轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)誰會“掛科”?

俗話說：“不打沒準(zhǔn)備的仗。”但在政策強壓之下，房企在轉(zhuǎn)型中難免會出現(xiàn)盲目、從眾的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)的門檻要比住宅地產(chǎn)高，資金投入大、回報周期長，這對開發(fā)商的經(jīng)營能力和資金狀況都是較大挑戰(zhàn)。其在開發(fā)、運營、物業(yè)管理等方面，都和住宅地產(chǎn)有很大的不同。但目前市場上不乏一些臨時從住宅市場轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，甚至還有毫無開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)盲目上馬。這種臨時轉(zhuǎn)換戰(zhàn)線的做法，將會給商業(yè)地產(chǎn)留下很大的隱患。調(diào)控下的“避風(fēng)港”?

知名地產(chǎn)評論人陳寶存去年在成都調(diào)研時驚訝的發(fā)現(xiàn)，作為一個二線城市的成都，三環(huán)內(nèi)已有、在建和已立項的城市綜合體加起來多達(dá)110多個，這還不包括三環(huán)外的40多個城市綜合體。讓陳保存錯愕的是，這些城市綜合體還大都沒有住宅配套。“我都替他們捏汗，這樣下去肯定都要死掉。”接受本刊記者采訪時，陳寶存言語間充滿了擔(dān)憂。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會秘書長蔡云也對商業(yè)地產(chǎn)的未來充滿了擔(dān)憂。在接受采訪時，蔡云指出商業(yè)地產(chǎn)是一個機遇，但時下大家更應(yīng)該關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)和危機。蔡云曾對沈陽、成都的商業(yè)地產(chǎn)市場進行過關(guān)注：沈陽2010年有500萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)同時上市，成都也大概是這樣的體量。這么大體量的商業(yè)地產(chǎn)上市，如果市場支撐沒有研究透就盲目上馬的話，對城市、對產(chǎn)業(yè)來說，其后果是災(zāi)難性的。

“不把雞蛋放在同一個籃子里”，在政策調(diào)控下，已成了眾多房企的共識。2009年以來，在金融危機的影響下，越來越多的開發(fā)企業(yè)開始意識到商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的風(fēng)險影響與平衡。尤其是2010年以來政府接二連三的重磅調(diào)控，使得專注住宅市場的開發(fā)商不得不考慮不轉(zhuǎn)型。國內(nèi)實力開發(fā)商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。

2010年主流房企年報中，不約而同地將商業(yè)地產(chǎn)作為其一大亮點加以闡述。萬科、中海、保利、遠(yuǎn)洋、龍湖等以住宅開發(fā)為主的房企，均成立了商業(yè)地產(chǎn)運營中心，并表示未來住宅與投資型物業(yè)的比例達(dá)到2：8或3：7。

近年來，眾多開發(fā)企業(yè)將重金紛紛投向商業(yè)項目尤其是城市綜合體的開發(fā)，在土地儲備上也開始增加商業(yè)比例。如萬科、華潤、保利等企業(yè)均加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例。除了不斷建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情亦與日俱增。今年4月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長李明在其首份企業(yè)社會責(zé)任報告新聞發(fā)布會上就曾指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重是50：50。這是公司此前制定的既定戰(zhàn)略，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的面積比例由現(xiàn)在的1：9，逐步過渡到2：8，但是投資量依舊是5：5。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-10月，北京全市累計新增辦公面積108.6萬平方米，10月份供應(yīng)面積占全部的24.53％，成交金額環(huán)比上漲了56.92％，成交價格環(huán)比上漲18.96％。10月份商鋪地產(chǎn)成交面積環(huán)比9月上漲43.7 1％。該機構(gòu)稱，從下半年至今北京總計成交商業(yè)地塊18例，總成交面積59.49萬平方米，商業(yè)地塊成交呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。另外，一線城市土地市場最活躍的也屬于商業(yè)地塊。根據(jù)北京統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前10個月，北京寫字樓和商業(yè)新開工面積共610.7萬平方米，同比上漲104.4％。與此同時，住宅新開工面積同比上漲幅度僅為52.9％。

