房地產業虛高膨脹對企業自主創新資本的影響及對策

黃建萍

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房地產業虛高膨脹對企業自主創新資本的影響及對策

黃建萍

中共福建省委編辦

中國房地產近十年非理性發展，其高利潤吸引大量社會資本紛紛涌入房地產行業，這種情況將影響制造業的自主創新。自主創新需要資金的投入，如果持續這種發展模式，將影響中國的實體經濟。政府應該控制物價上漲，擠出經濟泡沫，讓房地產回歸理性。其次，金融政策調整讓中小企業能有更多資本用于創新。最后也是最重要的，是寬容失敗，給企業創新營造一個良好的氛圍。

房地產 非理性 自主創新

在2008年金融危機下，中國政府用強大的貨幣政策和巨額的經濟刺激方案使中國較其他國家更快從蕭條中恢復過來。同時也有一些言論認為，中國經濟前景依然不容樂觀，類似上世紀80年代日本的泡沫經濟，靠出口拉動消費、房價暴漲等。這也許是危言聳聽，但有一點是要引起我們重視的，那就是中國也同樣存在房地產業不正常的發展。

1 中國房地產業近十年非理性發展

當前，我國房地產調控正在緊鑼密鼓地進行，實際上，這是在給近十年來非理性繁榮的我國房地產業“吃藥”。在國內經濟持續平穩快速增長、1998年國務院關于住房制度改革以及2001年中國加入WTO等利好因素的推動之下，中國的房地產業取得了前所未有的發展。但與其同時，也產生了商品住房價格持續走高及居民住房保障條件嚴重滯后等一系列的民生問題。

在1998年國務院頒布的房改“23號文件”中，就對住房保障制度已有了界定，不過由于受到市場化的影響，在2001年～2007年期間，相關住房保障制度政策未能得到很好的實施。以經濟適用房建設情況為例，新開工的數量占商品住宅的比例，從2000年的21.8%一直降到2007年的6.1%。直至2006年，很多城市仍未能建立有效的廉租住房制度。

截止2009年，在我國，受益于廉租住房的家庭僅達565萬戶左右，僅占全國城鎮戶籍人口總戶數的2.8%左右；而經濟適用住房的受益家庭也僅達586萬戶左右，占全國城鎮戶籍人口總戶數的2.9%左右；目前，我國的公共住房租賃等其他有關保障性的住房制度也尚處于探索階段。

2000年以來，我國房價漲多跌少已是不爭事實。房價漲幅大、跌幅小，且漲的持續時間往往較長而下跌的持續時間往往較短，除了2008年因受國際金融危機及國內經濟衰退的影響而導致房價出現小幅下跌之外，2000年以來，我國的房價基本上呈現持續快速上漲趨勢。一、二線城市特別是北京、上海、杭州、深圳、溫州等地的房價漲幅過于偏大，10年間，其商品住宅均價的年增幅明顯高于當地居民的可支配收入增長，上述城市在2009年的房價收入比都超過了10倍，北京、上海及深圳甚至超過13倍之多，高房價的問題凸顯。

與此同時，近年來，隨著住房土地的出讓價格持續走高，房價也迅速上漲，地方政府也將土地出讓作為促進GDP增長的一個重要方式。2009年，土地增值稅、耕地占用稅、房產稅、契稅和城鎮土地使用稅這五項稅種合計增收了1155.51億元，對稅收總收入的增長貢獻率達到21.8%，環比增長11.5%，加上房地產的營業稅及房屋轉讓的個人所得稅，全年的土地及房地產有關的稅收增收額所占的比重超過了35%。如果考慮到房地產對銀行信貸及建筑業等有關行業的拉抬作用，這一比重將會更高。

此外，在2009年，我國的土地出讓收入達到了1.42萬億元，相當于同一時期財政收入的20.8%。2009年末，地方融資平臺的貸款余額也高達7.38萬億元，而這主要是以政府所擁有的土地作為質押進行融資。

