論物業服務合同中的格式條款

■劉倩

隨著我國物業服務逐漸向規模化的方向發展，格式條款在物業服務合同中得以出現并廣泛應用。盡管物業服務合同中的格式條款具有其自身的優勢，但其在實踐中侵權的現象也屢見不鮮。導致侵權現象產生的原因是多樣的，這要求我們必須對物業服務合同中的格式條款進行相應的規制。

在當前社會經濟生活中，格式條款因其方便交易、提高效率、節省交易成本等優勢而被廣泛運用。特別是在物業服務合同中，格式條款應用得相當普遍。但在現實生活中，物業服務企業利用物業服務合同中的格式條款排除業主主要權利，從而逃避自身法定義務或減免自身主要責任的現象也普遍存在。如此一來，避免格式條款不被濫用以平衡業主與物業服務企業雙方的利益，就顯得尤為迫切和必要。

一、物業服務合同中格式條款侵權的具體表現

當前我國物業服務發展仍處于初級階段，物業服務合同中，普遍存在物業服務企業利用格式條款侵害業主權利的現象。

1、限制業主主要權利

根據《物業管理條例》相關規定，業主享有對物業管理事項的建議權、對物業服務合同履行情況的監督權、投票權和知情權等權利。但這些權利往往被物業服務企業以格式條款的形式予以限制甚至剝奪。例如，有的物業服務合同規定：用小區的道路和場地作為車位，出賣人(物業)有權出租或出售。然而根據《物權法》的規定，小區的道路屬于業主共有，物業無權出租、出賣，也無權禁止業主出入小區。有的物業服務合同規定，物業有權出租本物業管理區域內物業用房及會所。然而，該條款正是《物業管理條例》第38條和第65條所明令禁止的，小區內的物業管理用房屬于業主共有，物業管理企業只有使用權且不能隨便改變其用途。

2、擴大物業公司的權利

根據《物業管理條例》的規定，業主有權共同決定制定和修改管理規約；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施等有關共有和共同管理權利的重大事項。但在實踐中，有很多物業服務企業將這些本應由業主享有的權利通過格式條款的方式占為己有。例如，有的物業服務企業將物業管理規約的制定權獨攬，僅給業主提出意見和建議的權利。有的物業服務企業在物業服務合同中規定，由物業公司一方單獨決定小區專項維修基金的使用計劃。而根據《條例》第11條和第54條的規定，專項維修基金屬于業主共有，只有全體業主才能共同決定其籌集和使用。顯然，物業公司不經業主授權擅自決定專項維修基金的使用任意擴大了自身的權利，是不符合《物業管理條例》規定的行為。

3、免除物業公司的義務和責任

按照法律和合同規定，物業服務企業的服務必須達到相應的質量標準，否則就應當承擔相應的違約責任。但一些物業服務企業往往只在合同中規定業主的違約責任，而對己方的違約責任只字未提。一些物業服務企業在合同中規定業主在辦理入住手續時，必須將水、電、熱、氣等代收費用和物業費一并交齊，否則將不向業主交付鑰匙，不得入住裝修。這種規定明顯不合理，水、電、熱、氣等費用的繳納是業主與相關公用事業單位之間的合同規定的事項，與物業服務合同并沒有太大的關系，業主買了房子，開發商就應當履行《商品房買賣合同》按期交付房子鑰匙，而不能以不相干的其它合同未履行作為理由排除自身的法定義務。

二、物業服務合同中格式條款侵權之原因分析

物業服務合同的內容特別繁雜，格式條款的引入固然給合同雙方帶來了方便，但同時也為物業服務企業利用格式條款侵害業主合法權益帶來了方便。究其原因，主要有以下幾點。

1、物業服務合同主體的特殊性

前期物業服務合同是由開發商與物業服務企業共同簽訂的，但其主要關涉的卻是第三方業主的利益。在簽訂合同的過程中，作為合同相對方的開發商對格式條款很難盡到完全的注意義務。更何況，現在很多物業服務企業本身就與開發商有著某種關聯關系，二者本身就是利益共同體，在這種情況下，業主的權益就更容易受到格式條款的侵害了。而普通物業服務合同雖然是由業主委員會與物業服務企業簽訂的，但是業主仍然不是合同的直接簽訂者。這一方面容易造成業主委員會與物業服務企業合謀損害業主利益現象的發生；另一方面，由于每個業主對物業服務的需求不同，其正當服務訴求很難在物業服務合同中真正反映出來。

2、物業服務企業對自身定位錯誤

物業服務合同從本質上講是服務性合同，而物業服務合同的主要內容是提供服務。很多物業服務企業并沒有認清自己與業主之間的這種關系，而是想當然地認為自己是小區的主人或統治者，凌駕于業主之上。在這種思想的影響下，物業服務企業想當然地認為業主的權利是物業給予的，物業可以選擇給多或者是給少。如此一來，物業服務企業就不可能將自身與業主置于平等的地位，也就無法合理公平地在物業服務合同中分配彼此的權利與義務。正是這種認識上的錯誤，導致現實中很多物業服務企業唯其自身利益是圖，無視甚至主動侵害業主的利益。

3、業主維權意識比較淡薄

相對于物業企業而言，業主往往是弱勢的一方，對小區的具體信息并不是十分了解。這種信息的不對稱，使業主很難意識到不公平的合同條款正在侵犯自己的權益。部分業主甚至沒有意識到自己是小區的主人，反而認為自己是“被管理者”。在這種心理的影響下，簽訂物業服務合同就只是在走過場，很多業主都不會仔細留意合同內容，就算發現有不公平的條款也不會主動表達出來。如此一來，自身權益遭受侵犯也就在所難免了。

