房產稅背后的反思

國內的房產稅施行還處于起步階段，在滬渝兩市開始試點之后。社會各界關于房產稅的反思主要集中于三個方面。

誰來監管房產稅

房產稅的主管部門是地方政府，有主管而沒有一個專門的監管部門存在，這也是引發各方爭議的一個焦點。房產稅存在爭議，是因為如何推行中存在很多復雜的工作，房產價格如何評估，由誰來估值，誰來劃定房產稅的稅率范圍，這些問題不能夠明確很難打消民眾的顧慮。人們不知道房產稅中有多少將歸地方政府以便為市民提供更好的社會服務。還有不少人認為房產稅只是政府籌集資金的一種方式，很多人都沒有認識到房產稅是用于為當地社會改善服務的。另一些人更認為，這是為使房地產市場降溫，是因為房地產市場過熱了，因此要征收房產稅來降溫。

房產稅管理方面引發的爭議更多的體現了民眾對地方政府的一種擔心。房產稅由于其現實需要和各地實際情況的不同，不可能在全國采取同一標準進行征收，各地必然需要根據情況不同制定適合自己的房產稅政策。民眾不得不擔心房產稅會成為地方政府的一塊可以任意切割的蛋糕，一旦地方政府出現過度使用權力的情況，房產稅將極大地傷害民眾的切身利益。

房產稅依據房產價值確定不同的稅率，房產價值應該分為土地價值和地面上的建筑物價值。房價很大程度是源于土地出讓金的推高，房產的增值也是因為地塊增值，而建筑物反而會因為折舊而不斷貶值。但是怎么把土地和建筑物的價值分開呢?整個流程很復雜，由誰來做價值評估，其中是否會存在貓膩，由誰來進行監管，這些都是民眾關心的話題。

房產稅如果得以在全國普及，必然會替代現有的的“土地財政”。目前，試點的兩個城市房產稅都將用于保障房的建設。日后，房產稅作為地方政府的重要財政收入，如何建立一個透明、公開、廉潔的征收體制也需要各地政府慎重的考慮。

房產稅的曲線出臺

從2003年正式提出一直到2009年，民眾熟悉的詞匯都是“物業稅”；但是2010年，財政部的工作重點里開始改稱“房產稅”，之后官方和民間都用起了新名字。

根據憲法和立法法，新開一個稅種需要人大審批，所以外界普遍將名稱的改變解讀為中央希望繞過復雜的立法程序，盡快推動房產稅的出臺。

贊同這種變通做法的人，或許是抱有一些良好的愿望。但在法學家眼里，這種做法本質上還是傷害了稅收方面的法制建設。

按照中國的立法程序，國務院也只能以“條例”的形式，修改或對某一個稅種做擴大范圍的說明。而重慶房產稅，僅報財政部同意，就可以從地方政府的角度，出臺一個新的稅種，這在法律界被認為是“特例”。

從法理上來講，開征新的稅種需要通過民選機關同意，在中國就是人民代表大會同意。1985年，全國人大授權國務院對于有關經濟體制改革和對外開放方面的有關問題，必要時可以根據憲法制定暫行的規定或者條例，這是1986年《房產稅暫行條例》出臺的特殊背景。但是現在直接使用這個“房產稅”，本質上仍然是違背法治精神的。

據資料顯示，在中國現有的二十余個主要稅種中，目前只有企業所得稅和個人所得稅是通過人大立法開始征收的。房產稅可能是建國以來，第一次以地方政府名義出臺的稅種，這不由得讓人擔心政府繞過人民代表大會自主增加稅種的權力能否得到有效地控制和監管。

“70年限制”陰影下的房產稅

房產稅在我國面對的最大的質疑聲來自于房地產的“70年限期”。

1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》是“居住用地最高年限為70年”的最早來源。

該條例規定，住宅用地，全國統一執行的土地使用年限為70年；商業、旅游、娛樂用地，全國統一執行的土地使用年限為40年；綜合或者其他用地，全國統一執行的土地使用年限為50年。

除此以外，該條例還規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”

有業內人士指出，從各種法律的淵源來看，人們對于房屋70年之后產權“自動續期”似乎形成了某種默認的共識，但這并不表明相關法律不需要進一步完善。

從目前的情況來看，房屋產權“70年大限”涉及了4部法律法規，相關規定可謂錯綜復雜。因此許多業內人士呼吁，土地管理法應盡早修改完成，并能對土地使用權到期后的去留、補償問題做出明確規定，才是止住各類猜測的最好辦法。

有關專家認為，征收房產稅要顧及土地出讓金，土地出讓金一征收就是70年，等于稅收透支了70年，如果再征收房產稅，實質上是多次剪羊毛。

其次，原有的房產稅和新房產稅一樣也面臨著違憲困境：既然房產稅和新房產稅都是財產稅，而住房只有70年的使用權。何以對使用權征收財產稅?土地和住房實際上是聯系在一起的，但土地是國有制的，這就造成了房產稅實施的困難。

因為房產稅的本質是房地產稅(即國外的物業稅)，指代的是這間房，納稅的是這塊地。以地來說，是投資品，年代越久越值錢；以房來說，是消費品，時間越長越不值錢。房屋就像皮鞋，皮鞋的壽命約為2年，房屋的壽命約為80年。如果單純持有房產，因為房產升值要交納保有稅，那么有理由推斷持有手表、皮鞋、鋼琴等等也需要交納保有稅。為什么?因為這塊手表20年前買來的時候只有30元，今天舊表價格漲到了3000元，按照房產稅開征的法理，怎么不要交納保有稅呢?由此推斷我們身邊擁有的全部物品，只要你在通脹前買到的，在通脹后，必定要為此支付保有稅，通脹越是嚴重，開征保有稅的要求越是迫切。

那么，什么樣的房產稅是合理的呢?房和地的所有權屬于同一個業主時，無限期使用的土地產生的溢價，通過有壽命限期的房產作指代來納稅是合理的。中國的實際情況是：土地屬于國家，房屋屬于個人，土地租給房屋所有權人70年，70年租金在建造房屋時一次性繳清。土地升值了，土地租客還要為土地所有者繳納升值后的額外稅負。

所以，房產稅不合理的地方在于：以房屋標的征稅，房屋是高值慢耗品，自身不會升值，無需納稅。按照土地標的征稅，房屋所有權人不是土地所有權人，不必代為納稅。這是一些人把土地和房產拆分造成的法理缺失。也顯示了一些人打算讓土地財政永續經營和向土地租客征收房地產稅之間的理論矛盾。