與之相反，我國企業自主創新存在嚴重不足。前些日子，某國際權威機構發布了年度“全球研發創新投入1000強”的名單，竟然沒有一家中國企業上榜。為什么在市場上叫賣的物品均為國際品牌，即便是有些國際品牌是一具“軀殼”，實際是中國制造的貼牌產品，但一旦貼上中國自己的牌子，馬上就無人問津。這給我們一個警示：一個沒有自主創新能力的企業，就永遠只能作為市場的陪襯，最終要被淘汰出局。

事實上，“中國制造”缺乏創新能力，體現在幾乎所有的基礎消費品領域，比如我們的服裝，在設計上缺乏創新，只能成為國際品牌的加工廠。盡管改革開放以來，我國大量引進了國外的先進產品技術直至商業模式等，然而在發展的關鍵要素與核心要素等方面，自主創新的產品卻屈指可數。這樣就使得我國進一步的騰飛受制于人，或者說遇到了一面“天花板”，這一點從DVD專利、CDMA許可費等事件上便可管窺端倪[1]。

2 房地產業虛高膨脹進一步壓縮了社會對企業自主創新的資本投入

導致我國出現如些尷尬問題的原因是什么？是全社會的創新意識不夠強，還是國家教育體系存在問題？是企業創新動力不足，還是科技研發隊伍能力不強？仔細分析可以看出，這些都是導致問題出現的現象而已，但根源還是在于創新的資金不足以及創新的體制環境不佳。筆者在這里所說的自主創新，主要是指科學技術領域的創造性活動，大體有三個方面內容：一是原始創新，以獲取科學發現和技術發明為目的；二是集成創新，將多種相關技術有機融合，形成新產品、新產業；三是引進消化吸收再創新。自主創新的成果，一般體現為新的科學發現以及擁有自主知識產權的技術、產品、品牌等。這些都需要大量的資金投入及強大資本市場的支撐。而我國市場機制還不夠完善，譬如競爭方式不充分、市場割據以及區域發展不平衡等原因而造成投資者的過度投機行為，而房地產行業像個巨大吸金石吸走了過量的社會資本。其次，創新活動具有投入大而風險高的特點，因此需要企業具備一定的研發能力和經濟實力，在目前風險投資機制還不健全的情況下，中小企業大多對技術創新望而卻步。有一項調查研究發現，企業創新與企業獲得的長期貸款成正比。所謂創新就是做別人沒有做的事，這事在一年內是不可能完成的，一個周期至少要三年時間，從產品的研發到產品出廠要三年時間，如果企業拿不到長期資金支持那就無法進行自主創新。在美國企業很小的時候就有天使基金來滿足企業的創新需求，這天使基金不用你還，但會跟著你幾年。企業做大一點時可以上市，很容易獲得融資進行創新，還很容易獲得大量的投資銀行資本。我國投資銀行發展不健全，創新資本難以籌集。近幾年房地產的過熱更加劇了這種局面。

房價的高漲、房地產的高利潤使社會各種資本都想進入房地產行業，政府從飛漲的房價中取得巨大的財政收入、股市中地產股價飛漲，2009年一年的土地交易中，央企幾乎成為地王的代名詞，民營企業也紛紛涉足房地產業務，對于居民來說，有買房的與沒有買房的產生巨大的財產差距。

