退房潮:業主如何理性維權

　　退房潮矛盾重重的背后，到底是開發商的不是，還是業主的無理取鬧？市場經濟下，該怎樣恪守契約精神？
　　
　　今年9月初，北京通州區房地產項目京貿國際城5號樓開盤之日，對外宣布打折消息，推出了1.4萬元/平方米的特價房，比上次開盤最高價低了6000元/平方米。
　　聞訊后，老業主既吃驚又氣憤，大家奔走相告，希望找開發商討說法。
　　從9月10日教師節開始，幾個不滿的老業主來到京貿國際城售樓處，但沒有見到開發商負責人。9月11日下午兩點，二三十名業主再次聚集到京貿國際城售樓處，要求與開發商老板見面。這次，他們拉起了橫幅“誓死與開發商血戰到底！不退差價誓不罷休！”因言辭激烈，業主們與售樓處發生肢體沖突，一名業主在沖突中跌倒。
　　第三天，業主們在覺得與售樓處的人無法溝通的情況下去了通州區人民政府，可門衛不讓進。業主們一直彷徨在通州區人民政府門口，性格冒進的小胡等幾個人喊起了口號“退我差價！”最后警方將被認為是帶頭大哥的小胡作了刑事拘留處罰。
　　發生在北京通州區的這起退房糾紛不是孤例，記者了解到，隨著近期樓價的下調，上海和其他大中城市都發生過業主與開發商的沖突，激烈程度不亞于游行示威。退房潮矛盾重重的背后，到底是開發商的不是，還是業主的無理取鬧？市場經濟下，該怎樣恪守契約精神？
　　樂也房子，愁也房子
　　“你得讓我知道你是誰，我可不想被人抓進去，蹲派出所?！痹诔鍪鞠嚓P證件，證明本人記者的身份后，楊美才答應接受采訪。她向記者出示了那份與開發商簽訂的合同協議，“讓你證實身份是因為我怕你是開發商派來的‘臥底’?！睏蠲捞寡?。此前，她一直是業主QQ群里的潛水者——查看群里的業主留言，但很少留言。
　　楊美是京貿國際城3號樓業主，去年3月按揭購房，首付82萬，今年8月收房。楊美當時也喊了口號，在警方要帶走小胡時，她還一把抓住小胡的胳膊不放手。“我當時聽警察說只是帶回去錄份口供，最多8小時能放出來呢?！睏蠲雷阅谴嗡墒趾螅攘撕脦滋爝€沒見放人。后來，才知道，小胡涉嫌帶頭擾亂社會公共秩序，仍在刑事拘留中，并可能面臨刑事訴訟。
　　維權沖突過后，公安機關在京貿國際城小區內張貼通告，提示業主們在“維權”中應該注意的情況及信訪流程，不要做出違法亂紀的事情。
　　京貿國際城是北京天旭運河地產于通州新城區營運的百萬平米住區，主要包括13棟高層住宅樓、6棟別墅及部分配套設施。臨近京杭大運河，擁有京哈、京通、朝陽路及朝陽北路等多條交通干線。經歷過去年降價1萬賠付差價而博得“通州第一降”的稱號，現在又因為這次降價把自己推上風口浪尖。
　　這次參與維權的主要是3號、4號樓老業YVQEGqyJFEUTS90PNRHIqXxZ/Nn2F7mNDmwL4BhOGYk=主。他們買房時，正值通州房價漲跌最厲害的時候。
　　2010年3月份通州新區規劃方案出臺，房價就一直飆升，一度達到每平方米2.6萬元。很多人還曾預測這片郊區房價何時“破三萬”，跟市中心一決高下。
　　但市場是瞬息萬變的，從今年2月開始，限購政策在各個大中城市陸續出臺，下半年來房價開始逐漸下降。以北京為例，京十五條細則出臺后，3月，北京房價19個月來首次同比下降，在眾多購房者感嘆真實感受與數據不符時，降價由傳聞最終迅速變為現實。
　　從今年4月份開始，有著北京市房價風向標之稱的通州區樓市就不斷爆出降價的消息。京貿國際城附近的月亮河公館、珠江拉維小鎮、華業東方玫瑰、潤楓領尚……幾乎各大房地產項目都在打折促銷。
　　京貿國際城不但不例外，反而更“跌宕起伏”。據某門戶網站統計分析，均價從去年年初的1.45萬元每平米，三個月后一路攀升為2.6萬元左右，維持這個高價到10月份，又一路起伏，到了今年一月份為2萬元左右。進入金九銀十的國慶前后，房價頓時跌至1.5萬元每平米以下。房價的一漲一落，讓高價買房的老業主們的心臟也難以平靜。
　　開發商的補差價
　　2010年底，在通州區房價大范圍降價情況下，京貿國際城4號樓以均價1.98萬元/平方米出售。為了安撫先前3號樓均價2.5萬元/平方米高價買房的前期業主，當時，開發商聲稱拿出了2億元補償高價買房的前期業主。
　　去年11月份，楊美和其他3號樓業主都與京貿國際城開發商天旭運河簽訂一份《商品房預售合同補充協議》。按照協議規定的購房款的變更確定方式，以楊美所購房為例，按照套內建筑面積計算，該商品房單價原為30960元/平方米，協議將之調整為26047.21元/平方米，兩價之差乘上套內面積，即為差價總數。也就是說楊美一共可獲得差價購房款約34萬元。
　　至于差價款如何退回？協議規定，如果不是全額購房，差價款會無息償還到購房者的貸款銀行中，優先用于貸款銀行的還款事項，買受人不得將該款挪作他用。
