養(yǎng)老地產開發(fā),你準備好了嗎?

6月19日，父親節(jié)。

“老有所養(yǎng)”隨著老齡化社會的加速到來，曾不為人知的養(yǎng)老地產成了炙手可熱的香餑餑。

業(yè)內人士表示，萬科、保利等房地產企業(yè)、各類投資基金與保險資金，養(yǎng)老地產的戰(zhàn)國局面已經初步顯現(xiàn)。然而在這個遠未成型的龐大市場面前，多數(shù)企業(yè)都是在摸著石頭過河，發(fā)展模式的不明確、收益率的不確定、相關政策法規(guī)的缺失，將給養(yǎng)老地產的發(fā)展前景帶來諸多變數(shù)。

老齡社會推動地產轉型

按照世界衛(wèi)生組織的標準，當某國家或地區(qū)60歲以上的老人超過總人口數(shù)的10％時，就步入了老齡化社會。2009年，中國60歲以上人口達到1.67億，占總人口數(shù)的12.7％。而早在2000年，我國60歲以上人口已經占到總人口數(shù)的10％。

全國工商房地產商會會長聶梅生認為，“中國老年人群上升的速度不亞于城市化的速度，老年公寓在國內屬于稀缺產品，如何解決這塊剛性需求很重要。”50歲以上的人群擁有人生最高的財富凈值，他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產行業(yè)新的轉型領域之一。

萬科保利等積極布局

已有的先行者中，房地產開發(fā)企業(yè)是絕對的主力，面對外在的競爭，他們正在加緊拓展的步伐。

2010年以來，面對一波又一波的宏觀調控，國內的房地產企業(yè)，尤其是行業(yè)龍頭更加注重緊隨行業(yè)調整節(jié)奏，盡量超前搶占市場，一些曾經不被關注的房地產領域也因此逐漸被房地產企業(yè)所重視。其中，潛力巨大的老年地產市場正逐漸受到地產開發(fā)商的關注。

去年年底，萬科高調宣布養(yǎng)老地產已成為旗下業(yè)務版圖的新分支。在萬科內部會議上，萬科總裁郁亮要求萬科北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產的成熟運營模式，而利潤率問題，萬科當下并不是很關心。

早在2008年，保利地產已涉足養(yǎng)老地產研究，完成了《養(yǎng)老地產開發(fā)模式研究》、《保利地產養(yǎng)老設計標準》，上海西塘安平老年健康生活小區(qū)正在開發(fā)建設。保利房地產(集團)副總經理胡在新表示，中國有13％的人是60歲以上的人群，差不多有1.8億人，養(yǎng)老地產前景是非常廣闊的。

此外，包括華潤置地、綠地等在內的多家開發(fā)商高調宣布開拓老年地產，合眾人壽、泰康人壽將在武漢大舉開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。

三種盈利模式仍待探索

盡管前景看好，但養(yǎng)老地產目前面臨的諸多問題依然突出。

全經聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產委員會秘書長陳寶存表示，天津有個項目拿了6000畝地，總共卻只設計了60個養(yǎng)老公寓床位，很明顯是“掛羊頭賣狗肉”。

“就實質來說，養(yǎng)老產業(yè)中的地產并不是盈利的載體，而后期運營服務才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點。”有業(yè)內人士指出。

正是由于目前是養(yǎng)老地產發(fā)展的試驗階段，其中一個突出表現(xiàn)就是開發(fā)模式呈現(xiàn)出混亂的局面。“一些開發(fā)商打著養(yǎng)老地產的旗號，實際上就是低價圈地，然后賣住宅。”業(yè)內人士表示，不過排除上述缺陷，“銷售”模式的優(yōu)點在于資金回籠迅速，模式復制成本低，將會是房地產企業(yè)考慮的重點。

模式之二則是“銷售加持有”的方式，可以回籠資金，另外一方面可以推動政策獲取后期運營的持續(xù)收入。據(jù)悉已有房地產企業(yè)開始了類似操作；模式之三則是會員制的“綜合地產型”模式，其贏利主要依靠會員制收益以及綜合服務收益。

在“未富先老”的緊迫形勢下，如何找到一條具有中國特色的應對老齡化社會的道路，值得全社會關注和探索。作為中國經濟的重要產業(yè)，房地產行業(yè)必將在探索應對老齡化的道路中扮演舉足輕重的角色。