2.1 從股票市場來分析

房地產熱使大量的資本進入地產股，如果進入資本市場的資本總量是既定的，那么無形中就形成房地產股大量吸走了入市資本，而制造業企業就很難從證券市場上獲得足夠的資金來進行自主創新。上世紀90年代，日本國內興起了投機熱潮，尤其在股票交易市場和土地交易市場更為明顯。其中，受到所謂“土地不會貶值”的土地神話的影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。當時東京23個區的地價總和甚至達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。此外，地價上升也使得土地所有者的帳面財產增加，刺激了消費欲望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。這就是日本史無前例的泡沫經濟。它的核心，是土地泡沫。正因為對于日本人來說，土地是價值的源頭，因此，當日本人手頭的錢變得寬裕時，土地自然成為投機的對象。今天的中國與當時日本非常相似，當時日本正處在改變增長模式、轉變發展戰略、開放國內市場、融入國際社會的初期。1989年，日本政府感受到了壓力，日本銀行決定改變貨幣政策方向，到1991年日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。貨幣政策的突然轉向首先挑破了日本股票市場的泡沫，1990年，日本股票價格開始大幅下跌，跌幅達40%以上，股價暴跌幾乎使所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。緊跟其后，日本地價也開始劇烈下跌，跌幅超過46%，房地產市場泡沫隨之破滅。這不禁讓人擔心未來中國是否會產生類似的經濟動蕩，從而影響實體經濟發展。

2.2 央企進入房地產的情況分析

有數據顯示，2009年各地產生的90多個地王中，央企占到了60多個左右，而經常參與拿地的央企當中，除了16家是以房地產業為主業之外，其余80多家央企則分別來自鋼鐵、冶金、醫藥、農業、糧油、化工等行業，讓人懷疑這些央企，是不是有一點不務正業。正常理解，央企是做壟斷項目，而一般壟斷項目是不獲利的，或者它的利潤是非常薄的。比如林業，民營企業不愿意做，封山造林央企需要去做，再有是賠本的污水處理包括城市的公共設施等等，我國現在的央企都想再獲得更多利潤，因為現在我國國資委每年都對其進行業績評估，業績好否直接關系央企負責人當年度薪酬的高低，那么央企就有動力把利潤做大、做強。央企主業利潤表現不佳促使他們進入利潤更豐厚的地產行業以獲得好的業績。央企是從事制造業或者過剩行業的，行業發展趨勢表明它們不能向過剩行業再投資了。第二個因素，在西方的行業里，優秀企業家能夠對付一個周期的行業過剩，很快轉產、轉業發展新行業。中國沒有幾個央企能這樣做，由于核心的原創力不夠。大多數企業家想做能馬上兌現效益的，目前可能房地產是最容易做的。財政部公布的央企利潤確實證實了這一點。2010年“兩會”期間，央企負責人表示保持國有資產持續升值和盈利是他們的職責所在，使用自有資金進入高利潤率房地產行業就能達到這個目標。所以必然會影響企業創新研發資金的投入。創新需要資金投入、能夠容忍失敗，并且存在一定的時間周期，這與現在社會存在激進浮躁的情形不能相容。還有就是對央企的評價考核機制也使得央企的負責人更多從事一些能立竿見影的投機行為，所以他們首選最熱的房地產行業，不愿意拿出更多錢投入產品質量的創新。

2.3 中小企業進入房地產業分析

以溫州為例，2010年溫州市百強企業中將近一半的制造業企業涉足房地產開發，而制造業開發房地產更具“優勢和積極性”，可以將既有的公司業務作為融資平臺，因為房地產業務的銀行貸款比較敏感，政策調控波動大，以實體產業貸款比較方便。如果扣除這部分“馬甲資金”，有2/3以上的民間資金溢出成為游資在賺快錢。熱衷于賺快錢，使得企業家實業精神流失，實體產業空心化和資產泡沫化情形越發嚴重。國家發改委2010年的資料顯示，我國中小企業有4200萬戶，占全部企業總數的99%；提供了近80%的城鎮就業崗位，其生產總值占全國總產值的60%，上繳稅收總額占全國總稅收的50%；我國65%的發明專利和80%的新產品都是由中小企業所研發的。因此，中小企業的生死存亡絕非小事。中小企業一直是創新的主力軍，就現在看來，有點實力的企業進軍房地產行業，沒有進入的中小企業由于國家嚴厲的宏觀調控，資金越來越吃緊，在高通脹下生存的環境越來越惡劣。國家一系列加息政策、提高存款準備金政策，使本來就面臨融資難的中小企業雪上加霜。在此背景下，中小企業因其大多位于產業鏈的最低端，因此最先垮掉。而國有大型企業靠壟斷得以生存，同時房地產企業也可靠存貨、存款以及高利貸的方式而生存。目前，大型企業資金出現緊張，而房地產企業又處于自危自保的關鍵時刻，生產資料持續上漲，“殘羹剩飯”也越來越少，讓中小企業如何生存？

