滬渝:兩市房產稅細則出臺

一夜之間，兩座相距千里的城市因為一個名詞而被聯系在了一起，房產稅走上時代的舞臺。

一個是摩登時尚、海納百川的海上明珠不夜城，一個是山清水秀、麻辣直爽的山城霧都。一夜之間，房產稅，讓這兩座城市同時受到了人們的關注。

1月27日，國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點，具體征收辦法由試點省(自治區、直轄市)人民政府從實際出發制定。當天晚些時候，上海市和重慶市的試點方案同時亮相。根據方案，兩地均于1月28日開始正式實行征收辦法。

房產稅的征收對象如何確定，如何界定征收范圍，征收稅率多少，作為房產稅先進行推行的試點城市，滬渝兩市的每一個動作都成為各方深度解讀房產稅未來走向的重要信號。

上海

根據《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知，上海市從1月28日起將開展對部分個人住房征收房產稅試點。

通知稱，征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房和非本市居民家庭在本市新購的住房)。

試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70％計算繳納。適用稅率暫定為0.6％。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4％。

上海房產稅的征收方式采取方式是新購之時進行征稅，即：上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積，人均超過60平方米的，進行房產稅征收。

如果以一個三口之家的上海居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例，如果這個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬，那么就是對100萬交易價格的70％，70萬計算，其一年應該繳納房產稅4200元。

至于房產稅的用途，上海政府方面也表示，將用于保障性住房建設等方面的支出。

有關人士認為，未來隨著房產稅征收稅率以及覆蓋面的推廣，各地系統性可以把高收入一群人的房產進行征稅，用于彌補中低端保障房的建設，形成一套良性的循環體制。

而另外一份上海財政局、地稅局及房產局的答疑中也表示，因為目前收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在住房方面也有一定程度的體現。對個人住房征收房產稅，是有利于合理調節收入分配，促進社會公平。房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一，征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距。

重慶

《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》顯示，重慶房產稅僅在主城九區行政區域范圍征收，而非全部40個區縣。

在征稅對象上，重慶房產稅針對個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房。

其中高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含)以上的住房。同時，獨棟商品房征稅包括增量和存量，而新購高檔房及外地二套以上購房則只針對增量。

重慶市市長黃奇帆對此解釋說，買了獨棟商品住房和高檔住房的要收稅，因為占有公共資源比較多。

重慶的房產稅稅率是以房產交易價為征稅基數，交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5％；3倍(含)至4倍的，稅率為1％；4倍(含)以上的稅率為1.2％。

2011年上兩年度重慶主城九區新建商品住房成交均價的2倍為9941元／平方米。即今年房價超過9941元／平米的住房將進入收稅范圍，到1.5萬元／平方米就是三倍，就是1％的稅率，如果到2萬元，平方米，就是四倍，為1.2％。

《暫行辦法》還對首套獨棟商品住宅和高檔住房規定有抵扣政策，獨棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米。

例如，一戶家庭擁有的第一套存量獨棟商品住宅建筑面積為400平方米，交易單價為16000元／平方米，其納稅額為：(400-180)×16000×1％=35200元。

假設這個家庭在2011年1月28日之后，新購了一套符合扣除免稅面積的應稅住房，其建筑面積為180平方米，交易單價為10000元，平方米，其納稅額為：(180-100)×10000×0.5％=4000元。

采取交易價來征稅，避免了對房屋進行評估的麻煩。不過黃奇帆表示，三年、五年以后可能會轉而采取評估房屋的方法，屆時再出臺具體的細則。

存量獨棟商品住宅量有3000多棟，大都是在這十年里交易的，每年2000萬平米的交易中，我們統計了過去五年高檔房的比例，兩倍以上的房子一般占10％，即200萬平方米左右。

在具體操作上，對存量房，根據國土部門提供的征收對象征收；增量房，凡符合征稅的對象，在買房時要對其征收，兩個來源確定之后納入鎖定的納稅對象和監控范圍，每年對其征收。

黃奇帆表示，地方收稅工作量不大，我們不涉及復雜計算游戲規則，能夠保證征收到位，不會降低房價。

對各界質疑的重復征稅問題，黃奇帆回應說，不管國內還是國際，土地所有者都有權對土地的轉讓、出讓、出租、買賣，有權收費，不管土地是私有還是公有，沒有重復的概念。

逐步推向全國

財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部表示，房產稅改革試點開始后，將總結經驗，適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時，在全國范圍內征收。

近日，緊跟滬渝兩市房產稅試點步伐，深圳市規劃和國土資源委員會發布《深圳市住房建設規劃(2011-2015)》(征求意見稿)，將加強差別化住房金融稅收政策執行力度，推進實施住房保有環節的稅收征管工作，建立房地產稅收體系。

據了解，2011年天津市也計劃組織住房普查，建立本地居民住房狀況的動態數據庫。有關人士稱，一方面是為了規范房地產市場的交易行為，另一方面也在為推廣房產稅作準備。

此外，杭州、福州、大連等熱點二線城市，盡管也紛紛表示，近期不會進行房產稅試點，但據了解，自從房產稅推廣被寫入“十二五”規劃，各地都開始在技術上對住房統計信息系統進行改進升級，為以后可能的房產稅推廣做好準備。