林地評(píng)估及林地期望價(jià)法的應(yīng)用分析

[摘要] 我國(guó)南方無(wú)論是國(guó)有林場(chǎng)還是集體林區(qū)，大量出現(xiàn)森林資源抵押、林地租賃、以林地對(duì)外投資或合作造林等經(jīng)濟(jì)行為，需要對(duì)林地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，而林地的評(píng)估方法也很多，本文著重分析林地與建設(shè)用地評(píng)估特點(diǎn)的區(qū)別，并舉例說(shuō)明如何采用林地期望價(jià)法客觀評(píng)估林地價(jià)值。

一、林地評(píng)估和國(guó)有建設(shè)用地評(píng)估特點(diǎn)分析

《森林法》中規(guī)定的林地包括郁閉度0.2以上的喬木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣級(jí)以上人民政府規(guī)劃的宜林地。林地評(píng)估和國(guó)有建設(shè)用地評(píng)估相比，有以下特點(diǎn):

1、價(jià)值內(nèi)涵不同:林地的價(jià)值內(nèi)涵一般是以林場(chǎng)林班或小班為單位定義使用年限、立地質(zhì)量和可及度等。建設(shè)用地的價(jià)值內(nèi)涵一般是以宗地為單位定義用途、使用年限、建設(shè)限制條件、開(kāi)發(fā)程度、基礎(chǔ)設(shè)施情況等。

2、年限不同:林地年限一般為20年、30年、50年等，要視林木經(jīng)營(yíng)者的情況而定。建設(shè)用地使用年限國(guó)家一般有規(guī)定:商業(yè)用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年。

3、地利條件不同:林地和農(nóng)用地重點(diǎn)考慮土壤的肥力，而建設(shè)用地重點(diǎn)考慮的是區(qū)位以及地質(zhì)構(gòu)造條件。

4、取得方式不同:林地的取得一般采取租賃的方式取得，而不是采取出讓的方式取得，即便通過(guò)購(gòu)買(mǎi)的方式，也是一次性支付林地使用權(quán)價(jià)款，但不像建設(shè)用地購(gòu)買(mǎi)的程序那么復(fù)雜。

5、轉(zhuǎn)讓條件不同:林地的轉(zhuǎn)讓只要不改變用途，并取得政府部門(mén)的批準(zhǔn)即可轉(zhuǎn)讓;而建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓要符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，比如以出讓方式取得的土地需投資額達(dá)到30%以上的項(xiàng)目才允許轉(zhuǎn)讓等，而且轉(zhuǎn)讓后的使用年限一般不能增加，只有減少。

二、林地期望價(jià)法公式

《森林資源資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》中規(guī)定林地價(jià)值評(píng)估方法主要包括:現(xiàn)行市價(jià)法、林地期望價(jià)法、年金資本化法、林地費(fèi)用化法等。此外還可以根據(jù)實(shí)際情況采用比例系數(shù)法和剩余法評(píng)估林地價(jià)值。本文主要是以廣西速生桉樹(shù)林地為例采用林地期望價(jià)法說(shuō)明如何客觀評(píng)估林地價(jià)值。

林地期望價(jià)法以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提，并假設(shè)每個(gè)輪伐期林地上的收益相同、支出相同，從無(wú)林地造林開(kāi)始計(jì)算，將無(wú)窮多個(gè)輪伐期的純收益全部折為現(xiàn)值累加求和值作為林地價(jià)值。其計(jì)算公式為:

Bn-林地評(píng)估值(無(wú)限年期)

Ci-第i年投入的營(yíng)林生產(chǎn)直接費(fèi)用(包括整地、栽植、撫育等費(fèi)用)

A u-現(xiàn)實(shí)林分第U年主伐時(shí)的純收入(指木材銷(xiāo)售收入扣除采運(yùn)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)、木材經(jīng)營(yíng)的合理利潤(rùn)后的部分)

