從資產評估角度探討銀行房地產開發貸款審查

[摘要] 在銀行貸款投向中， 房地產開發貸款占了極大份額。為解決由于房地產開發企業按現實財會制度編制的財務報表存在固有缺陷的問題，商業銀行可考慮向資產評估師尋求幫助，而資產評估師的首要舉措就是利用自身精通財務及評估的雙重專業優勢對企業按現實財會制度編制的財務報表做合理調整，再將調整后的財務報表提供給銀行進行后續分析，以真實地反映房地產開發企業實際財務狀況，從而為商業銀行科學信貸決策提供準確依據。

隨著國有商業銀行股份制改造的深入和外資銀行的滲透，國內銀行業正面臨日益嚴峻的競爭，各家銀行也都在努力尋找新的利潤增長點，開辦的業務種類及收費項目也日益增加，中間業務收入在經營中占比越來越大。但是傳統的貸款業務仍然是商業銀行在經濟生活中的一個基礎職能，它具有強大的資金杠桿作用，在經濟發展中起著舉足輕重的作用。

在銀行貸款投向中， 房地產開發貸款占了極大份額。在整個貸款經營過程中， 商業銀行審貸部門通過以房地產開發企業提供的財務報告及相關輔助資料為依據，對其財務狀況和經營成果進行評價和剖析，揭示其在運營過程中的利弊得失、發展趨勢，從而為商業銀行科學信貸決策提供重要理論依據。

一、現階段商業銀行對企業提供的財務報表的基本要求

1、真實性。要求年度報表必須經審計，提供審計部門出具的審計報告。必要時銀行有權采取查證賬簿，憑證及實地盤點方法對報表中數據加以核實。

2、連續性。在一般的信貸業務中要求企業提供連續三年的年度報表及近期報表，這樣可以用報表的數字連續體現出各年公司具體的經營狀況，主要是指收入及資金運用情況，而且從歷年的對比中也可發現企業報表中可能存在的虛假情況。對于企業成立不滿三個會計年度的另有規定，對于期限較長的項目貸款可能要求企業提供更多年度的財務資料，以便于分析及運用。

3、完整性。最基本的要求是在年度報表中需包含:資產負債表、損益表、現金流量表。在近期報表中至少要有資產負債表和損益表。同時報表中應附有編表說明、附注或財務狀況說明書。

4、輔助性。對于企業的實際經營狀況，光靠幾張報表難以描述，銀行還需要一些輔助性的報表，如:存貨情況表、銷售收入情況表、應收應付賬款明細表、固定資產明細表等。

二、房地產開發企業財務報表的獨特性

房地產開發企業與其他企業相比，具有開發周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點，現今財會制度下房地產開發企業的財務報表所顯示的信息往往與實際偏差較大，其對外出具的財務報表具有以下缺陷:

1、未取得預售許可證的在建及已完工工程市場公允價值內含的所有者權益增減值未能體現，特別是近年來房地產高速升值導致在建工程巨額增值在當期財務報表中無法體現。影響貸款審查者對企業凈資產的客觀真實判斷。

2、大量預收賬款導致短期負債劇增，影響貸款審查者對企業償債能力的判斷。《企業會計準則——收入》規定了銷售商品的收入確認條件，房地產銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現的銷售收入。但房地產銷售要經過取得預售許可證、預售并簽訂商品房買賣合同、辦理產權過戶等環節，因此房地產開發企業同一般的生產企業相比，收入的確認又具有其特殊性。在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，且所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業即應確認銷售收入。但也有可能出現法定所有權轉移后，風險和報酬尚未轉移的情況。此時，賣方在繼續涉入的期間內不應確認收入。房地產銷售由于其商品價值很大，收款方式與一般產品有很大的不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但無論買方采用何種付款方式，房地產開發企業確認收入的實現，均應同時具備以下條件:(1)商品房已經移交;(2)已將發票或結算賬單提交買方;(3)履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得;(4)成本能夠可靠地計量。然而房地產從開始預售到收入確認，需經過竣工、驗收、測繪、辦證、決算等多個環節，少則數月，多則三五年，其間巨額的房款收入長期掛在預收賬款，一方面增加短期負債，另一方面減少了房款收入內含的所有者權益，嚴重地影響了貸款審查者對企業償債能力的判斷。

