當心樓市“僵尸”化

今年來，房地產市場持續低迷，成交持續大幅下降。8月以來，多地房價普遍下降，但成交依然在大幅度下降。即便一些樓盤降價幅度已接近甚至超過30％，但房子依然難賣，成交依然低迷。一些樓盤項目如果不主動積極營銷或會成為“僵尸”樓盤。

11月19日，某經濟研究院發布《中國宏觀經濟形勢分析與預測報告》稱，地方政府無法承受超過20％的房價下滑，宏觀經濟難以承受30％房價的回落。2012年第二季度地方政府將放松房地產市場的政策監管，第三季度中央政府將緩慢放松“限貸”政策，并逐步采取一系列對沖政策，最終放松“限購”政策。該研究院負責人同時表示，地方財政和宏觀經濟難以容忍25％的房價回落，2012年房價回落不會超過25％。房價下降幅度接近20％時政府應考慮調整房地產政策。

對于這個報告的建議及其所羅列的預測數據和判斷明年三季度中央政府將放松調控政策等內容，筆者深感置疑與擔憂。

首先，令人置疑的是，不知道這個報告的建議及其羅列的系列預測數據的計算依據和明年三季度中央政府將放松調控政策的判斷依據是什么?這需要時間的檢驗，目前只能說是暫時性的懸案。

近年來，房價持續大幅上漲，非常不正常，導致、引發或潛伏了一系列社會經濟問題，使得經濟結構被扭曲，經濟增長質量因房價泡沫和物價泡沫而降低，經濟增長數據中充斥了水分。持續的房地產調控的目的之一，就是要讓不正常的高房價以及高地價合理下降，這不僅僅是為了解決民生、化解或消除潛伏著的社會矛盾問題，更是關系到調整經濟結構、提高經濟增長質量，從而使經濟能做到可持續健康發展。無疑，目前的房地產調控和物價調控，本就是為了擠出房價泡沫和物價泡沫，矯正被扭曲的經濟結構，提高經濟增長質量。

由于多年來快速大幅上漲，看待房價問題，不應只看到漲跌速度或幅度，還應看到其現實價位和調整后的價位。無須多言，相比2005、2006年，幾乎所有大中城市的房價已經是呈數倍地上漲。但可以肯定地說，如果房價下降30％，只是正常的回調，不會對追求質量的經濟增長造成多大實質影響，只是降低了經濟增長對房地產的過度依賴。

目前，雖然降價潮已在全國蔓延，但還處于僵持階段。這種僵持還會持續不短的時問。也就是說，要使調控真正見效、房價下降到合理價位，還需不短的時間，也許明年內都不能完成目標。

其次，令人擔沈的是，這個報告將可能誤導市場。由于市場已步入下調周期、房價已開始下降，消費者的預期、心態已基本定型，因此被誤導并因之產生錯誤決策、造成損失的主要可能是開發商。一個重要的原因是，調控改變了市場預期，房子有限降價后未必能賣得動。正在觀望的賣方目前不愿意大幅降價，而消費者買漲不買跌，希望等到房價降到心理價位才準備入市，于是持續觀望、棄購，因此就出現了僵持。如果開發商能審時度勢，采取積極策略，放棄觀望，及時搶先進行有效的降價促銷，也許能取得比較優勢，趕在價格相對高位時盡可能快而多地賣房，能好好過冬。相反，如果開發商對市場、政策走勢判斷錯誤，受一些輿論或報告誤導，采取錯誤的決策，繼續觀望或堅持不有效降價促銷，不主動采取積極的營銷策略，不對樓盤進行主動積極營銷，就可能走向反面。如果真是那樣，就要當心樓盤或會僵尸化，就是說其待售樓盤可能變成價格依然高定但持續賣不掉的死盤，即“僵尸樓盤”，企業可能變成持久地難以繼續活化經驗的“僵尸公司”，失去取得下一輪競爭的機會或相對優勢，甚至可能被市場淘汰。