Da、Db-現(xiàn)實(shí)林分第a、b年的間伐純收入

U-經(jīng)營(yíng)周期

V-年均營(yíng)林生產(chǎn)間接費(fèi)用(包括森林保護(hù)費(fèi)、營(yíng)林設(shè)施費(fèi)、良種實(shí)驗(yàn)費(fèi)、調(diào)查設(shè)計(jì)費(fèi)、基層生產(chǎn)單位管理費(fèi)、場(chǎng)部管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用)

P-利率

林地期望價(jià)法的適用范圍包括用材林、薪炭林、防護(hù)林、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地和國(guó)家規(guī)劃的宜林地等林地資產(chǎn)的評(píng)估。

林地期望價(jià)法適用的前提假設(shè):(1)林地永續(xù)作用(無(wú)限年期經(jīng)營(yíng));(2)永續(xù)作業(yè)時(shí)林木經(jīng)營(yíng)主伐年齡相同;(3)林木經(jīng)營(yíng)每個(gè)輪伐期的純收入相同;(4)如有間伐收入，每個(gè)輪伐期都有若干次間伐，分別發(fā)生在a、b……等年度。在永續(xù)作業(yè)時(shí)每個(gè)穩(wěn)定年度的間伐，每隔一個(gè)輪伐期發(fā)生一次。

三、林地期望價(jià)法舉例分析

某林場(chǎng)的林地?cái)M種植速生桉，預(yù)計(jì)前三年造林成本:種植林:第一年(C1)582元/畝，第二年(C2)253元/畝，第三年(C3)253元/畝。萌芽林:第一年(C1)327元/畝，第二年(C2)253元/畝，第三年(C3)253元/畝。每年的營(yíng)林生產(chǎn)間接費(fèi)用(V)為50元/畝。種植林主伐年齡(U1)5年，萌芽林主伐年齡(U2)4年。無(wú)間伐收入。種植林每畝主伐蓄積量7.88立方米，出材率84%，萌芽林每畝主伐蓄積量6.84立方米，出材率84%。纖維材出材率5%。采集運(yùn)成本144元/立方米。銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用10元/立方米，育林金10%(其中上交40%，自留60%)，防洪保安費(fèi)0.1%，木材經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)率為16%。規(guī)格材銷(xiāo)售單價(jià)550元/立方米，纖維材280元/立方米。假定利率為8%。現(xiàn)需要評(píng)估50年林地使用權(quán)價(jià)值。

(一)林地評(píng)估思路分析

由于主伐純收益不同，不能直接套用公式。可以直接采用有限年收益法公式。先確定每個(gè)輪伐期的林木經(jīng)營(yíng)模式:采用萌芽林的次數(shù)以及主伐年齡。一般營(yíng)林模式有兩次萌芽林、一次萌芽林、或全部采用種植林等。下面分別按照三種模式測(cè)算50年林地價(jià)值。

Bn-林地評(píng)估值(有限年期n)

Aum-第m次主伐時(shí)的純收益

Cim-第m次第i年投入的營(yíng)林生產(chǎn)直接費(fèi)用(包括整地、栽植、撫育等費(fèi)用)

上式中其他符合含義同前。

上述公式的結(jié)果其價(jià)值內(nèi)涵為:林地的所有收益均需要在林地所有者和營(yíng)林投資者之間分配，關(guān)鍵是如何確定兩個(gè)主體之間的利益分配。

(二)評(píng)估結(jié)果分析

1、每個(gè)采伐期的收益計(jì)算，種植林主伐純收益為922元/畝，萌芽林主伐純收益為670元/畝。采用種植林的收益比采用萌芽林的收益高37.6%。

2、由于林地經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng)(一般為50年)，營(yíng)林方式的變化對(duì)林地價(jià)值的影響不大，一次萌芽比二次萌芽增值幅度在1.8%-2.2%，全為種植林比二次萌芽林增值幅度在2.9%-4.2%。

不考慮地租的情況下，按照一次萌芽林模式經(jīng)過(guò)測(cè)算營(yíng)林投資回報(bào)率為67.64%，相當(dāng)于主伐收入的24.3%，折合年投資回報(bào)率為10.82%。