就在眾多房企將商業(yè)地產(chǎn)視為救命稻草和避風(fēng)港時，一些城市的局部或已呈現(xiàn)出供過于求的尷尬苗頭。調(diào)查顯示，單就北京而言，某些形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象。比如，很多項目由于競爭激烈，呈現(xiàn)出明顯的招商困難，即便這些項目位置優(yōu)越。而由于擁有大量選擇，一些零售業(yè)的商業(yè)機構(gòu)則在選擇開店的條件上更加苛刻。有力的證據(jù)是：一些耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目已連續(xù)推遲開業(yè)。業(yè)已開業(yè)但人氣不好、苦苦支撐的商業(yè)項目也不在少數(shù)。最著名的案例是，位于東四環(huán)美羅城購物中心就因出租率、人氣不旺苦撐了近四年之久后，終究沒有逃過變賣的命運。

一位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，北京未來兩三年內(nèi)各類商業(yè)地產(chǎn)項目將出現(xiàn)集中爆發(fā)供應(yīng)。“目前大量項目上馬可能是商業(yè)地產(chǎn)泡沫的前期。這直接導(dǎo)致未來兩三年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的集中供應(yīng)。這有可能給北京市場帶來危險。”該人士表示，短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀情況存在極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競爭的狀況：大量企業(yè)的進入，對土地需求量自然增加，地價必然上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本增加，在本身就融資渠道狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項目的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致工作的穩(wěn)定性受到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的服務(wù)品質(zhì)；大量項目的短期激增相較于有限的零售品牌資源，也必將導(dǎo)致商業(yè)項目的嚴(yán)重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加招商難度并使得項目收益缺少保障。

其實，商業(yè)地產(chǎn)“供過于求”早有先兆。2009年初，幾乎所有地產(chǎn)機構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示北京、上海、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)超過了需求量。那時，北京甲級寫字樓和商鋪的空置率已經(jīng)出現(xiàn)明顯增加。隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)空置率在2010年才得到好轉(zhuǎn)。

“那么多企業(yè)進入，未來的商業(yè)項目供應(yīng)量肯定會大幅增加，供應(yīng)增加意味著競爭加大。目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火爆的現(xiàn)狀，對行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。”地產(chǎn)評論人馬躍成認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是一個衍生需求，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮最終來自于商業(yè)消費的持續(xù)有效增長，而這又來自于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶來的經(jīng)濟持續(xù)增長。經(jīng)歷過幾次調(diào)控的陣痛后，一些開發(fā)商逐漸意識到持有型商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流與收益要比住宅開發(fā)平穩(wěn)得多，對保持公司長期的收益穩(wěn)定與現(xiàn)金流連貫性將非常重要。除了像萬達(dá)、中糧等主營商業(yè)地產(chǎn)的公司外，不少主營住宅的地產(chǎn)公司也開始把商業(yè)看作住宅開發(fā)之外的重要部分。但企業(yè)在轉(zhuǎn)型中不能只謀求商業(yè)對住宅價格的帶動作用，而應(yīng)該把商業(yè)看作未來的收益來源來精耕細(xì)作，投入更大精力到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中。否則，商業(yè)地產(chǎn)不但成不了房企的“避風(fēng)港”，還有可能成為一個“大坑”。

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)有備而戰(zhàn)

嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控令各地樓市驟然降溫，但卻催熱了房地產(chǎn)項目赴產(chǎn)權(quán)市場掛牌的熱情。受資金鏈吃緊的影響，部分中小地產(chǎn)商擬開始轉(zhuǎn)讓手中的開發(fā)項目和房地產(chǎn)資產(chǎn)。《今日樓市》記者在北京產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)上看到，在該網(wǎng)上掛牌的房地產(chǎn)項目就有近十宗。

數(shù)據(jù)顯示，北交所成交的房地產(chǎn)項目絕大部分為商業(yè)地產(chǎn)項目。2010年，北交所房地產(chǎn)項目交易十分活躍，從央企到地方國企，均在在各級國資委要求國企進一步做強主業(yè)的背景下逐步退出酒店、賓館、房地產(chǎn)等輔業(yè)。因此，房地產(chǎn)項目交易持續(xù)火爆。2010年，北交所房地產(chǎn)項目成交金額達(dá)104.49億元，占總成交金額的比重為15.11％，排名第一，成交金額同比增長200.86％。

