只要GDP保“8”房價就不會大幅滑

近幾年來，政府一直試圖通過調節供求關系來遏制房價的過快上漲。前一階段的調控是通過增加供應、改變供求比例關系來影響房價。政府推出大量土地，希望增加商品住宅供應。但實際上，開發商拿了地并沒有全部開發，政府通過增加供應抑制房價上漲的期望落空。現階段，政府換了種做法一一通過限購和限貸抑制需求來達到供求平衡。目前看來，這次調控效果很明顯，成交量持續萎縮。同時，今年1000萬套保障房的開工也從供應方面調節了供求關系。所以，近一個月來，我們開始感覺到房價的松動。但是，供應和需求并不是導致房價漲跌的唯一因素，調控不可能改變支撐房價上漲的各種因素，所以不可能從根本上阻止房價的繼續上漲。

利率浮動40％房價會震蕩

在2007年9月的時候，五年期貸款利率是7.83，到2008年12月已經降低到5.94，利率下浮了24％。2009年一季度，政府出臺首次置業者貸款基準利率下浮30％的“救市”措施，刺激剛性需求買房，使樓市成交量直線上升，房價隨之回升。從去年底開始，由于抑制通脹上升的需要，利率連續上調5次。另外，不少銀行對首次置業者貸款基準利率上浮了10％，這抑制了不少購房需求，導致成交量萎縮，使房價開始出現了松動。

據此，有研究機構認為，如果利率上下調節40％，房價一定會產生大的變化。利率40％的升降幅度，是房價由量變到質變、向上或向下行的臨界線的量化指標，即事物內部矛盾雙方互相轉化的必要條件。G DP和居民支付能力對房價的作用

GDP及居民支付能力是左右房價漲跌的重要因素，這點在新《國八條》關于房價控制目標與GDP及居民支付能力掛鉤的規定中也得到了印證。

有研究機構長期研究的結果表明，房價與GDP／E相關度達到80％以上，兩者升降趨勢基本一致。2008年第四季度和2009年第一季度我國GDP增幅跌到8％以下，廣卅『房價相應地從1萬元／平方米跌至8000元／平方米的近年底部。彼時，政府出臺了降低購房貸款門檻等多項救市措施，使商品住房成交量從2009年第二季度開始回升，房價亦止跌回升。此后，GDP增幅一直保持在8％以上，房價也隨之保持上升態勢。

房價與人均可支配收入的高相關度不僅表現在收入增加可提高居民對房價的承受能力，更表現在人均收入增加等于各行業人工費用增加方面，這會直接導致開發成本和建材成本的上升，最終推高房價。

房地產業帶動數十個行業共同拉動GDP增長，從而帶動人均可支配收入增長，兩者反過來又會推高房價，三者密不可分，房價隨GDP和人均收入漲跌的規律是不以人的意志為轉移的客觀存在。

我們可粗略地以GDP的8％增幅作為房價由量變到質變、上行或下行的臨界線的量化指標。當GDP連續二個季度增幅在8％以下，房價將下行；反之，則上行。現在成交量出現萎縮，這是正常現象，因為大量投機投資的需求減少了，剩下的成交量全部是剛需帶來的。只要經濟環境不惡化，GDP增幅在8％以上，購房的剛需就仍然能支撐樓市，房價就不會出現大幅下滑。