我國高房價的影響因素及對策分析

解決居民住房一直是我國的一個重要民生問題，而高房價則成為解決此問題的一個重要的制約因素。造成這種現象的根本因素是因為我國為解決經濟危機所大量投放的貨幣；其次，“剛性需求”是我國所面臨的嚴峻問題，龐大的“剛性需求”推動了房價的持續上漲；最后，人民幣面臨的升值壓力以及存貸款的加息造成房價的居高不下。本文從住房結構的完善：增加廉租房、經濟適用房，稅收政策的改善調整以及匯率的調控來解決高房價問題。

一、我國高房價的背景分析

2008年，一場由美國次貸危機引發的經濟危機瞬間形成了全球性的金融危機，各國經濟紛紛受到嚴重打擊。作為我國“三駕馬車”之一的出口損失慘重，特別是位于東南沿海的眾多中小出口加工型企業大量破產倒閉。世界各國政府為了應對這次史無前例的全球性金融動蕩，于2008年10月8日晚展開全球降息行動。

2008年10月主要國家央行降低利率的措施：美聯儲降低基準聯邦基金貸款0.5％，降至1.5％，貼現率降至1.75％；歐洲央行下調基準利率0.5％，降至3.75％；英格蘭銀行下調基準利率0.5％，降至4.5％；中國人民銀行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5％，下調存貸款利率0.27％，取消征收儲蓄稅。

此次降息行為并沒有有效緩解我國的出口和消費問題。消費尤其是內需在通脹的預期下，普通城鎮居民相繼減少消費行為，盡管商家采取了不同程度的打折優惠措施，但是消費市場毫不意外的迎來了一個寒冬。“三駕馬車”僅剩下投資這一根唯一的救命稻草，在這種情況下我國政府出臺的“國十條”也就合情合理了；在1997年東南亞金融危機中，我國同樣采用了擴大投資的方式，并且收到顯著效果。基于以上現實和歷史的原因，政府財政投入4萬億，大手筆借此機會上馬。4萬億通過貨幣乘數達到了20萬億，巨額資金流向市場，在一定程度上緩解了我國所面對的經濟金融危機，保證了8％的GDP年增長。

回歸房地產市場，2008年從“七項政策”到“國三條”，短短2個月時間內，中央政策頻出，對房地產的重視程度可見一斑，然而就是這次貨幣投放為以后房價的快速上漲埋下了一顆定時炸彈。更為可怕的是，地產商有了比黃金更有價值的信心。

二、高房價的因素分析

盡管局部地區的個別樓盤短期價格會有下降的表現，但是從長期來看，我國房價依然保持一個上升趨勢。研究房價的成因一直是房地產市場一個經久不衰的課題，它可以幫助決策層更好的制定行之有效的措施。

1 貨幣投放量。進入2008年下半年以來，貨幣供應量以每月平均3％的速度遞增，在這種良好的投資環境以及政府的宏觀調控下，北京、廣州、上海、深圳等地陸續推出了針對房地產市場的一系列“救市”做法。2008年12月17日，國務院總理溫家寶再次主持召開國務院常務會議，具體研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。12月20日，國務院出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。2008年12月，為了保證我國GDP年增長8％的既定目標，國家加大了貨幣供應量，M0的增長幅度更是高達8.2％。

貨幣投放量在2008年下半年收到的良好效果使得我們在2009年依然延續了這種政策。1、2月份樓市相對冷清，3月份樓市出現新一輪的拐點，6月份房價加速上升，到11月全國70個大中城市房價同比上漲5.7％。2009年全年房地產投資43065億元，同比增長19.9％，占城鎮固定資產投資的22.2％，貢獻率為17.1％，僅次于制造業。到2010年8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3％，漲幅比7月份縮小1.0％；環比與上月持平。新建住宅銷售價格同比上漲11.7％，漲幅比7月份縮小1.2％，環比與上月持平。其中，商品住宅銷售價格上漲13.1％，其中普通住宅銷售價格上漲12.5％，高檔住宅銷售價格上漲15.1％；經濟適用房銷售價格同比上漲1.1％。與上月相比，商品住宅銷售價格、普通住宅銷售價格和高檔住宅銷售價格均與上月持平，經濟適用房銷售價格上漲0.1％。

自從2009年3月以來，雖然各項經濟數據開始好轉，但是由于經濟結構的不合理，投資“單引擎”拉動，在經濟增長的背后，是貨幣供給和信貸規模的大規模增加。

2 龐大的需求。首先，我們要明確在需求市場中，到底有多少是消費性需求，有多少是投機性需求。從目前情況來看，我國房地產“剛性需求”依然很旺盛，這種局面與我國經濟體制改革不完善有關。第一，1998年國家開始停止福利性分房，按照工齡、級別的福利房被開發商所建造的商品房所代替，在那時有需求而沒有趕上“末班車”的那部分人自然成為了“剛性需求”的第一批；其次，“80后”們逐步進入而立之年，結婚買房成了一件自然而然的事情，這一批人構成了“剛性需求”的另一大主力；第三，國家大力發展城鎮化，大量的農村勞動力涌入城市，在可以預見的未來，勞動力的轉移對房地產的“剛性需求”也將慢慢暴露出來，在推動房價上升的同時，也是一個經濟轉型的好時機。預計到2020年，我國城市化率將達到55％至60％。目前，我國城鎮人均住房面積為26.65平方米，按照城市化率每年增長1％，將新增1000萬城鎮居民來計算，至少需要新增2.6億平方米的住房供給。當前，一線城市的銷售增長是8.1％，省會和中型城市是27.6％，小城市和城鎮是33.7％，小城鎮和新農村是36％。因此，中小城市是未來房地產投資的新引擎，商業地產不僅要看一線城市，二線城市也有很大需求。

