黎明前的黑暗:房地產融資求變

十幾年的發展之路，中國房地產商一直走得有驚無險，然而今天，局面大不相同。當政策放松變得縹緲，當“廉價”資本漸行漸遠，如何順應時局，自救謀生，就是一道不能回避的考題。

求“財”若渴的中國房地產，必須多方求變才能謀得生存機會。政策之“變”

顯然，各大小開發商早已明了一系列“限”字頭政策是他們的“緊箍咒”，并寄希望于政府早日將“緊箍咒”取下。

至于“緊箍咒”會否被取下，能否取下，各界也是議論紛紛。有堅決的限購派，認為房地產已經綁架了中國經濟，成為中國經濟的—顆毒瘤，必須一限到底；也有堅決的反限派，認為政府的限購行為嚴重違反了市場經濟規律，最終只能是兩敗俱傷。

“房地產商其實沒必要把自己擺得‘太高’。”北京理工大學MBA教育中心主任周畢文認為，政府對房地產市場的調控，最終目的還是為了穩定國內經濟，不會單純因為房地產市場的好壞而進行調整。調控政策是否放松，乃至是否退出，都取決于國內經濟的穩定與否。所以，一切企圖預測政策變化形勢，并試圖以此為依據進行投資決策的行為，都是白費力氣。因為隨著國內外經濟形勢的不斷變化，政府的相關政策也會不斷調整。

北京盛世神州房地產投資基金CEO王戈宏也認為，在房地產投資決策中，過于強調對政策的預測和把握，意義并不大。

“所以，與其博弈調控政策的放松，不如在金融政策博弈上想辦法。”周畢文說，作為擁有13億人的人口大國，房子實際上可算是一種“稀缺產品”。在高速發展十余年后，大量的投資資金涌入房地產，導致有的人擁有幾套甚至十幾套房子白白空置，有的人卻只能十幾人蝸居在一套房子里，對經濟的健康發展與社會的和諧穩定造成不良影響。

“反之，如果實現了房地產證券化，將大量的投資資金引入金融市場，這樣，開發商多了一個穩定的融資渠道，老百姓也能分享房地產發展帶來的好處，現有的關于房子的矛盾很大程度上將得到緩解。”周畢文說。

理念之“變”

王戈宏認為，房企飲鴆止渴的短視行為，與其一貫抱有的暴利心態分不開。一直以來，開發商將會下蛋的母雞牢牢掌控在自己的手中，遇到危機時一味借債，總想著等雞下蛋后再還債，從未想過與投資者共同擁有母雞，必然在雞飛蛋打之時狼狽不堪，血本無歸。

“房地產暴利時代必須結束。”王戈宏說，

“開發商必須要有這個意識，調整心態，抱著與投資人風險同擔、利益共享的心態，審視并完善自己的融資結構，從一邊倒的債權融資，調整為債權融資加股權融資的平衡、合理的融資模式。”

同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，目前中國房地產企業的債務結構不合理，短期借款比例的偏高，大大增加了房企的還款壓力。另外，受國內金融政策環境地影響，非傳統融資渠道發展不成熟也是導致房企資金緊張、高息借貸的原因之一。

面對資金壓力，張宏偉建議開發商從三方面進行自救。

其一，調整資產負債中長期結構，應對樓市調控。其實，上市房企為避免短期償債壓力過高，早已開始了債務結構調整，不少公司都大幅提高長期借款占比，短期借款和一年內到期流動負債增長幅度較小。以富力地產為例，富力地產近來一直在優化資產負債的長短期貸款的結構，降低由于過多短期貸款而帶來的市場風險。那么，這樣的債務結構對其整體公司運作影響也不大。

張宏偉認為，當前房企面臨的主要問題還是短期還款的問題，這個問題一般通過快速周轉基本就可以解決。但是，富力上半年完成情況僅為全年400億元目標的34％，意味著下半年富力地產必須通過高速周轉方式，加速項目銷售回籠資金，以完成其銷售業績指標。但是，在持續調控的市場背景下，66％的銷售業績指標需要下半年完成也給富力帶來不少市場壓力。