3、利率對(duì)林地評(píng)估值影響最大，利率降低一個(gè)百分點(diǎn)，評(píng)估值增加25%-27%。

4、育林金優(yōu)惠措施對(duì)林地價(jià)值影響較大，比如:廣西國(guó)有林場(chǎng)只上交40%，如育林金降低2%，林地價(jià)值增加10%-12%。

5、上述林地的評(píng)估結(jié)果只是根據(jù)某林場(chǎng)的營(yíng)林生產(chǎn)投資效益平均水平測(cè)算的，由于林地的價(jià)值往往要落實(shí)到具體的小班，因此，每一個(gè)小班的林地價(jià)值還要進(jìn)行地利等級(jí)調(diào)整，地利等級(jí)調(diào)整系數(shù)可按現(xiàn)實(shí)林分與參照林分在采伐時(shí)立木價(jià)(以倒算法估算)的比值來(lái)計(jì)算。

(三)評(píng)估結(jié)果市場(chǎng)檢驗(yàn)

1、林地合作分成案例檢驗(yàn)。按照現(xiàn)有林場(chǎng)以林地跟外商合作經(jīng)營(yíng)速生桉的案例，一般是按照林木主伐的立木分成給林地所有者作為林地報(bào)酬。一般按主伐時(shí)立木的30%作為林地所有者的匯報(bào)，按4%計(jì)交育林金，測(cè)算得出的林地價(jià)值(一次萌芽經(jīng)營(yíng))為1483元/畝。如果按2%計(jì)算育林金，則林地價(jià)值為1528元/畝。

2、投資機(jī)會(huì)成本檢驗(yàn)。對(duì)一個(gè)理性投資者來(lái)說(shuō)，所期望的投資收益不低于銀行存款利率(五年期長(zhǎng)期存款利率3.6%)，按照這一指標(biāo)推算5年為一個(gè)輪伐期，則營(yíng)林投資者在主伐時(shí)至少應(yīng)該獲得的回報(bào)率為19.3%，否則可以認(rèn)為他的投資機(jī)會(huì)成本不經(jīng)濟(jì)，還不如把投資存在銀行(剔除其他特別因素不考慮的前提下)。

3、利潤(rùn)率檢驗(yàn)。從上述投資機(jī)會(huì)成本檢驗(yàn)得知:營(yíng)林生產(chǎn)者至少應(yīng)該獲得采伐收入的19.3%的回報(bào)，那么上述采用林地期望價(jià)法評(píng)估林地價(jià)值所采用的參數(shù)之一——木材經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)16%就偏低。

4、可以采用年金資本化法(有限年的)驗(yàn)證。如果按照集體林區(qū)的林地租金平均水平確定林地價(jià)值，按照年金資本化法評(píng)估的50年林地價(jià)值為893元/畝，如果考慮年租金上漲5%的林地價(jià)值為1838元/畝。

四、評(píng)估結(jié)論及啟示

1、林地的價(jià)值與營(yíng)林方式有關(guān)，要客觀評(píng)估林地價(jià)值，需要考慮營(yíng)林模式的不同，如桉樹(shù)種植林和萌芽林的不同，對(duì)林地價(jià)值有影響。

2、林地評(píng)估所采用的一些參數(shù)如利潤(rùn)率不是固定不變的，要根據(jù)具體的林地上最適宜種植的樹(shù)種、林種合理確定，而不是一個(gè)固定指標(biāo)值。

