我國房地產稅費制度的建設研究

當前市場經濟，房地產行業占據絕大部分的份額，作為市場主主體，房地產行業帶有濃厚的市場化性質無可厚非，但是由于受到經濟規律的刺激，以及企業管理者唯利是圖的本性，導致目前房地產行業呈現畸形發展，脫離了房地產原本的公有制性質。住房作為具有基本生活資料和大宗耐用性質的商品，在一定程度上呈現外部性的混合特征，是具有特殊性的市場產品，對國民經濟，以及國民生活都有同等重要的影響。

而我國作為共產黨領導下的社會主義國家，不能完全脫離于政府的宏觀調控，任由市場的經濟規律帶動行地產行業的畸形發展，不利于國計民生，最終使得房地產行業不受市場控制。近年來，我國在對房地產行業上發布了一系列的政策和規定，提供免費住房、廉租房，并且實施政府定價等手段進行調控，以滿足當前社會需求。

但是在目前，社會貧富差距日益明顯，房地產價格飛漲，導致大部分的中等收入家庭根本無力購買商品房，因此政府實行價格補貼的公共住房，以抑制由于發展的不平衡導致不必要的社會矛盾。所以說，政府的干預和控制對房地產行業的發展是十分必要的。“住房產品數量即使不完全由財政預算決定，也需要納入廣義的財政體系。所以，改善住房品種結構，實現住房產品外在效用的內部化，科學配置土地資源，合理確定保障性住房建設用地和商品房建設用地規模，提高土地配置的效率與公平，增進社會福利，應屬于政府的一項重要職能。在公有制土地上建設住房問題就屬于財政政策問題，也即財政理論問題，需要公共政策干預。”

一、我國房地產行業存在的稅費制度缺陷

我國在現行的房地產稅費制度主要是從房地產的開發、建設和交易各個環節進行政府干預，在保障社會經濟的正常發展的前提下，保障房地產行業、國家稅收和社會大眾的三方共贏。當前我國的稅收這度主要存在以下幾個方面的缺陷：

第一，稅收支出和干預不科學

當前，房地產的發展形式普遍存在商品住房和共有住房的調配不科學，公有制土地的市場化和使用的過度私有化導致了房地產的畸形發展。根據有效資料分析統計，2010 年我國住房供中保障性住房、商品房和棚改房用地供地計劃比例分別為1334%、6109%和2557% 。從數據中可以看出，當前我國的房地產商品化程度，而商品價格卻遠遠超過了中低階層居民的支付范疇。而面臨這種情況，我國的公共財政政策顯得有些無力，對居民的保障性住房提供不足，而且財政干預政策表現的很單一，難以從根本上抑制商品化房地產的發展趨勢。具有效資料顯示：“從總體規模看，2009 年我國財政用于保障性住房的支出（包括一般預算支出和預算外支出）只有913 億元，不足當年預算內行政開支（一般公共服務支出）的1/10，僅相當于全口徑預算支出的089%，受益范圍和保障規模嚴重不足。”。由于公共住房和商品房的不均衡發展，公共住房商品的需求量大卻得不到滿足，而商品房由于其經濟效益，得到財政大力支持，價格飆升，炒房的現象普遍化，所以導致了目前公共住房的財政投入得不到滿足，財政干預的獨立不夠。就目前來看，我國的住房保障政策體系主要是以公積金的形式為主，以相關的稅收政策減免為輔，包括營業稅、個人稅、土地增值稅和房產稅等種種稅收，但是實際操作上，公共住宅商品的短缺，保障制度和面積更加收到限制。

第二，收費項目繁雜，稅收調整受限

其實整體上來說，我國的稅收制度和政策相當完善，門類繁多，劃分細致。只是針對我國房地產這一特殊行業，在稅收制度上顯得有些拖沓且不干脆，收費項目過多增加了房地產稅收的復雜性。就目前來看，我國的房地產稅收項目多達幾十種，從開發、建筑到交易整個過程，包括征地補償安置費、人防費、市政配套費、環保綠化費等多種手續，而且在交易過程中更是“包括交易費、登記費、手續費、權證費、勘丈費、估價費、律師費、公證費等十余種。”雜亂無章的收費制度在無形中提高了房地產的成品，無疑增加了商品的價格，大大加重了消費者的購房負擔，同時由于費大于稅，稅收調控的空間也大大縮小。

