明年政府間博弈或進一步加劇

11月7日，上海市委書記俞正聲在市政工作學習討論會上指出：上海要想大力推進創新驅動、轉型發展，必須減少對四種產業類型的依賴，其中之一就是要減少對房地產業發展的依賴；而半個多月前，韓正市長曾介紹，上海今年1～9月房地產對經濟的貢獻已由2005年的15％下降到如今的不到8％。

在我們看來，上海地方官員的表態更多的是表達了上海市政府對于積極推動經濟發展方式的轉變，努力降低經濟對于房地產市場的過分依賴的央心和期望，這種表態本身值得肯定。但現階段一個不容忽視的現實是，地方政府層面依然沒有一個真正切實可行的推動經濟轉型的辦法，對于全國大多數城市而言，房地產業對于地方經濟的支柱性地位短期內仍然很難改變。

首先，房地產行業在地方政府財政收入中占比突出。僅就土地出讓金來說，自2005年以來(除去08年受次貸危機的影響)，其在地方財政總收入的比重一直處于上升的態勢，在2010年甚至達到了地方各級財政收入的71.4％。以此來看，地方財政對于房地產行業的依賴近年以來非但沒有降低，反而表現出越來越大的趨勢。由于財政收入是地方政府得以正常運行的命根所在，無論是基礎設施建設，還是諸如保障房、醫療、教育等一系列民生工程的落實，倘若沒有強大的財政收入支撐，一切便無從談起。

其次，房地產行業對上下游產業具有關鍵性的拉動作用。據統計，我國每年鋼材的25％、水泥的70％和塑料制品的25％都用于房地產開發建設，此外，其對化工、輕工、家居、家電等一系列行業的影響都可謂“牽一發而動全身”。因此，“國民經濟對房地產業的依賴程度”并不是單純計算房地產產出在GDP中的數量所能描繪的。

最后，房地產行業對于社會就業的貢獻非常顯著。單從建筑施工行業來看，每1萬平方米施工面積能提供167個直接施工崗位。就上海而言，1～9月房地產施工面積為11934.82萬平方米，其所能提供的崗位數近200萬個。而按照上海市2010年第六次全國人口普查所公布的數據來看，僅僅從事建筑施工的人員數目就占到外省市來滬常住人口的22％。

由此我們的判斷是：當前房地產業對國民經濟的貢獻程度，反過來說即是國民經濟對房地產業的實際依賴程度絕非簡單的計算其在GDP中的數字所能概括的。在當前政府還找不到其他可持續增長點的情況下，這樣的局面不會有根本改變，尤其是在一些地區經濟尚處于起步階段的二、三線城市更是如此。

事實上，地方政府今年這一輪房地產調控中所面臨的壓力已經不堪重負。僅就財政壓力來說，以上海為例，今年1～10月土地出讓金總額為928億元，初步預計全年總額為1000～1100億元，較去年大幅縮水30％左右，我們預測這個數字在2012年甚至將低于1000億元；而房地產相關稅費方面，初步預計今年全年在330億元左右，較去年同期也將減少70億元左右，預計2012年將低于250億元，較2010年的縮水幅度也將超過30％。顯然，如此規模的財政縮水對當前國內任何一個城市來說都是無法承受的，而這絕不僅僅發生在上海。

更有甚者如佛山，當地在10月11日公開放松限購政策，雖然該舉動在當天晚上即被叫停，但從中我們已經可以看到在房地產市場持續被調控的背景下，地方政府的日子正越來越難過。

我們有理由相信，隨著房地產調控的繼續執行，明年各地方政府與中央的博弈將會更加表面化，而屆時，房地產政策調控在執行層面的轉圜空間有可能也將隨之擴大。