馬丁.科恩:房地產(chǎn)投資宜多樣化

　　在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，馬丁·科恩（Martin Cohen）的觀點(diǎn)經(jīng)常被媒體引述，他也經(jīng)常對(duì)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域發(fā)表自己的觀點(diǎn)。2001年，他獲得美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)成就獎(jiǎng)。
　　科恩擁有紐約大學(xué)理學(xué)學(xué)士學(xué)位，曾從事生物化學(xué)工作，并且在紐約大學(xué)獲得MBA學(xué)位。他生活在紐約市，在有限的業(yè)余時(shí)間里，彈奏吉他成了他日常樂趣。
　　馬丁·科恩也是Cohen & Steers公司的聯(lián)合主席兼首席執(zhí)行官，該公司成立于1986年，是一家全球領(lǐng)先的專門從事房地產(chǎn)信托基金投資管理的公司。它為廣大的個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者提供廣泛的開放式基金、封閉式基金和獨(dú)立賬戶的投資服務(wù)。Cohen＆Steers已經(jīng)在紐約證券交易所上市，在紐約、西雅圖、布魯塞爾、倫敦和香港設(shè)有辦事處。
　　Cohen & Steers公司主要投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，該公司的策略是側(cè)重于那些具有卓越的成長(zhǎng)前景，估值具有吸引力，通過運(yùn)營(yíng)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)信托基金和其他公開交易的房地產(chǎn)證券。他們的投資組合只投資于具有領(lǐng)先市場(chǎng)地位、由一流的管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)、并且具有一線屬性的房地產(chǎn)企業(yè)。
　　科恩認(rèn)為，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）給予了投資者在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)①Y產(chǎn)類型和地理屬性多樣化的機(jī)會(huì)，達(dá)到相同的資產(chǎn)多樣化使用，直接投資房地產(chǎn)的形式需要非常多的資本。投資者從房地產(chǎn)信托基金中也可以取得如下好處：這些信托基金有專業(yè)的人進(jìn)行管理，他們會(huì)尋求不斷提高股東的價(jià)值，而且公開交易的股票具有很好的流動(dòng)性。
　　科恩的房地產(chǎn)投資組合通常持有45到55只投資標(biāo)的，跨越了一系列的類別和地理區(qū)域。Cohen & Steers公司擁有一支最專業(yè)，并且經(jīng)驗(yàn)最豐富的團(tuán)隊(duì)來分析房地產(chǎn)證券市場(chǎng)。由32個(gè)致力于投資行業(yè)的專業(yè)人士組成，平均有15年的投資經(jīng)驗(yàn)。
　　科恩在發(fā)布的2011年中旬房地產(chǎn)投資報(bào)告中分享了他對(duì)全球房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的觀點(diǎn)，以及對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期看法。2011年第二季度FTSE NAREIT股權(quán)房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)獲得3.6％的總回報(bào)。年初至六月，該指數(shù)有10.2％的總回報(bào)。
　　
　　二季度美國(guó)房產(chǎn)證券表現(xiàn)各異
　　第二季度美國(guó)的地產(chǎn)股表現(xiàn)積極。由于基本面的不斷改善，地產(chǎn)證券的收益有一個(gè)良好的開端，行業(yè)內(nèi)各種類型的房產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)有限，而需求卻在不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資信托基金伴隨著資本市場(chǎng)一起再次遇到困擾因素，包括市場(chǎng)對(duì)希臘和歐洲的主權(quán)債務(wù)危機(jī)的再度擔(dān)憂，以及美國(guó)在5月發(fā)布的弱于預(yù)期的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，接下來也基本沒有看到利好消息來扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)。但是，截至二季度末，房地產(chǎn)投資信托基金一直處于上漲勢(shì)頭中。