3、現有的開發成本及期間費用計賬方式，影響貸款審查者對企業實際經營成果的判斷。(1)房地產開發企業為了持續發展往往會儲備大量的土地，由此形成的土地成本按購置時實際支付的價款入賬，未包含貨幣時間價值和土地增值部分。特別是一些老牌房地產開發企業憑借其資金、品牌、政府扶持，以協議出讓的方式取得了大量廉價的土地，其實際地價已經是賬面成本的數倍，這時財務報表顯示的企業資產嚴重失實。另外，房地產開發企業在開發過程中有相當部分工程款由施工單位墊支，比例高達30%～50%，時間長達數年，施工單位往往對墊支部分不開發票，再加上房地產開發企業為欠付工程款拖延工程決算時間，往往要經過幾個會計年度才能完成，對此，房地產開發企業就難以及時進行成本核算，造成賬面成本低于實際數，資產負債表中的存貨及應付賬款也低于實際數。(2)按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產開發企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現虧損，一旦結轉收入，因期間費用已結轉完畢、賬面成本又往往低于實際數，結轉當年的銷售利潤率往往奇高，這樣勢必影響貸款審查者對企業經營情況的客觀真實判斷。

三、資產評估面對上述困境所應采取的首要舉措

通過上述分析，筆者認為，由于房地產開發企業按現實財會制度編制的財務報表存在固有缺陷，如商業銀行簡單地采用此報表進行分析，所得出的結論往往會南轅北轍。為解決上述問題，商業銀行可考慮向資產評估師尋求幫助，而資產評估師面對上述困境的首要舉措就是利用自身精通財務及評估的雙重專業優勢對企業按現實財會制度編制的財務報表做合理調整后，再將調整后的財務報表提供給銀行進行后續分析，只有建立在這種基礎上的分析才能客觀、真實地反映房地產開發企業實際財務狀況，從而為商業銀行科學信貸決策提供準確依據。下面筆者將探討資產評估師如何合理調整企業財務報表。

1、資產評估師應將擬分析會計年度中所有未取得預售許可證的在建及已完工工程進行當年公允價值評估。按《以財務報告為目的的評估指南(試行)》第四章第二十四條:在符合會計準則計量屬性規定的條件時，會計準則下的公允價值一般等同于資產評估準則下的市場價值;會計準則涉及的重置成本或凈重置成本、可變現凈值或公允價值減去處置費用的凈額、現值或資產預計未來現金流量的現值等計量屬性，可以理解為相對應的評估價值類型。將評估增減值參照《企業會計準則第3號——投資性房地產》暫時計入當期損益表中的公平值變動收益項中，且不納入應稅所得，從而調增所有者權益。經過這種調整，一方面可以合理體現企業損益表中的當期利潤，另一方面又可以合理體現資產負債表中的所有者權益。進而使貸款審查者因這部分在建及已完工工程賬面價值偏離市場價值對貸款審查造成的影響得以化解。

2、資產評估師應根據收款方式分析預收賬款，合理確認收入。房地產由于其商品價值很大，收款形式與一般產品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。對于一次性付款的房地產銷售，應以應收款項足額到賬作為收入確認的標準，而不論其是否辦理了房地產證，只要房款足額到賬，即可視為風險已轉移;對于分期付款的房地產銷售，應以合同約定的收款日期確認收入，但是買方若在合同約定日期有欠付現象，應考慮買方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素，如果買方的資信不佳，欠付的金額過高(一般超過總房款的30%)，或欠付次數過多(連續兩期以上)，則不能確認收入;對于按揭付款的房地產銷售，應待交足首期且按揭款已到賬，方可確認收入。根據上述原則將預收賬款中應予確認的收入進行預結轉，并計提銷售稅金及附加。經過這種調整一方面可以合理體現企業損益表中的當期利潤，另一方面又糾正了因資產負債表中短期負債項下的預收賬款過多而導致的所有者權益虛低這一扭曲現象。進而使貸款審查者因企業資產負債率過高而對企業償債能力的疑問得以化解。

3、資產評估師應合理調整開發成本及期間費用。(1)對企業以前年度購入的土地應比照周邊地價進行評估，進行剩余年限修正后大大高于賬面價值的可認同為土地增值額，暫估調增存貨和資本公積;對應入賬而未入賬的工程款按專業評估入賬，暫估調增存貨和應付賬款;對尚未完工的配套工程按評估價預提，暫估調增存貨和應付賬款。上述調整完成后，按照收入與成本配比原則預轉開發成本。(2)對收入結轉前發生的期間費用，應按照收入與費用配比原則對直接計入當期損益的期間費用進行沖減調整。

經過以上調整可以合理體現企業損益表中的當期利潤，化解貸款審查者對房地產開發企業在項目尚未竣工決算結轉收入前將出現巨額虧損，一旦竣工決算結轉收入后當年的銷售利潤率往往奇高的迷惑。

(作者單位:北京康正國際資產評估有限公司)