第三，住房消費調節不到位

稅收的項目繁多提高了房地產的交易成本，在我過房地產稅收制度中，包括個人所得稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅、契稅、營業稅、印花稅等八種特定稅種。但是在產品供不應求的市場大背景下，大部分的稅收都有買房承擔，加上房價在市場規律的調節下一路飆升，更加加劇了購房者的負擔。加上我國的稅收制度在調節財富差距上沒有對對現行個人所有非營業房產進行免稅，刺激投機者利用資本的升值效應對其過度需求，更加拉大了貧富差距。雖然，目前國務院有對個人住房征收房產稅進行試點，但是針對目前的現狀來說，“實質上只不過是一種選擇性房產特別消費稅，其財富調節功能和對房價的影響無論是短期還是長期都將十分有限。僅適用于目前房價單邊持續上升的情形，在房地產價格持續下降的情況下，其課稅對象便自動滅失，不符合我國節約土地資源的基本國情，也不利于控制對房地產的過度投資需求，無益于控制房價上漲。”

二、對我國房地產稅費制度的建設思考

當前，我國房地產的發展收到政府、企業以及社會的普遍關注，房價過高是一個普遍需要解決的問題，實際上就是要解決中低收入群體的住房問題，需要國家稅費制度的調節。

第一，引導合理消費，加大對保障性住房的投入

根據當前房地產經濟的發展現狀和人們的普遍需求，合理調整對商品房和公共住房的合理分配，建立具有一定力度的公共住房基本保障體系。按照中低收入家庭的社會比重，進行公共財政的直接投資，加速覆蓋城鄉的基本住房保障。同時，按照差異化的原則來制定國有土地的稅收制度，按照有限保障住房建設用地的基本原則進行房地產建設，“合理確定保障性住房建設用地和商品房建設用地的配置比例”。有效的區分公共用地和市場用地的不同政策，建立保障性的建設用地，并且采取相應的無償或低價供應制度，而對于商品房則繼續使用拍賣制度。

中國外資 第二，改革房地產開發稅收制度，降低生產成本

在開發過程中盡量取消城鎮土地的使用稅是保障發開期間內，由于不必要的稅費項目增加開發成本，在劃撥土地過程總，建立相應的市場交易和產權限制，可保障交易的科學性。同時，按照設施、勞務工本補償規范各項收費。

第三，對房地產的交易環節進行稅費制度改革

具體來說包括，對現行的不動產營業稅進行改革，將房屋租賃服務業征收營業稅并入房地產稅中一起考慮，排除了對“同一筆房地產租賃收入既按5%稅率征收營業稅，又按12% 稅率（現減按4%）征收”的不科學稅收方式，相應的對土地增值稅進行調整，按照企業所得稅的規定征收正常所得稅，同時參照個人售房的具體情況和建造投資情況給予一定的免稅，使房地產產品的稅收負擔趨于平衡，降低生產成本。

第四，保障各環節的稅收科學化

首先，進行房產稅改革，實行租稅分離；其次，明確規定房地產的納稅人，具有一定的法律效應，確保產權關系的明朗化；另外，適當擴大稅收范圍，將經營性住房和地產稅有機的融合，進行統一稅收；最后，進行估價計征和余值計征相結合的征收方法。

結語：綜上，我國房地產的稅收制度由于房地產行業的特殊性，目前依然存在不足，在房地產的開發、建設和交易過程中，復雜的稅費制度加大了房地產的成本，對目前畸形的發展趨勢有一定的影響。所以在稅費制度建設中，必須要科學分析當前房地產的發展現狀，進行科學、系統的稅費制度思考。

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(責任編輯：梁天梅)