“小產權房”引發的土地制度思考

□文/張 娜

“小產權房”是近年來出現在我國房地產市場的一個新概念，學術界已對其進行了廣泛而深入的探討。目前，“小產權房”已經成為了滿足我國城鎮居民住房需求的渠道之一。而我國《土地管理法》明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，除特殊情形外，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。即使“小產權房”的建設和交易是違法違規的，但我國“小產權房”的規模卻是相當龐大。這種現象的發生與我國的土地制度有著密切的聯系。

一、“小產權房”概況

“小產權房”并不是一個法律概念，而是人們在日常社會實踐和經濟交往中形成的一個約定俗成的稱謂?！靶‘a權房”主要指的是擁有集體土地所有權的鄉（鎮）政府或村委會以“新農村建設”、“舊村改造”、“村鎮建設”等名義利用集體建設用地、存量宅基地甚至部分耕地，自行或聯合房地產企業合作開發，用于滿足當地農民的居住需求并以較低價格向本集體經濟組織以外的成員出售的商品房。

“小產權房”一般都位于城鄉結合部，而且大多只有農村集體土地使用權證，而沒有房屋所有權證。正是由于缺少房屋產權證，因此“小產權房”無法進入房地產市場進行自由交易，從而“小產權房”的價格與相應區域內的城市商品房的價格相比要低很多。

“小產權房”的存在加速了城鄉之間在形式上的融合，增加了農民收入，改善了農村環境。……