　　大多數(shù)資產(chǎn)組合都已在本季度獲得較好收益。零售地產(chǎn)類證券有8.9％的總回報(bào)，表現(xiàn)尤為出色；投資者預(yù)計(jì)，未來燃料價(jià)格的下降會(huì)穩(wěn)定社會(huì)零售總額，并且富余的資本會(huì)將此類資產(chǎn)價(jià)格推向更高。幾個(gè)大型購(gòu)物房產(chǎn)證券組合最近價(jià)值一直上升，因?yàn)槠滗N售上漲帶來的收益增長(zhǎng)高于投資者的預(yù)期。大型商場(chǎng)公司如西蒙地產(chǎn)集團(tuán)（Simon Property Group），一直在將更多的地產(chǎn)引入信托基金市場(chǎng)。
　　公寓地產(chǎn)（前半年收益為6.8％）受益于不斷增加的需求和較低的供應(yīng)，業(yè)主有著較強(qiáng)的定價(jià)能力。由于越來越少的人有信心買入自有房產(chǎn)，租住需求一直有很好的支撐。現(xiàn)在人們?nèi)匀浑y以獲得抵押貸款，并且住房?jī)r(jià)格持續(xù)下降，還沒有見底的跡象，這使得那些本來打算買房的人也想先租住在公寓。
　　商業(yè)地產(chǎn)（前半年收益有4.5％）作為一個(gè)組合表現(xiàn)良好，但個(gè)體之間的收益相差很大。位于市區(qū)的房產(chǎn)往往受益于租賃價(jià)格不斷提高以及全球?qū)?guó)際大都市的辦公地產(chǎn)投資需求的不斷上升。郊區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商則面臨著挑戰(zhàn)。
　　工業(yè)地產(chǎn)（前半年收益為-0.1％）則表現(xiàn)不佳，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩將阻礙需求的增長(zhǎng)。
　　醫(yī)療保健地產(chǎn)（前半年收益為-1.3％）在相對(duì)高的估值上高位震蕩，并且美國(guó)醫(yī)療保險(xiǎn)預(yù)算仍然存在不確定性。
　　酒店旅游地產(chǎn)（前半年收益為-1.9％）也表現(xiàn)不佳，主要是由于前期高油價(jià)的制約以及投資者對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持久性的擔(dān)憂。
　　
　　未來投資視區(qū)域而不同
　　由于全球普遍存在的財(cái)政問題、疲軟的美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)以及歐洲的不確定性，科恩從世界角度評(píng)估宏觀經(jīng)濟(jì)前景，以及其對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的潛在影響，他已經(jīng)修改了對(duì)2011年GDP增????長(zhǎng)和就業(yè)增長(zhǎng)的估計(jì)，進(jìn)行了輕微下調(diào)，但他仍預(yù)期全球經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。到第三季度，他預(yù)期能看到一些經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正常的態(tài)勢(shì)，像日本從它最近的災(zāi)難中恢復(fù)起來，以及美國(guó)的住宅價(jià)格趨于穩(wěn)定。
　　在2011年過去的時(shí)間里，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金價(jià)格相對(duì)于資產(chǎn)凈值來說，大部分處于溢價(jià)交易的水平。現(xiàn)在的交易都是接近于資產(chǎn)凈值，主要原因在于美國(guó)股市自6月以來的下跌，之前的溢價(jià)趨勢(shì)也反映了由于房產(chǎn)交易活動(dòng)的增加，美國(guó)房地產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)價(jià)值也在不斷上漲。
　　他相信，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然樂觀，雖然速度比原先預(yù)計(jì)的2％要慢。更重要的是，美國(guó)國(guó)內(nèi)的融資成本仍可能處于非常有吸引力的區(qū)域，并且房屋的供給較少，這仍然對(duì)整個(gè)行業(yè)有利。
　　對(duì)于美國(guó)國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)證券，科恩看好對(duì)經(jīng)濟(jì)比較敏感的部門，包括酒店旅游地產(chǎn)、地區(qū)性購(gòu)物中心和高增長(zhǎng)的城市商業(yè)地產(chǎn)。他著重配置公寓類、購(gòu)物中心和辦公室等類型的資產(chǎn)。最新的交易活動(dòng)也表明，上述地產(chǎn)的價(jià)值在上升，并且美國(guó)此類房地產(chǎn)投資信托基金正在以資產(chǎn)凈值折價(jià)進(jìn)行交易。在地區(qū)性購(gòu)物公司中，他主要關(guān)注那些地理位置優(yōu)越、有足夠吸引力、具有穩(wěn)定的收益以能抵御食品和燃油價(jià)格的未來可能上漲的房產(chǎn)。他對(duì)醫(yī)療保健地產(chǎn)證券持謹(jǐn)慎態(tài)度，因?yàn)樗鼈兊膬r(jià)格相對(duì)于其凈資產(chǎn)處于溢價(jià)交易的區(qū)域，并且人們認(rèn)為現(xiàn)有醫(yī)保制度可能受到政府收緊預(yù)算的威脅。
