房地產進入盤整期

有人說，中國經濟進入了一個弱增長周期，對此我不敢茍同。相反，我認為中國經濟在近十幾年依然會高速發展，地產行業也會被持續拉動，在未來二十年中仍然有較大發展空間。國際房地產發展周期一般長達二三十年左右，中國由于人口眾多，整個周期還會更長一點。但今后幾十年，中國房地產業的爆發性增長已不可能繼續了，房地產業將會進入到平穩增長階段，今年底和明年初會出現一個盤整期。

土地財政制約調控

房地產發展過快，房價遠超一般民眾的消費水平。房地產作為事關民生的大事，已不僅是經濟問題，而是政治層面上的事了。從去年10月以來，調控不斷加碼，溫家寶總理也一再聲稱調控不會動搖，中央政府抑制房價過快上漲的決心是堅定的。今年以來，中央又大力推動保障房建設。這樣做，既解決了中低收入者的住房問題，也避免了因開發量下降而產生的房地產下游50多個產業鏈的生存發展問題，從而為宏觀調控打下了扎實的經濟基礎。雖然調控風聲很緊，但我認為中央政府并不希望房地產行業大起大落，從而影響到經濟增長的速度。中央政府的調控措施是走一步看一步，力求保持經濟增長和房地產發展之間的平衡。

近幾年房價越調越漲，主要是政績考核及地方政府的土地財政在作祟。上半年地方政府賣地收入銳減，對地方財政形成了較大的壓力。地方政府是否堅守得住，是房地產宏觀調控的關鍵。地方政府先從土地買賣中獲益，然后加大城市建設規模，使中國的城市化進程飛速發展。但是，地方政府對土地財政的依賴性也越來越強，很多地方政府制定的“十二五”規劃都依賴于土地開發。所以，在政績考核和中央及地方財政稅收不變的情況下，要使房價下調是很難的。地方政府掌握著當地城市規劃、地鐵建設、基礎設施與公建配套項目、媒體傳播等權力，對當地房價起著決定性作用。最近，佛山、珠海、中山等城市出臺的各種打折扣的限購政策就是對此最好的注釋。

民眾投資渠道窄

在調控從緊的情形下，多數實力房企的現金流雖然緊張，但還未出現斷裂，他們在觀望狀態中等待市場的回暖。今后，住宅地產雖然還會發展，但受政策因素的影響必定很大。所以，許多開發商已開始向商業地產、旅游地產、養老地產等多領域拓展，以應對宏觀調控政策，不使企業陷于困境。

隨著限購令的實施，一線城市的房價相對平穩了，但通脹的壓力仍然很大。現在我國經濟的總體狀況還是流動性過剩，投資渠道又很窄，房地產仍被普通民眾視為較佳的投資渠道。民眾希望財產能夠增值，數百萬炒房者更希望房價保持堅挺，因為地產是國內唯一有望實現實際正收益的投資產品。

總之，房地產已成為各方利益博弈的大舞臺，而中央政府與地方政府的博弈是多方博弈中最主要的兩方，調控政策則是力量對比的晴雨表。我認為，各方都能接受的狀態是在“十二五”期問房價保持平穩。這樣，經過五年的調整，隨著經濟增長和人民收入水平的提高，房價將去掉泡沫，回到合理水平。房價實施軟著陸，或許才是使政府、銀行、開發商、已購房者、將購房者皆大歡喜的結局。