　　朱東方的購房沖動中，很多程度上就是聽說京貿國際城有對業主的補償舉動。
　　40歲的朱東方來京10年，結了婚還未生孩子。買了京貿國際4號樓一套房子，每月還貸基本上占掉家庭總收入的6成。
　　購房前，朱東方暫住在海淀上地，房租是3000元/平方米的兩居。因為要生孩子，并料想以后有老人或請保姆，所以想換個大點的三居室。他2009年賣掉通州管莊附近的兩居室房子，當時房價正低，連看房的都比較少，八千左右好容易賣掉，就開始找新的。看了幾棟新房，因為都不太滿意一直沒有簽合同，而房價開始飆升，兩年翻了3倍，原來的兩居，同樣的地點現在只能買個廁所了。
　　2011年5月，朱東方聽說限制政策又要出臺，外地的、貸過款的都會受限制，所以趕緊又看了一遍樓盤，感覺通州新城規劃還不錯，估計會有發展潛力。他又聽媒體說京貿國際城降得最多，還給老業主有補償退款，所以對這家開發商印象也不錯，當時價格從2.4萬降到2萬，優惠幅度也夠大。從位置、價格、信譽度幾方面考慮最后選擇了京貿國際城。
　　朱東方所說的“補償退款”主要針對的是3號樓購房時單價超過19800/平米的業主。
　　可這次，不僅1.98萬元/平方米的價位都沒保住，甚至直降到1.4萬元/平方米。3號樓、4號樓的業主同時感覺受到市場無情的打擊。
　　“既然去年降價時，給3號樓簽訂差價補償協議，那如今又降價了，該給我沒4號樓補差價了。”4號樓的業主是這么想的。
　　
　　補差價可一不可再
　　雖然，第一波“維權”以失敗告終，業主沒能和開發商正面就房價問題作出協商。但部分業主們私下里的怨憤其實也不小。原本作為購房、收房信息交流的京貿國際城業主等幾個論壇和業主QQ群，不知何時起成了維權者聲討開發商，打聽退款消息的陣地。
　　朱東方曾在QQ群里留言，“為何我購房時有差價補償，現在又沒了。”他認為，開發商應該發揚上次主動退還差價的精神，給業主個交代。
　　但是這一次，即便爆發了沖突，開發商不愿意也似乎無力賠償了。
　　天旭運河一位不愿透露姓名的負責人告訴記者，開發商的所有銷售行為均在市場需要和企業承受范圍內確定。之前對3、4號樓在房地產價格最高位購買樓房的部分業主退還總計2個億的差價，那時天旭運河尚可承受，而現有的業主所購樓房價格與其所購樓房的品質成正比，故開發商不能接受差價返還的要求，否則對開發商也是不公平的。
　　針對5號樓的售價為何下調如此之大，該負責人透露，去年銷售的3號樓、4號樓是現房，此次開盤促銷的5號樓多為期房，購房兩年后才能入住，為業主免去了兩年的月供。綜合1、2、3、4號樓的性價比和周邊房地產的銷售售價，所以價格有所調整。
　　“我們開發商降價不就是為了快速回款嗎？如果降價了又一而再地給前期業主退還差價，那還不如不降?！蓖瑫r，該負責人也認為，此次5號樓促銷活動是根據國務院對房地產的調控要求。“國家讓開發商下調價格，開發商陷入進退兩難的境地，不降也沒辦法。”
　　
　　無論是簽訂過《商品房預售合同補充協議》的部分3號樓業主，還是沒有簽訂的4號樓業主，維權的最終目的是讓補回差價后的價格更接近5號樓。
　　該負責人稱，業主的心情都值得同情，但房地產項目的價格仍舊要以市場行情為主導，是高還是低開發商和業主說了都不算。該負責人認為，如果繼續下降，即便業主們再一次提出退房和補還差價的要求，開發商也沒辦法。
　　近期，北京、上海各房地產開發商為了促銷，紛紛降價銷售商品房。而同一樓盤在降價前已購買房屋的部分購房人因房價下降便要求開發商“退房”或“補償差價”。 商品房貶值或者開發商降價銷售期開發的商品房不是購房人退房或者要求補償的法定事由呢？
　　中國政法大學經濟法研究中心副主任符啟林認為，房屋買賣是一種市場行為，既然業主和開發商在自愿情況下簽訂了購房合同，合同一經簽訂便具有法律效力，雙方均應全面履行合同。否則，須承擔違約責任及賠償由于違約給對方造成的損失。
　　房屋買賣合同一經簽訂即告成立和生效，無論房屋是否辦理了過戶手續，對當事人具有法律約束力。因此，購房人購買房屋后，房屋價格的漲跌屬于商業風險，而這種風險是隨著購房合同的生效時就由購房人承擔。
　　在符啟林看來，京貿國際城前一次給業主補償差價，無論基于避免社會矛盾，還是銷售策略，這都是開發商自身的權利。因此，除開發商與購房人約定或者開發商的單方承諾外，開發商無法定義補償購房人降價前后的價格差額。
　　
　　如何退差價？