3、林地評(píng)估時(shí)無(wú)論什么評(píng)估目的均需要考慮扣除經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。這與林木評(píng)估對(duì)經(jīng)營(yíng)者合理利潤(rùn)的考慮應(yīng)有所不同。用收益現(xiàn)值法評(píng)估林木時(shí)，如果是對(duì)林木資源資產(chǎn)流轉(zhuǎn)為目的的評(píng)估中，經(jīng)營(yíng)者合理利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)扣除，此部分作為投資者(購(gòu)買(mǎi)方)利潤(rùn)的一種實(shí)現(xiàn);如果是將林木資源資產(chǎn)進(jìn)行資本運(yùn)作，以引入外來(lái)投資者為目的的評(píng)估時(shí)，一般不需要扣除原經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。而采用期望價(jià)法評(píng)估林地價(jià)值時(shí)，經(jīng)營(yíng)林地產(chǎn)生的利潤(rùn)需要在林地所有者和營(yíng)林投資者之間分配，因此要扣除營(yíng)林投資者的利潤(rùn)。

五、利率的確定及利率問(wèn)題的討論

利率的確定可以多種方法結(jié)合。無(wú)論采用何種方法確定的利率，一般不包括通貨膨脹率。

(一)純利率和風(fēng)險(xiǎn)利率構(gòu)成法

《森林資源資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估技術(shù)規(guī)范(試行)》中規(guī)定“利率的確定原則”:森林資源資產(chǎn)評(píng)估中采用的利率僅含經(jīng)濟(jì)利率和風(fēng)險(xiǎn)率兩個(gè)部分。經(jīng)濟(jì)利率:現(xiàn)階段我國(guó)的經(jīng)濟(jì)利率可以采用近10年來(lái)長(zhǎng)期國(guó)債利率3.85%和長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率5.94%來(lái)確定。風(fēng)險(xiǎn)率:營(yíng)林生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要由造林失敗、火災(zāi)、病蟲(chóng)害、風(fēng)災(zāi)、雪災(zāi)、早災(zāi)等自然災(zāi)害及人畜破壞產(chǎn)生。根據(jù)營(yíng)林生產(chǎn)的實(shí)際，商品林經(jīng)營(yíng)中年風(fēng)險(xiǎn)率一般不超過(guò)1%-2%。這樣確定利率在7%-8%之間。

(二)采用案例分析提取法

根據(jù)不同營(yíng)林方式的投資收益大小，遵循最佳最大效用原則，確定投資收益率作為評(píng)估中的利率。

復(fù)合比率按照50年經(jīng)營(yíng)期一次萌芽林經(jīng)營(yíng)模式來(lái)測(cè)算。

投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不同期望的回報(bào)率也不同，林地所有者的經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)營(yíng)林投資者來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)小，因此其期望投資回報(bào)率一般較小，一般認(rèn)為不低于國(guó)債率3.85%和銀行同期存款利率3.6%(取整為4%)，而營(yíng)林投資者除了獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)以外，還期望獲得風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，這樣通過(guò)上述計(jì)算的復(fù)合投資收益率為12.19%，扣除林地所有者的投資回報(bào)率4%，則，營(yíng)林投資者的投資收益率為12.19%-4%=8.19%≈8%(取整)。

(三)利率問(wèn)題討論

無(wú)論是收益法(林地期望價(jià)法)，還是成本法都需要確定利率，而利率實(shí)質(zhì)是投資回報(bào)率，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)應(yīng)該區(qū)分不同投資者或所有者的回報(bào)率，比如:林地所有者和營(yíng)林投資者的回報(bào)率，但這種情況在林木轉(zhuǎn)讓為評(píng)估目的的情況下可以不加以區(qū)分，但在林地評(píng)估中要區(qū)分，否則，利率的確定就不夠公允。

采用林地期望價(jià)法評(píng)估林地價(jià)值中的利率應(yīng)該是營(yíng)林投資者的回報(bào)率，而不包括林地所有者的回報(bào)率。從評(píng)估林地角度出發(fā)，公式中扣除木材經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)應(yīng)該是營(yíng)林投資者的利潤(rùn)，因此計(jì)算的基數(shù)不是采伐成本，而是營(yíng)林成本或主伐時(shí)的銷(xiāo)售收入，這樣理解的基礎(chǔ)上易于評(píng)估實(shí)務(wù)中的操作。

(作者單位:中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司廣西分公司)