由于地產使國家調整了金融政策，加息、提高存款準備金率、許多中小企業的融資更是雪上加霜，只能轉向民間借貸。民間借貸資金鏈斷裂、中小企業倒閉、企業老板“跑路”……近日，有關溫州中小企業陷入困境的傳聞不斷。

3 對策

3.1 擠出房地產泡沫，讓房地產的發展回歸正常

對于央企進軍房地產業要加以整頓，除了16家主營房地產的央企外，其它則不能進入房地產行業，讓其回到主營項目上，防止推高房價。其次，要控制住房價上漲，還要控制CPI的上漲。房地產從來都是貨幣貶值、通貨膨脹最好的對沖手段，只要投資收益抵不上房地產投資收益，只要房地產持有成本不上升，資金就會一窩蜂涌入房地產市場。有人斷定說中國房地產泡沫要破裂，筆者相信中國的房地產市場不會像日本那樣發生泡沫破裂。但如何軟著陸是值得關注的問題，難點是擠泡沫的問題。房地產泡沫從產品到吹大，有兩點可能性，一種是破滅，我們看到30年前拉美國家的房地產破滅，20年前的日本泡沫破滅，十多年前的亞洲國家金融危機中的房地產泡沫破滅。有沒有這種可能，通過用時間換空間來擠壓泡沫，房價進入平穩的情況下，我們收入的增長，快于我們房價的增長，就能實現逐步擠出泡沫。實現中國房地產的軟著陸，防止中國經濟的大起大落，危及經濟安全。

3.2 金融政策的調整

對于銀行的信貸額度，可根據不同的銀行劃分不同的比例來作為中小企業的專項信貸資金，并將這種方法一直延續下去，不只是為了解燃眉之急。目前大多銀行都成立了客戶部，為了督促國有企業放款，但為何不成立中小企業信貸管理部，來專門研究哪些中小企業確有發展潛力，而值得長期的重點支持呢？更需有機構專門針對中小企業和特殊信貸產品，使有擔保抵押品的企業也能得到貸款。特別要注意，商業銀行是存在經營風險的，而中小企業的市場風險相對于國有企業肯定來得高，不過企業的優劣及風險的高低可以通過制度及有經驗的信貸專家操作來準確識別。與此同時，可以通過金融創新來降低銀行風險，例如可以在江浙及山東一帶廣泛實行廠房抵押、庫存抵押、訂單抵押、應收款質押，包括“轉租憑”、“代理租憑”業務等，這樣就能直接或間接地解決中小企業抵押物欠缺的最大難題。不過，若要最終解決中小企業缺乏抵押物難題，就必須將人和企業的信譽納入可“質押”的范疇，實施企業聯保無限連帶的責任制度，具體方法為：簽屬幾家企業聯保協議，將企業家的個人財產也納入聯保。這種方法手續較為簡單，在名義上好像為信用貸款，實際上比擔保抵押更為管用，因為它不僅抵押了企業及企業家的信譽，還抵押了其家庭財產。如此就解決了中小企業的融資難問題，并對企業自主創新有利[3]。

