房地產項目環境影響評價的若干思考

馮昭華

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房地產項目環境影響評價的若干思考

馮昭華

福建省環境保護設計院

該文根據項目自身及其對環境影響的特點，闡述了房地產項目環境影響評價的內容及重點，列舉了環評過程中遇到的一些典型問題，在對其分析的基礎上，提出了相應的對策和建議。

房地產 建設項目 環境影響評價

0 引言

近幾年來，隨著人民生活水平的日益提高，人們不僅對住宅質量要求提高，對小區居住環境、辦公樓環境也力求環境優雅、景觀優美，對酒店賓館的服務項目、檔次要求也越來越高，房地產業已快速成長為國民經濟發展的先導性和支柱性產業。與此同時，環境保護管理部門也對房地產行業開發建設項目的環境影響評價提出越來越明確的要求。

由于國內房地產項目的環評實際開展時間較短，相關的技術評價方法不夠成熟，評價經驗不夠豐富，缺乏對有關環評數據的積累，公眾對房地產項目的環境影響特點了解不多等因素，使得在該類項目環評中還存在一些問題，下面就房地產項目環評中常見的幾個問題作簡要分析。

1 房地產項目環評中常見的幾個問題

1.1 關于項目選址占地的合法性問題[1]

近幾年來，房地產開發速度加快，許多項目的開發均不同程度地涉及到了原有的農業用地或其他性質用地，因此項目選址占地的合法性就顯得十分重要。

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》的有關規定，房地產項目的選址首先要符合城市總體規劃，即建設范圍應在城市總體規劃中已經確定的居住用地范圍之內，禁止在規劃的綠地、基本農田、文物保護區等其他用地范圍內進行房地產開發；同時，房地產的開發用地性質應當符合國土資源部門審批的土地性質，也就是說，房地產項目用地應符合規劃和國土資源管理部門的要求。

1.2 關于項目用地的原有使用用途情況[2]

隨著經濟的發展，調整城市布局、土地使用性質變更越來越頻繁，一些原來的工業建設用地由于污染等原因進行了搬遷，原有用地作為城市居住用地進行房地產開發，如果對原有工業（特別是一些污染型工業）用地不進行認真的調查、處置，則將存在著潛在的環境影響，可能會對將來入住居民產生不良的影響。

為了防止建設用地性質變更可能帶來的污染隱患，原國家環境保護總局辦公廳發布了“關于切實做好企業搬遷過程中環境污染防治工作的通知”（2004年6月1日），要求所有產生危險廢物的工業企業、實驗室和生產經營危險廢物的單位，在結束原有生產經營活動，改變土地使用性質時，必須經具有省級以上質量認證資格的環境監測部門對原址土地進行監測分析，報送省級以上環境保護行政主管部門審查，并依據監測評價報告確定土壤功能修復實施方案。

房地產項目評價過程中對項目建設場地進行原有使用用途的調查非常必要，要通過進行現場實地調查和環境質量現狀監測，盡可能避免上述問題的發生，避免產生環境糾紛。

1.3 主要環境影響問題及其防治措施[3,4]

1.3.1施工期

1.3.1.1 施工棄土

施工棄土可根據挖、填方量平衡計算棄土產生量，落實棄土堆存場地，分析棄土運輸線路合理性，并提出防護措施。

1.3.1.2 揚塵

房地產開發項目基本上都在市區內，周圍居民區等敏感點較多。施工區的現有建筑拆除、場地清理過程以及拆除垃圾的清運過程會產生揚塵。采取的施工現場環保措施包括：采用高圍墻遮擋、定時水霧噴灑降低施工場地揚塵、施工物料及臨時堆土采用苫布遮蓋或室內保存、配置工地細目滯塵防護網、文明施工等，這些措施可使施工揚塵影響降到較小程度。

1.3.1.3 噪聲

施工噪聲是暫時的，但它對環境影響較大，是居民投訴較多的環境問題之一。因此，必須采取噪聲污染控制措施，把施工噪聲控制在國家規定的建筑施工場界環境噪聲排放標準之下。施工噪聲控制措施的重點在于施工期管理，如嚴格遵守施工時間，夜間和午休時間不施工等管理措施。與此同時，對鋸、電刨等高噪聲設備，應進行合理布局，并對其采取屏蔽、加設隔聲罩和隔聲墻、作臨時的隔聲、消聲和減振等綜合治理，或遠離居民區進行異地加工。

1.3.1.4 污水

施工期污水主要包括少量的施工污水和施工人員生活廢水。

施工中混凝土攪拌系統和沙石料沖洗以及混凝土養護等過程將產生少量施工污水。此類污水的特性是懸浮物濃度較高，SS含量高達300~1000mg/L。在房地產項目環評中應該要求施工單位建造臨時廢水處理設施，對施工期間的施工廢水進行處理達標后，盡可能回用，實現污水的零排放。

