤行業，被溫州人認為是更好的獲利渠道，這種借貸資金的利率高達24％～25％。

綜合統計，上述新型融資成本大大超過過往的銀行信貸，行業整體資金成本達到15～20％，而在以銀行信貸為主的年份，房地產行業的資金成本控制在10％以內。

“開發商的瘋狂融資行為值得理解。”王戈宏說，對于開發商而言，只要資金鏈沒有斷裂，就還有“翻盤”的機會，而資金鏈一旦斷裂，開發商將一無所有。

房地產商飲鴆止渴的行為，不光給自身，也將給整個社會經濟埋下隱患。以房地產信托為例，作為資金緊張時的權宜之計，開發商通過信托途徑籌集現金頭寸可以緩解燃眉之急，不過，目前的房地產信托計劃絕大多數是為項目籌集開發資金。顯然，信托兌付的即時勝和開發周期的長期性存在矛盾。

在房地產業下行的趨勢下，部分房地產信托的標的項目銷售率很低，由此可能陷入兌付危機。總體來看，大型開發商有較充足的土地儲備，貨幣資金也較為充裕；但中小開發商融資渠道較少，或愿意支付更高的融資成本，導致信托資源在一定程度上向其傾斜，因此也增加了房地產信托的系統性風險。

信托機構做信托產品時雖然要求的抵押率也很高，但房地產行業的滑坡不僅會降低開發商償還貸款的能力，也將導致開發商資產價值的縮水。信托機構持有的抵押品的價值最終可能只相當于未償還債務的一小部分。

房地產信托期限以二年期和三年期居多，平均期限在2.5年左右。2009年下半年開始房地產信托密集發行，由此推算，2012年后房地產信托將進入集中兌付期。

但截至目前，多數項目的銷售情況很不樂觀。有業內人士稱：“明年開始，房地產信托計劃將進入密集兌付期，但是不少信托計劃的標的項目并沒有實現理想的銷售業績，這意味著，信托計劃可能面臨到期后還不上錢的窘境。兌付一旦成問題，房地產信托就有可能步溫州民間借貸危機的后塵。”