房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)道德風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施研究

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，二手房初具規(guī)模且交易活躍，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)中存在的道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也日益凸顯。本文對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)內(nèi)存在的道德風(fēng)險(xiǎn)類型及相關(guān)規(guī)避措施的進(jìn)行了相關(guān)研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 道德風(fēng)險(xiǎn) 信息不對(duì)稱

在我國(guó)一線城市，由于中心地塊開發(fā)充分新房供給逐漸向市區(qū)外圍轉(zhuǎn)移，市區(qū)二手房區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。而二線城市，未來(lái)幾年內(nèi)也將是新房、二手房齊頭并進(jìn)的格局。由此可見，二手房?jī)r(jià)量將對(duì)整體市場(chǎng)價(jià)量影響將越來(lái)越大，但近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中暴露出的道德風(fēng)險(xiǎn)影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，急需采取有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)存在的道德風(fēng)險(xiǎn)

（一）客戶道德風(fēng)險(xiǎn)

客戶道德風(fēng)險(xiǎn)主要有兩種：開放性委托風(fēng)險(xiǎn)和合謀。開放性委托風(fēng)險(xiǎn)即委托人常在多家門店掛出房屋信息，成交前才簽訂委托合同。按照時(shí)間優(yōu)先原則，由最先促成成交的經(jīng)紀(jì)人獲得傭金。代理經(jīng)紀(jì)人提供了實(shí)際服務(wù)，也可能無(wú)法得到回報(bào)；合謀即為了減少傭金成本，買賣雙方借故取消委托關(guān)系，合謀私下成交。這種道德風(fēng)險(xiǎn)行為是否產(chǎn)生，由行為人通過(guò)理性衡量傭金和交易成本的大小來(lái)決定的。

（二）經(jīng)紀(jì)人道德風(fēng)險(xiǎn)

主要包括以下四種道德風(fēng)險(xiǎn)：第一，雙向委托風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)交易涉及金額比較大且信息較多，手續(xù)也相對(duì)復(fù)雜，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人與買賣雙方均構(gòu)成委托代理關(guān)系時(shí)，利益不完全重合。……