對于施工人員生活廢水的處理，可根據施工場地的不同情況采取相應的措施，如位于城區的可進入污水管道，位于農村的可采用旱廁等方式。

1.3.1.5 生態影響

房地產項目在建設前，應明確項目建設過程中破壞綠地、農田及砍伐樹木情況，提出生態補償措施。建設項目綠化面積及綠化率應滿足城市綠化條例規定的要求，在考慮綠化面積、綠化率、植物種類、單位面積喬木數、立體綠化的同時，還應注意綠化布置的功能性(實用、經濟)，水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達到景觀、生態、吸塵、降噪的作用。

1.3.2運行期

1.3.2.1廢氣

南方地區，房地產項目運行期的廢氣污染物主要來源于地下停車庫集中排放的汽車尾氣、餐飲產生的烹調油煙等。

對于地下停車庫集中排放的汽車尾氣，主要的防治措施是采取良好的換氣、通風和排氣等，同時可輔以必要的過濾措施。由于餐飲產生的烹調油煙不易處理，對住宅小區的影響較大，容易引發住戶與店戶的糾紛，故不宜在小區內設置餐飲店，在環評中應突出此點。

1.3.2.2污水

房地產項目運行期的廢水污染源主要來至洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。根據項目性質、特點，進行相應的水平衡分析，明確建設項目污水量及排污去向。

對排入城市污水處理廠的污水，其排放水質要求滿足污水處理廠入水水質要求；若污水無法進入城市污水處理廠，項目應考慮建設污水處理站，并依據建設項目性質、規模，確定中水回用處理方案。對于分期報建的大型房地產項目，在環評中應明確污水建設的期限，或與現有開發項目污水處理的依托關系等。污水處理及中水回用設施應在項目建設過程中同時設計、同時施工、同時運行。

1.3.2.3噪聲

房地產項目的噪聲污染主要來至空調、冷卻塔、風機、水泵等設備的噪聲及社會噪聲。提出公建配套設備噪聲的防治措施，采用合理布局、吸聲、消音、減振等方法減小噪聲對居民的影響。為避免公建設施建成后，使用功能改變而產生擾民現象，環境影響評價中需明確項目商業網點數量、規模、位置、用途等情況，限制商業網點的使用范圍。

為了避免住宅小區內地下設備間噪聲振動擾民問題的發生，開發商應尊重消費者的知情權，在其購買房屋前先讓其了解風機間、水泵房等配套設施在小區內的分布情況，以及上述設施與其所選建筑及所在樓層的關系。

1.3.2.4 固體廢物

房地產項目運行期的固體廢物主要是居民的生活垃圾。采用類比分析法或統計法估算固體廢物產生量，明確固體廢物排放去向。確定運營期生活垃圾、污水處理產生污泥處理方案。

1.4 綠色房地產評價問題

隨著居民對居住環境質量要求的不斷提高，以及考慮生態平衡、資源的有效利用，積極創建生態環保模范小區，根據房地產建設項目的性質和特點，應著手研究制定綠色房地產的生態量化指標及其評價體系，用綠色房地產評價標準確定項目綠色房地產水平。

評價標準的內容應包括選址和規劃、交通狀況、園區綠化、清潔能源利用、水環境、大氣環境、聲環境、日照條件、材料與資源的利用等多個方面。

1.5 其他環境影響問題

對于高層建筑，須關注高樓風、光遮擋和光污染等對交通安全及周圍居民生活的影響，應提出相應的污染防治措施。

注意房屋裝修所帶來的環境污染及噪聲擾民，應推廣精裝修房，加強裝修管理，控制裝修時段。

項目建設若涉及到文物保護地區或風景區，選址上應考慮是否符合文物保護或風景名勝區的有關法律法規，原則上應先考慮規劃布局的調整再考慮上措施，并從景觀方面進行評價是否和諧、可行。

此外，如項目區周邊存在微波發射塔、高壓線、變電站等電磁污染，在評價過程中要分析上述污染源對建設項目的環境影響，并提出具體的防護措施，必要時應提出規劃調整。

2 結語

房地產項目既是污染源，又是被保護的對象，其對環境的影響具有兩重性。在環境影響評價過程中，依據項目特點和周圍環境狀況，全面、綜合地考慮分析房地產開發所帶來的主要環境影響，才能使房地產項目環評工作得到比較客觀，真實的評價，使項目評價工作真正為項目服務，有利于為項目建設單位的決策提供合理化、科學化建議和要求，減少或避免環境污染糾紛，也有利于房地產項目環境影響評價工作日趨完善。

[1] 姜文勝,吳少林,等. 關于房地產項目環境影響評價工作的思路和要點[J]. 南昌航空工業學院學報:自然科學版，2006，20(4):77-81.

[2] 羅春等. 關于房地產開發項目環境影響評價的初步探討[EB/OL]. http:// www.mypm.net/articles/show_article_content.asp?articleID=1137&pageNO=2

[3] 國家環境保護總局監督管理司.中國環境影響評價培訓教材[M].北京：化學工業出版社，2001.

[4] 趙紅波. 房地產開發建設項目環境影響分析[J]. 北方環境，2004,9(5): 68-70.