北京商業(yè)顧問委員會副主任吳煥賢認(rèn)為，社會資本涌向商業(yè)地產(chǎn)，不會如炒作住宅那樣直接影響百姓生活，這是系列調(diào)控政策愿意看到的積極效果。商業(yè)地產(chǎn)的屬性不同于住宅，其利潤率也比較穩(wěn)定，一直都在7～0％左右，具有穩(wěn)定租金收益的商業(yè)地產(chǎn)已成為眾多長期投資者關(guān)注的焦點。但他同時表示，目前地產(chǎn)商缺乏商業(yè)運營經(jīng)驗，導(dǎo)致商業(yè)項目運營不佳的實例并不鮮見，所以才有了這些商業(yè)地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓。

中國步行商業(yè)街工作委員會主任韓健微接受本刊記者電話采訪時表示，在中國做商業(yè)地產(chǎn)并不容易。首先中國發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的外部環(huán)境不理想，這里面有兩大問題：第一個是城市的商業(yè)規(guī)劃不科學(xué)，第二個是金融環(huán)境很差。中國融資大部分還是靠信貸，以信貸調(diào)控為主的這次調(diào)控使商業(yè)地產(chǎn)同樣遇到很大的融資問題。為了解決資金問題，越來越多的開發(fā)商開始嘗試、成立各類地產(chǎn)基金，引入戰(zhàn)略合作伙伴。繼金地集團首個房地產(chǎn)基金募集成功之后，陽光新業(yè)等開發(fā)企業(yè)也于2010年分別成立了自己的商業(yè)地產(chǎn)基金公司；而早在2006年，陽光新業(yè)就引入了新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GIC)這一戰(zhàn)略合作伙伴。

是不是只要資金充足，就到處收購項目，委托人管理就行了?韓健徽認(rèn)為，這種方式更像是一種資產(chǎn)的重新配置，并不能達(dá)到資產(chǎn)增值的效果，獲取更大的收益。而真正專業(yè)的商業(yè)開發(fā)運營，是通過對項目不斷地進行改造、定位、提升，以達(dá)到收益持續(xù)增長的效果。在韓健微看來，就算有資金保障，對于轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，專業(yè)的操盤能力仍是桎梏其發(fā)展的瓶頸。這也是許多謀求轉(zhuǎn)型開發(fā)商，在轉(zhuǎn)投后遲遲未見成效的根本原因。

馬躍成也認(rèn)為，盡管有相當(dāng)數(shù)量的房企開始嘗試向商業(yè)地產(chǎn)進軍或轉(zhuǎn)型，但是對于地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)仍是一條需要摸索前行的新道路，它對土地、資金、招商、運營、人才等都有著更高的要求，并非人人都能“玩得轉(zhuǎn)”。目前，市場上有大量的商用物業(yè)存在抄襲、復(fù)制，以至形成同質(zhì)化的趨勢，這在無形中增加了投資的風(fēng)險。有些開發(fā)商習(xí)慣于把住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式直接照搬到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，往往是重開發(fā)輕經(jīng)營，先銷售后招商，注重規(guī)模忽視了策劃。有些大型商場規(guī)模盲目擴大，完全脫離需求；商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和后期的商業(yè)經(jīng)營管理嚴(yán)重脫節(jié)，照搬照抄的現(xiàn)象極其嚴(yán)重，往往還沒有真正進行前期的商業(yè)策劃，就急于找規(guī)劃設(shè)計單位進行投標(biāo)，這種急于求成的心態(tài)很容易埋下隱患。

陳寶存接受《今日樓市》采訪時也表示，一家企業(yè)想成功進入商業(yè)地產(chǎn)，兩個方面至關(guān)重要：資金實力和操盤能力，或者企業(yè)具備良好的資本運作能力和商業(yè)項目運營能力。這是企業(yè)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)必須突破的兩大瓶頸，缺一不可。商業(yè)地產(chǎn)和住宅完全是兩種操盤思路。相比住宅，商業(yè)地產(chǎn)需要大規(guī)模資金沉淀，僅從單純的租金收益來講，資金的回收周期較長，強大的資金支持必不可少。同時商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)或取得之后，還有相當(dāng)復(fù)雜的策劃、設(shè)計、推廣、招商以及長期的運營工作，相比資金投入，如何進行合理的定位策劃、有針對性的落實招商、運營和推廣工作，直接考驗開發(fā)商的操盤能力和專業(yè)度，更直接反映資產(chǎn)的升值能力。

