房地產企業財務管理芻議

一、房地產企業財務管理概述

（一）內涵

房地產企業的財務管理，是指房地產企業在企業運營過程中對房產項目所需要的各種資金進行一定的籌集，籌集之后對籌資款進行項目分配，使每一筆資金都做到合理使用，對其使用中產生的成本耗費和收入進行核算、記錄和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等財務職能。房地產企業財務管理有別于一般企業的財務管理。

（二）房地產企業中財務管理的角色

一般，房地產企業的投資周期都較長，產業鏈條長且寬泛，風險較高，不確定因素也較多。傳統的財務會計理論和方法，已經無法滿足房地產企業當前的發展需求。房地產企業若想獲得持續發展的核心競爭力，唯有依靠提高作為企業管理核心環節的財務管理的質量。房地產企業的財務管理工作是有助于房地產企業有效管理的一種企業控制工具。

財務管理的功能主要還是集中于 “管理”，這種管理主要表現在：

二、房地產企業財務管理體系出現的問題

（一）房地產企業面臨著籌資難的問題

缺少流動資金是房地產企業普遍面對的問題，而且更甚的是房地產企業普遍存在著籌資困難的情況。越是大型的房產項目所需要的資金就越多，資金的籌集工作就越繁瑣。此外，房地產企業的資金跨越的周期性都較長，資金在周轉過程中出現的問題也較多。然而資金周期跨越時間越長、資金運轉出現的問題越多，房地產企業對資金的需求就越大。

當前，隨著國家近兩年十幾次上調存款準備金率，銀行貸款的資金成本已經越來越高。再加之房地產企業資金的籌措方式較少，籌資渠道較局限。這些都無疑加重了房地產企業對資金的需求程度。為了對此有效解決，房地產企業多采取加大每一次籌資數額的辦法。但是，這樣做卻也使得房地產企業的利息費用等成本開支不斷增加，長此以往，不免會造成房地產企業流動資金短缺或償貸不及時，從而加大了房地產企業的財務風險。

（二）房地產企業成本管理越來越難

雖然目前市場經濟不斷發展，與房地產企業相關的法律法規也在逐漸完善，但是，與此同時，房地產企業成本的管理難度也在逐漸加大。倘若房地產企業想要在市場經濟的大環境中站穩腳跟，那么必須要做到對成本的妥善合理的控制。

當前很多房地產企業的關注重點僅是在保證質量的前提下縮減工期，對財務管理的成本核算環節較為忽視；有些房地產企業雖然對成本費用的核算管理進行了強調，但是卻不對其進行統籌匯總，也并不將其劃分到各個部門。

其實，規范的房地產企業成本的構成繁雜，不僅包括工程開發成本，還包括工程各個構成部分的成本，時間持續性較長。因此，房地產企業的成本管理是一個漫長的過程。

（三）房地產企業財務管理制度不健全

房地產企業財務管理制度不健全是多年來一直存在的問題。這種制度不健全主要表現在下表。

（四）企業決策者財務管理的觀念和方法滯后

大多數房地產企業的所有權和經營權相對集中和統一，房地產企業的所有者對房地產企業的經營管理多為直接負責。雖然管理成本有所降低，但是管理的效率卻很低。與此同時，房地產企業管理者對風險與收益的認識不足，對有關的財務流程和概念模糊不清，風險防范意識相對淡薄等。

房地產企業的所有者和管理者對財務管理的不重視，直接導致在房地產企業的日常管理決策、簽訂合同，以及招投標時，沒有從財務管理的角度進行考量。此外，很多房地產企業的管理者和投資者多是從施工員、包工頭等純建筑領域過度而來，大多為建筑工程專業出身，現代管理的理念相對缺乏。該類管理者更多的將企業側重于工程項目的承包和建設過程，對財務管理領域只是一知半解，僅把財務管理工作和會計人員看作是賬房和賬房先生，忽視了房地產企業財務管理問題。

三、如何改善房地產企業的財務管理問題

（一）采用科學決策方法，加強房地產企業對項目開發的可行性分析

站在房地產企業整體效益的角度，結合企業自身特點和產品特點，利用成本分析等科學決策方法對房地產企業的開發項目進行可行性分析。

具體方法可以表現在：

1對開發項目進行投資決策時，要結合其他不同的開發項目決策時遇到的問題，考慮該項目的自身特點；

2要注意對同一項目的可控成本和不可控成本進行分析，判斷其影響因素；

3歸集不同的成本因素。比如變動成本和固定成本。并把單個項目的固定成本與變動成本分別進行歸集。

4遇到兩個開發項目時，要分別確定和核算成本，可以參照固定成本分攤法。

在整個房地產開發項目的可行性分析過程中，相關財務人員要重點把握好以下幾個方面，做好整體分析和核算，為投資者的決策提供可靠的信息。

（二）提高風險控制能力，吸引投資者的資金投入

對資金供給者而言，投資的目的是選擇風險盡可能小的方法，獲得盡可能大的收益。房地產企業的高收益有目共睹，無論采取什么樣的融資方式， 風險控制， 都是其需要重點考慮的問題。倘若風險控制得好，就相對容易吸引資金擁有者向其投資；反之，則相反。因此，房地產企業應該不斷其風險控制能力和資金償付能力，建立良好的資信水平，從而吸引更多的投資者，為企業融進更多的資金。

（三）開發廣泛的籌資渠道

一般情況下，房地產企業的項目投資額都巨大，其開發過程也是一個需要大量融資款投入的過程。因此，房地產企業的籌資任務十分艱巨和繁重。筆者認為，應該在當前形勢下，大力發展多元化的房地產企業投資渠道，具體措施主要有以下幾類：

（四）提高財務管理人員的工作職能和業務素質

1聘用之初：房地產企業初選聘用人員時，結合企業自身特點，聘用具備房地產財務理論知識和業務能力扎實的財務管理人員，建立一支高素質的財務團隊。

2聘用之中：要加強對在職的財務管理人員進行專業培訓。也可以號召財務人員去聽取一些高校或政府舉辦的財務講座。此外，還要注意對財務人員進行房地產工程管理和結算等業務培訓，以及及時掌握房地產企業最新的稅務、財經法規。房地產企業財務人員的職業道德修養也要注意在平時予以培訓。很多財務丑聞的發生，都源自財務人員的職業道德修養不夠。唯有從思想和業務兩個方面同時進行加強，財務管理人員的水平才能真正提高。

參考文獻：

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(責任編輯：陳 通)