4、合同示范文本存在缺陷

我國建設部提供了《前期物業管理服務協議》和《物業管理委托合同》的示范文本，這兩個示范文本包含的內容比較全面，具有一定的普適性。但是合同示范文本自身存在的一些缺陷往往也使其在保護業主權利方面顯得力不從心。一方面，我國的示范文本中完全是任意條款，并沒有強制條款，無法有力保護處于弱勢的業主，未能很好地體現公平、平等的法律精神。也就是說，示范文本的條款雖然完備，但是物業仍然可以通過排除其中不利于己的款項而侵犯業主的權利。另一方面，我國的示范文本雖然內容比較完備，但是合同條款規定的太過粗淺，缺乏對具體內容的詳細規定。一個不夠詳盡的合同必然會成為物業逃避其法定義務和責任的絕佳借口。

三、對物業服務合同中格式條款的規制

從合同法角度看，格式條款是規模經濟的產物，它滿足了現代社會經濟生活高效率、低成本的要求，但也非常容易演變為不公正、不公平的條款，侵害弱勢一方的權益。特別是在物業服務領域，這種情況尤為突出。有基于此，對物業服務合同中的格式條款加以規制就非常有必要了。

1、合同締結階段的控制

在合同的締約階段，合同自由原則體現為訂立合同的自由，選擇相對人的自由以及決定合同內容的自由。而在我國物業服務合同領域，往往并不是由物業服務企業直接提供格式條款，而是直接采用建設部的示范文本，或者其他第三方提供的示范文本。我們知道，建設部或者其他第三方提供的示范文本雖然內容比較完整，條款也相對公平合理，但是示范文本自身的缺陷令其對業主權益的保護作用大打折扣。首先，示范文本中的條款缺乏強制性，這為物業侵犯業主權益打開了方便之門；其次，示范文本雖然具有很強的普適性，但現實中每個業主的具體情況并不完全一樣，在個別情況下，示范文本對于業主來說并不一定是公平的。為防止物業隨意侵犯業主權益，有必要建立或者完善相關的法律法規，通過立法的形式使業主權利在合同中得以明確。與此同時，相關行政主管部門也要加強對簽訂物業服務合同的指導和監督，對已經簽訂的不公平的物業服務合同要督促物業及時予以糾正。

2、物業服務合同中格式條款的提示、解釋

我國《合同法》第39條規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式合同的一方應當遵守公平原則確定當事人之間的權利義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”合同法作出這一規定主要是考慮到格式條款是由一方未與對方商量而預先擬定的，如果不規定提示義務的話，相對方很可能因為疏忽而不能發現對其不公平的條款。具體到物業服務合同，很多業主維權意識淡薄，而物業服務合同一般內容繁多，條款冗長，很多業主通常并不會仔細閱讀合同內容，再加上物業的利己意圖，要求物業服務企業以合理、適當的方式提請業主注意全部格式條款的內容就顯得非常必要。另外，由于現代物業服務是非常專業和精細的行業，涉及到很多關于專業化的管理以及服務采用的標準和等級，而業主對物業的了解都是非常籠統的，對其中的專業知識更是知之甚少。如果物業服務企業不對格式條款的內容進行合理、詳盡的解釋，使業主能夠準確了解合同的內容，業主的權利就很難保證不受侵害。

3、物業服務合同中格式條款的事后控制

對物業服務合同除了進行事前控制，還要進行事后控制，即在雙方因為物業服務合同的格式條款產生糾紛而進入司法階段時，要準備好有效的應對之策。首先，《合同法》規定了無效格式條款：如果格式條款造成合同法第52條、第53條的嚴重后果或者提供格式條款的一方免除其責任，加重對方責任，排除對方主要權利的，則該格式條款不發生法律效力。這一規定可以起到約束企業行為的作用，也能夠成為業主維護自身權益的最重要的法律依據。其次，《合同法》第41條規定了合同格式條款解釋的原則：對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。具體到物業服務合同，物業企業是格式條款的提供者，它處于相對強勢的地位，對格式條款作出不利于物業的解釋可以平衡雙方地位，也能夠避免物業利用格式條款的模糊性侵害業主權益。最后，公序良俗和誠信原則可以發揮最終的補救作用。這要是因為法律也有自身的局限性，很難涵蓋所有利用格式條款侵權的行為，為了避免法律出現真空地帶，使所有受到格式條款侵權的業主都得到應有的法律救濟，尋求法律原則的幫助就非常必要，者主要體現為民法上的公序良俗原則和誠信原則。

四、結語

物業服務合同是建立業主和物業服務企業之間關系的最重要的法律文件，其中業主作為小區的主人所能享有的權利又是最為核心的內容，格式條款作為物業服務合同中非常敏感的部分，最容易被物業企業不當利用，成為損害業主權益的工具。這固然有物業企業自身的原因，作為處于相對強勢地位的一方，它往往扮演物業服務合同制定者的角色，那么它自然就不愿也無意在格式條款中真正貫徹公平公正的法律理念，而業主自身法律維權意識的淡薄也為物業企業通過格式條款侵害其利益提供了便利。當然，我國合同示范文本存在一定的缺陷也是重要原因之一。這些無不警醒著我們必須對物業服務合同中的格式條款加以規制。規制的大體思路可以沿著合同締結時、合同中格式條款的提示解釋、合同中格式條款的事后控制三個方面進行規定和說明，確保物業服務合同中的格式條款在發揮應有的方便高效的作用時，不侵害到業主的合法權益。這是匡正物業企業與業主之間地位的重要途徑，亦是喚醒我國物業業主積極維護自身合法權益的重要契機。

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