正略鈞策管理咨詢負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目研究的顧問康桄璃介紹，有些人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的投資成本要大于住宅，但實際上在體量相同的情況下，兩者的建筑成本差別不大，它們的差別在于后期的運營管理費用上。準(zhǔn)備轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，首先在進入商業(yè)之前要搞清楚未來的商業(yè)產(chǎn)品需要什么；其次要提前調(diào)研市場，選對地理位置，并提前掌握未來招商的情況、運營管理的模式等；再次要提前預(yù)算好前期的投入和后期回報的時間，確保在資金對接上要能承受得住，包括商業(yè)定位、專業(yè)運營團隊、售價、租價等因素都要考慮在內(nèi)；另外要避開同質(zhì)化競爭，要有自己的特點。總之，商業(yè)地產(chǎn)與住宅類產(chǎn)品的運營模式是相差甚遠(yuǎn)，進入之前要未雨綢繆。

“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營，沒有什么捷徑可言。所有價值鏈上的環(huán)節(jié)都是相互聯(lián)系、相互影響的，資本運作和商業(yè)運營亦是如此。而且商業(yè)地產(chǎn)項目差別明顯，一些商業(yè)項目缺乏資源積累，很多企業(yè)盲目進入商業(yè)地產(chǎn)肯定會出現(xiàn)定位不準(zhǔn)等問題，將直接導(dǎo)致其失敗。”康桄璃總結(jié)說。

盲目必然死亡

“一位在萬達(dá)工作只工作了一年，月薪只有6000多元的員工，被一個三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目以年薪70萬元的高價挖走做了該項目的營銷總監(jiān)。”在某論壇上，萬科的毛大慶講述上面這個故事時，很多人還以為這只是一個杜撰的段子。實際上，類似于這種“求賢若渴”的故事在近年的商業(yè)地產(chǎn)界頻頻上演。這在某種程度上也凸顯了一些開發(fā)商在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的過程中的盲目與沖動。

陳寶存和一位知名商業(yè)地產(chǎn)專家受邀參觀四川樂山一個商業(yè)地產(chǎn)項目，該項目位于樂山中心位置，樓高七層。當(dāng)兩位專家參觀完了之后，開發(fā)商才開始詢問他們的意見：“您們覺得是做購物中心好還是寫字樓好呢?”原來，該房企之前并無市場調(diào)研、更無設(shè)計規(guī)劃，只覺得位置好，蓋好了之后“干什么都行”。

陳寶存調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，像樂山開發(fā)商這種盲目的開發(fā)商不在少數(shù)。商業(yè)地產(chǎn)雖然吸引了大批企業(yè)進入，但其中相當(dāng)一部分企業(yè)，在尚未具備相應(yīng)的資金運作能力，及操盤能力的前提下，就開始轉(zhuǎn)型、擴張。這樣盲目投資的情況使得一些企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中，遭遇了許多困境。例如某開發(fā)商接盤項目對其進行改建，但改建后層高過低不符商家要求；項目缺乏明確的產(chǎn)品定位和招商策略；缺乏專業(yè)的運營管理團隊等。如何來突破這些瓶頸?陳寶存認(rèn)為，解決這個問題無外乎以下兩種方式：第一種，就是自己建設(shè)、培養(yǎng)專業(yè)的運營管理隊伍，這種方式則需要企業(yè)耗費大量的人力、財力、時間，但是一旦企業(yè)自身擁有這種專業(yè)能力對于資產(chǎn)的有效控制和提升有極大的好處。另一種，就是委托專業(yè)的商業(yè)運營管理公司進行托管。

談及房地產(chǎn)商由住宅向商業(yè)的轉(zhuǎn)型，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平分析，轉(zhuǎn)變有三種方式：一是“主動型”，即在房企的資金、人才、發(fā)展模式都非常充足的情況下，已經(jīng)具備了轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的能力，這種方式的成功率是非常高的，但目前僅占到了總量的1／3。二是“被動型”，這種往往是由于政府的需求，要求將某個區(qū)域的地塊用作商業(yè)，這時，房企不得不轉(zhuǎn)而開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。三是“盲動型”，盲動轉(zhuǎn)型，顧名思義是指盲目、無準(zhǔn)備地涉足商業(yè)地產(chǎn)。

“在住宅通往商業(yè)的路上，通行著兩趟列車，一趟是通往春天的地鐵，有一趟可能是通往冬天的高鐵，準(zhǔn)備不足的‘盲動型’企業(yè)坐的就是通往冬天的高鐵。”王永平說。