城投公司土地使用權轉讓會計處理

安陸市會計局 黃長軍

城市建設開發投資有限公司，簡稱城投公司，一般都是國有獨資公司，由地方政府及其部門和機構通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立，承擔政府投資項目融資功能，并擁有獨立法人資格的經濟實體，公司管理層和治理層也都是由政府部門直接委派，即由政府牽頭，財政、國土、建設等單位共同組建。國有獨資城投公司一般都是地方政府投資項目融資及城鎮國有土地使用權出讓操作平臺，只是個載體，主要負責辦理銀行貸款及城鎮國有土地使用權出讓等相關手續，大多數沒有盈利能力或盈利能力很小。有條件的城投公司也進行土地收購、儲備和轉讓，賺取土地增值收益。《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜【2006】68號）規定：土地出讓收支全額納入地方政府基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。在地方國庫中設立專賬（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。因此，城投公司在業務中取得的土地出讓金、土地轉讓金及土地出租租金，不能籠統記為公司業務收入，而應根據具體情況分別記為公司負債或業務收入，舉例分別說明。

一、土地使用權出讓

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（中華人民共和國國務院令第55號）規定：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。可見，土地使用權出讓應是一種政府行為，城投公司代行政府行政職能進行國有土地出讓而收到的土地出讓金應是政府性基金收入，不是公司業務收入，應作為公司負債處理。

［例1］某城投公司收到乙公司土地出讓金5000000元，會計分錄：

借：銀行存款 5000000

貸：其他應付款 5000000

將收到的土地出讓金繳存國庫時，會計分錄：

借：其他應付款 5000000

貸：銀行存款 5000000

二、土地使用權轉讓

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（中華人民共和國國務院令第55號）規定：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。城投公司作為獨立的法人經濟實體，從事土地收購、開發、儲備及轉讓，取得的土地增值收益，應作為公司業務收入處理。

［例2］某城投公司將收購的A土地，經開發后，以8000000元轉讓給乙公司，在符合收入確認條件時，會計分錄：

借：銀行存款 8000000

貸：主營業務收入 8000000

三、土地使用權出租

《國有土地使用權出讓收支管理辦法》規定：依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費），一并納入土地出讓收入管理。公司取得的土地出租租金，區別不同情況進行不同的會計處理。如果是公司收購的土地使用權（即公司所有）出租取得的租金，作為公司業務收入處理，如果是政府儲備的國有土地在出讓之前或出讓過程中出租取得的租金，則應作為公司負債處理。

［例3］某城投公司將收購的A土地經開發后，出租給其他單位使用，取得租金100000元。在符合收入確認條件時，會計分錄：

借：銀行存款 100000

貸：其他業務收入 100000

［例4］某城投公司將政府儲備的B土地臨時出租給其他單位使用，取得租金200000元，會計分錄：

借：銀行存款 200000

貸：其他應付款 200000

將取得的租金繳存國庫后，會計分錄：

借：其他應付款 200000

貸：銀行存款 200000

通過上例可以看出，國有獨資城投公司因為其性質的國有性，運營過程的政府行政性，其進行土地使用權出讓、轉讓及出租業務會計處理也應有所區別。

［1］《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（中華人民共和國國務院令第55號）。

［2］《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜［2006］68號）。

［3］《國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》（國發［2010］19號）。

［4］財政部：《企業會計準則2006》，經濟科學出版社2006年版。

［5］財政部會計司編寫組：《企業會計準則講解》，人民出版社2008年版。