　　雖然，購房人不得以房價下跌為由而要求開發商退房或者補償商品房降價前后的差額。如果業主跟開發商剛剛簽訂了購房合同，支付了購房款，不料政府出臺了限購房政策，眼看房子要跌了，怎么辦？拿在手里，如果房價一直往下跌，就得不償失；反悔吧，賣方不同意你退房。那么已經簽了合同交了定金、首付款，甚至全款都已支付的購房合同還能毀約嗎？僅僅因為房價大跌之故就主張退房，斷然不能得到法院的支持。那么還有其他途徑退房嗎？
　　北京市博圣律師事務所張學華律師認為，退房也不是沒有可能。如果已購房但出限購令，要看是否辦妥網簽。如果已經辦妥網簽的，那么購房合同應受法律保護；如果未辦網簽而不能過戶的，那么業主有權起訴要求解除合同，要求開發商退款。
　　根據《合同法》第九十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規的相關規定，購房人因開發商違約，可行使解除權，解除房屋買賣合同，要求開發商退房還款。
　　張學華告訴記者，如果合法有效的合同，業主想解除就必須有合同條款支持，如業主僅以降價為由要求退樓，一般是不會得到法院的支持。除非退樓的理由是下面三條：首先是開發商違約。比如，開發商延遲交房后經催告后三個月內仍未能交房的；商品房買賣合同約定的期限內，因為出賣人的原因未能辦理房屋所有權登記手續的；環境評測不合格，質量嚴重不合格等開發商根本違約行為。
　　其次是開發商違規。如開發商未取得預售許可證的情況下銷售；銷售過程中存在價格欺詐行為，高于預售方案中報備的房價等。
　　此外還有情勢變更。因不可抗力的原因導致合同無法履行的情況下，開發商和業主均無過錯，那么業主可要求退房。如因銀行貸款政策變化，導致業主辦不下按揭；限購等原因導致業主不能辦理購房合同網簽備案等。
　　今年下半年，因為城市房地產售價下降，導致北京、上海各地都出現業主退房，補差價的糾紛。張學華指出，盡管開發商自愿補償給高價購買業主，緩和了購房者強烈的維權訴求。但必須從制度上建立成熟理性的房價定價機制，正常、合理的房價不應超過成本價的30%，否則就顯失公平。在合同法中，對于顯失公平的價格條款，受損一方可要求退還，法院判決的標準也是以是否高于30%為準。如果高于成本價30%，那么就屬顯失公平。
　　責任編輯：黃倩
　　
　　退房的六大科學理由
　　究竟在怎樣的條件下，購房者才可以順利退房，維護自己的權益呢?查詢了相關法律法規，根據我國《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《城市房地產管理法》和建設部《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)等法律、規章的有關規定，購房人所享有的在以下6種法定條件下的退房權利：
　　1購房合同無效而導致退房。
　　如果開發商的銷售行為違反了法律、行政法規的強制性規定，比如開發商已將土地設定抵押卻沒有告知購房人、開發商未取得預售許可證等等，根據法律規定，該購房合同無效，購房人有權退房。
　　2購房合同被依法撤銷而導致退房。
　　對于購房人因重大誤解而訂立的合同；或者在訂立合同時顯失公平的；或者開發商以欺詐、脅迫、乘人之危的手段使購房人在違背真實意思的情況下訂立的合同，購房人有權請求人民法院或者仲裁機構予以變更或者撤銷。但通常情況下，購房人想以此作為退房的理由，往往舉證較為困難。
　　3套型誤差而導致退房。
　　對于交房時的套型與設計圖紙不一致的；或相關尺寸超出約定的誤差范圍，而合同中又未約定處理方式的，購房人有權退房。這種情形適用于按套計價的預售房屋。
　　4面積誤差而導致退房。
　　根據建設部《商品房銷售管理辦法》（建設部令【2001】第88號） ，從2003年2月1日起，凡實際測量的與合同約定的建筑面積或套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%的，有權退房。
　　5規劃設計的變更而導致退房。
　　開發商擅自變更規劃、設計的；或者經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，開發商未能在變更確立之日起10日內，書面通知購房人的，有權退房。
　　6房屋主體結構質量不合格而導致退房。
　　主體結構指的是承重墻、梁、柱等，如果發生地基基礎的沉降超過允許變形值，鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，磚石結構沒有足夠的強度和剛度等質量問題，并經工程質量檢測機構重新核驗，確屬不合格的，有權退房。當然，對于一般的門窗、墻壁等方面存在的質量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權僅據此退房。（整理/黃倩）