　　近期英國(guó)經(jīng)濟(jì)疲軟，這提高了科恩對(duì)高增長(zhǎng)的倫敦區(qū)域地產(chǎn)公司的關(guān)注，尤其偏好該區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。倫敦西區(qū)（West End）的辦公地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁，在倫敦的最大最好的零售商場(chǎng)里，已經(jīng)出現(xiàn)了零售商之間為了爭(zhēng)奪店面而支付額外費(fèi)用的現(xiàn)象。
　　歐洲北部和南部之間的經(jīng)濟(jì)差距會(huì)對(duì)各地區(qū)的房產(chǎn)業(yè)績(jī)帶來明顯影響，像財(cái)政緊張的國(guó)家的緊縮措施可能抑制其房產(chǎn)需求的空間。科恩繼續(xù)看好那些財(cái)政狀況良好、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的國(guó)家的房產(chǎn)證券，比如德國(guó)、瑞典和芬蘭的一些房產(chǎn)證券。
　　整個(gè)亞太地區(qū)的大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)仍然相對(duì)強(qiáng)勁，這在很大程度上是由中國(guó)的需求帶動(dòng)的。但因?yàn)橹袊?guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)嘗試在保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與限制居住性房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，其國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)對(duì)實(shí)施的政策有所反映，此舉對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)有不利的影響。由于全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期的降低，以及輸入性通脹壓力的減輕，中國(guó)乃至整個(gè)亞洲地區(qū)很可能放緩緊縮政策。
　　在香港和新加坡，科恩的投資重點(diǎn)仍然是寫字樓及零售業(yè)地產(chǎn)，他相信這些資產(chǎn)會(huì)很好地受益于區(qū)域內(nèi)的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和低失業(yè)率。科恩維持了日本房地產(chǎn)的投資權(quán)重，因?yàn)橛捎谥脴I(yè)活動(dòng)正常化、政府的激勵(lì)措施和低利率推動(dòng)，他相信在未來12至24個(gè)月公寓購(gòu)買需求的強(qiáng)勁復(fù)蘇將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)。相對(duì)來講，他認(rèn)為日本的房地產(chǎn)投資信托基金不那么具有吸引力。
　　在過去幾年，澳大利亞的采礦業(yè)受益于商品價(jià)格不斷上漲，但該國(guó)其他行業(yè)遭受了澳元上漲和高利率的壓力。科恩相信，澳大利亞的國(guó)內(nèi)利率在未來一段時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)升高。相對(duì)于零售和住宅地產(chǎn)，他比較傾向于商業(yè)地產(chǎn)。
　　在科恩發(fā)表上述評(píng)論后不久，全球金融市場(chǎng)變得非常不穩(wěn)定。投資者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)需要不斷評(píng)估事態(tài)的發(fā)展，并不斷檢查自身的投資組合，科恩在一些面臨問題的地區(qū)已經(jīng)降低所持資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)并提高所持資產(chǎn)的質(zhì)量，在另一些地區(qū)，他也在利用市場(chǎng)動(dòng)蕩來抓住出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。
　　
　　馬丁·科恩（Martin Cohen）被認(rèn)為是美國(guó)最知名的房地產(chǎn)證券投資專家之一。1980年擔(dān)任花旗銀行的副總裁時(shí)，科恩為花旗銀行的養(yǎng)老金賬戶組織和管理著房地產(chǎn)股票證券投資基金。1985年，作為全國(guó)證券及研究公司（National Securities and Research Corporation）的高級(jí)副總裁，他和羅伯特·思迪（Robert Steers）發(fā)起成立并管理著美國(guó)首只房地產(chǎn)證券共同基金，并在1986年一起成立Cohen & Steers公司。