“剛性需求”作為重要的力量依然比較強勁，這正是房地產價格在“多道金牌”的調控下仍然居高不下的重要原因之一。當然，除了剛性需求，在金融市場尚不完善的條件下，龐大的儲蓄需要找到投資“出口”，房地產行業也就成為不多的投資工具之一，住房投資性需求也占有較大比例。

其次，投機性需求在我國近幾年內頻現。作為投機性需求，投資者不關心價格是否偏離了正常指數，而關注未來走勢，預期價格是影響投資性需求的唯一因素，“買漲不買跌”是投機者的購買心理，這樣導致了利率為負的正常需求曲線轉變成為利率為正的吉芬商品需求曲線；另外，人民幣自匯改以來(2005年7月21日：人民幣匯價由掛鉤美元改為參考一籃子外幣；人民幣兌美元實時升值2％，報8.11元人民幣)，根據中國外匯交易中心的最新數據顯示，從2005年到2010年10月，人民幣累計升值23.85％，人民幣在持續的升值過程中，大量“熱錢”流入國內房地產市場。目前，我國資本市場不發達是使居民投資房地產的一個主要因素，現階段我國股市流通市值5萬億元左右，債券市場只有1200億元，這兩個市場不能很好的吸納資金；再加上我國商業銀行實際存款利率為負，雖然我國存款數量依然增加但是速度有所放緩，減少的資金進入了房地產市場，維持了現階段的高房價。

三、對策分析及建議

1 保持房地產市場適度的投資規模，推進多層次多元化的住房結構模式。我國房地產對宏觀經濟有不可替代的作用。根據相關統計，目前我國的商品房庫存量占GDP的200％，每年提高一個百分點，有3000萬人進城，需要600萬套住宅，拉動內部需求8000億人民幣，相當于GDP每年增長5個百分點。因而我們不能用行政命令來調控房價，多年的宏觀調整經驗已經清晰表現出，采用行政命令來打壓我國地產行業，其結果只能是房價下一階段報復性的漲價，2003年的上海已經印證了這一點，所以我們要維持地產行業的投資，同時不斷推進多元化改革。目前我國廉租房占房地產的數量不到4％，而香港、歐美等市場制度相對完善的國家，這一數字達到30％以上。鑒于市場機制不能有效解決中低收入者的住房需求問題，政府應該從社會福利角度出發，大力建設廉租房和經濟適用房等保障性住房，以保證社會底層人民的住房需求。同時可以繼續保持商品房的投資性和改善性的住房，達到包容性增長。

2 完善稅收制度改革。目前房產稅的種種弊端要求我們加快出臺房屋奢侈稅、甚至遺產稅。第一，我國居民在購房時一次性繳納了30年到70年不等的土地出讓金，再次繳納房產稅則相當于重復收費，而根據房屋奢侈稅來確定征稅標準，即根據各個城市的實際情況，按照各自人均居住面積確定起征點，采用“高起點，多層次”的征稅標準，尤其對首次置業和廉租房、經濟適用房的消費群體進行減稅甚至免稅，最大限度的保障中低收入群體的既得利益。政策的實施可以參照“點一線一面”的方式運作，在試點城市運行成熟之后，逐步推向全國；第二，房產稅的征稅目的在于增加財政。從中央財政來看，2009年財政為了應對金融危機，支出同比增長24.1％，2010年預計支出6-3％，赤字8500億，增長1000億。由此可見，目前的房產稅并不是真正解決高房價的措施，相反，由于房產稅的存在，投機者將這一部分成本轉移到最終的消費者的身上，所以房產稅并不能真正減輕中低收入者的購房壓力；最后，借鑒韓國市場的房產稅的征收經驗來看，韓國的綜合不動產稅在短期內起到比較大的影響，不同地段的房價均有下降，幅度平均達到4.2％，個別地段甚至超過10％；但是從長期來看，房價已經回到了調整之前的水平，從長期看，房屋作為一種富有彈性的商品，消費者的理性會平衡房產稅帶來的作用。

3 發展新型農村。目前大量農村剩余勞動力涌入大中城市，在促進該城市的經濟發展同時也造成了城市的高房價。使這一部分的流動性人口回歸農村或者小城鎮發展則在一定程度上緩解大城市高房價的問題。

首先，政府應該著重發展現代化的農村，并且增加農村經濟產業鏈，將剩余勞動人口安置在當地。目前我國農村的發展模式是以補貼為主，從短期效果來看，取得了一定的成效，但是，補貼并不能從長期上解決農村生產力水平低下的問題。因此，我們應該轉變發展模式，由財政補貼向自主發展逐步過渡。

其次，我國新型農村應該以增加生產產業鏈為主，發掘內部增值潛力；同時發展二、三產業，將剩余勞動力向鄉鎮企業轉移，擴大當地非農業就業規模，減少大中城市的人口和住房等一系列壓力。

再其次，國家應該出臺相關政策鼓勵農民返鄉，自主創業。政府相關部門對返鄉農民進行項目指導，創業培訓，小額貸款，稅收減免等優惠措施予以支持。

綜上所述，我國的高房價主要由于超額的貨幣投放量所導致，同時，我國住房所面臨的“剛性需求”以及目前人民幣的升值壓力也使得房價居高不下。因此，我國政府應該不斷完善住房結構與層次，限制投機性炒房需求，另外穩定我國貨幣匯率，有效緩解因“熱錢”所造成的房地產市場的壓力。

(作者單位：西安交通大學經濟與金融學院)