其二，積極開拓非傳統融資渠道。非傳統融資渠道融資目前確實受到開發企業的認可，并且融資規模逐漸在增加。據用益信托工作室不完全統計，2011年上半年包括保障房信托在內，共發行536款房地產信托產品，發行規模達1670，1億元，發行數量同比增長145，88％，發行規模同比增長137，36％。發行規模占2011年上半年總規模的47，6％，占2010年全年總發行規模的41，8％。

另外，同策數據顯示，今年上半年，十大標桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數值已超過其去年全年海外融資金額的總和。房地產信托規模達1541億元，同比增長119％。開發商今后將更加注重非傳統渠道融資，以此調整來平衡目前由于“限購”及銀行貸款收緊而帶來的市場低迷現象。

其三，企業高速周轉回籠資金，加強對市場庫存的調節能力，以此對沖樓市調控的影響。從今年大型房企的上半年銷售業績來看，大型房企由于企業銷售業績指標、做上市財務報表、逆勢擴張等原因，采取高速周轉的市場策略，在不同階段采取“策略性降價”或加大推盤力度并打折促銷導致今年上半年這些大型房企的銷售業績相對樂觀。

事實已證明，一些大型開發商通過高速周轉的市場策略，每個月保持個案的銷售速度在50套左右，在上半年的市場中已經取得了勝利。那么在未來一定時期內，開發商同樣可以采取高速周轉市場策略來對沖樓市調控的影響。此外，多數大型房企具有自我調節市場供應的能力，在當前存貨量不斷增加的市場背景下，大型房企一半可以通過階段性的“策略性降價”，加速項目銷售的方式來減輕市場上庫存量較大的壓力。

渠道之“變”

細數房地產的各類融資渠道：銀行貸款增速大幅度回落，房地產信托融資成本上升且受嚴格監管，上市融資近乎關閉，推進REITS面臨制度性困境，民問貸款飽受詬病……

當然，還有各種曲線融資方式，如繞道商業地產、保障房融資等，但這些都是上不了臺面的小動作，難成氣候。

在各類渠道紛紛堵死，開發商融資無門的情況下，地產私募基金的“崛起”給了房地產商們一個新的選擇。

2010年被稱為房地產PE(私募股權投資基金)元年，國內市場涌現20多只房地產私募股權投資基金，規模達500多億元。

而國家和地方政府對PE制度建設也給予了重視。2010年5月底，國務院批準公布《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見》，明確提出加快股權投資基金制度建設。北京、上海、天津等地也陸續發布政策文件和規定，允許設立股權投資基金和基金管理企業。

市場需求的支持和政府的政策導向，為房地產私募股權投資基金的發展描繪了廣闊的前景。

“民間高利貸也在謀求一個比較‘光明正大’的身份。”蘇鑫認為，溫州老板集體跑路、鄂爾多斯“擊鼓傳花”游戲幾近崩潰的惡劣影響，都讓民間高利貸飽受指責；在法律和金融市場上身份的不明確，讓民間高利貸仿若在走鋼絲……種種原因讓民間高利貸逐漸向信托和PE轉型。

“對于地產PE而言，這無疑是一個憎血的好機會。”蘇鑫指出，由于投資渠道的匱乏和投資回報率等問題，房地產仍然是中國投資的熱點，同時房地產信托面臨著日益嚴格的監管，這就導致將有更多的民間資本流向房地產私募基金。

“但是，也應該注意到，由于地產PE在國內還處于起步階段，機構發展還不成熟，投資人與發起人之間廣泛的信任體系還沒建成，所以地產PE的融資規模還不大。”蘇鑫說，“如何擴大地產基金的規模，讓它成為中國房地產健康穩定發展的助力，這還有待于各方的努力。”

王戈宏也認為，作為股權性質的融資，私募基金在分享開發商利潤的同時，也分擔了開發商的風險。“私募基金一般針對某個項目進行投資，投資期限2年左右，這樣就給了開發商比較大的空間。”

在寒冬中裸奔，凍死的是大多數，幸存的只有少數。也許王戈宏的一句話能給我們一點提示：往最壞處想，往好處做，不要有太多情緒化的悲觀或樂觀。