3.3 政府應該建立專項資金支持企業自主創新

過去一段時期以來，我國的科技跟蹤仿制較多，而自主創新卻較少。目前引進的花費為研發投入的10倍以上（日本是1/8，韓國是1/5）。但是，關鍵的核心技術是買不來的，而創新能力更是不可能買來的。從國際經驗看，韓、日等國家在發展的某個階段，通過自主創新逐漸形成了一系列具有自主知識產權的技術產品，主導了其國內市場，且支撐起了許多具有國際影響力的品牌，從而促進其國內經濟進入一個嶄新的發展時期。相比之下，一些拉美國家，卻因其未能形成有效的創新技術產業，高端的產品及市場均為別國占領，從而失去了對其宏觀經濟控制的主動權，進而產生了諸多社會問題。深圳發展自主創新難得的一點就是，一方面摒棄技不如人的心態，勇于創新、勇于突破，另一方面有長遠眼光，不被眼前利益所吸引，把更多的精力和物力放在創新上。原始創新是自主創新的基礎和源泉，絕大多數核心技術和自主知識產權都源于原始創新。如果我們缺乏原始創新，就會受制于發達國家知識產權的壁壘，難以解決我國自身經濟發展和國家安全體系保障所面臨的戰略問題。如果一味依靠外來技術及仿效，就會失去自主創新的動力和勇氣，長此以往，就會喪失創新能力。若企業沒有核心競爭力，將只能處于產業鏈的最末端，永遠成不了大氣候。世界任何一個發達國家在制造業上的崛起并保持優勢，最終都還是依靠自主創新，美國如是、歐洲如是、日本如是、韓國也如是。中國在自主研發創新上的“不作為”將直接導致中國企業失去統治市場的能力，甚至是失去參與市場競爭的能力。到了那個時候，你想不做“世界工廠”、你想不成為“世界車間”都不行了[2]。想靠著給別人“當長工”的積累從產業鏈的末端爬到產業鏈的頂端無異于天書奇談。回頭看看，沒有創新能力的中國企業無非是在產業鏈的末端“拉磨”而已，一圈圈下來，腳印倒是留了不少，但遺憾的是：全是覆蓋在自己的腳印上面，原地踏步罷了。所以政府應該設立專項資金支持中小企業創新，如美國設立的天使基金一樣，為企業營造良好的創新環境。

3.4 寬容失敗

在美國硅谷，你會發現“為創新而失敗”和“因創新而成功”一樣值得珍惜。對于硅谷，有人認為其為資本市場的寵兒，是拿著全世界的資本在“賭”，因而不怕失敗。可他們忘記了早期硅谷公司幾乎都是做車庫生意，硅谷的前身，惠普公司于1939年創立時全部資金只有538美元，且還是兩位創辦人的老師（斯坦福大學的特曼教授）借給他們的。如今的硅谷大約有25萬個百萬富翁，其中每24小時就會產生64個新的百萬富翁。目前硅谷的市值已超過1萬億美元。如果我們把硅谷看作是一個國家，其經濟實力足以排在世界第12位。大量的中國留學生在美國硅谷創業，他們在中國受到了最好的教育，大學畢業后才出去的。值得反思的是，為何這類群體并未在國內出現過，原因是他們在硅谷可能更容易進行融資，有完備的金融服務配套和大量的風險投資銀行，并對可能產生的失敗極度寬容。在歐洲，破產被視為是一種羞恥，而在一些國家中，破產者是不能再開公司。而在硅谷，“It is ok to fail”（敗又何妨）；在賺錢之后，不會作“守財奴”，而是再投資到創業環境中去。如此看來，這就是硅谷人創業投資成功的秘訣，對我國自主創新發展有著十分重要的借鑒作用[4]。

[1] 魏杰. 中國經濟奇跡：發展與活力[M]. 北京: 社會科學文獻出版社, 2005.

[2] 門洪華. 中國：軟實力方略[M]. 杭州: 浙江人民出版社, 2007.

[3] 何志成. 中小企業貸款難倒了誰[J]. 南風窗, 2011(13).

[4] 張國去. 我們的命就是這個時代[M]. 北京: 中國經濟出版社, 2009.