房地產(chǎn)行業(yè)成本控制探析

摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對增加國民經(jīng)濟(jì)收入、促進(jìn)居民消費的影響不容置疑。宏觀的行業(yè)外部環(huán)境對企業(yè)而言是外在因素，企業(yè)無法左右。但是向成本要效益，加強成本管理是成熟市場上企業(yè)戰(zhàn)略管理的核心。環(huán)境形勢告訴我們，房地產(chǎn)企業(yè)強化成本管理勢在必行。

關(guān)鍵詞:成本核算;成本控制;價值工程

中圖分類號:F29

文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)13-0237-01

1 房地產(chǎn)行業(yè)成本控制相關(guān)理論

1.1 成本的概念

在我國傳統(tǒng)會計理念中，通常把成本定義為企業(yè)為生產(chǎn)和銷售一定產(chǎn)品所發(fā)生的各種耗費，或者是指產(chǎn)品價值中物化勞動的價值和勞動者為自己勞動所創(chuàng)造的價值之和的貨幣表現(xiàn)。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本費用發(fā)生于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的始終，它一方面代表企業(yè)的整體耗費水平，另一方面也反映企業(yè)的經(jīng)營管理水平。

1.2 成本控制的概念 

成本控制有廣義和狹義之分，狹義的成本控制是指成本形成過程中，根據(jù)預(yù)先制定的成本目標(biāo)，對企業(yè)日常發(fā)生的各種生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行嚴(yán)格的計量和監(jiān)督，盡可能地使生產(chǎn)耗費不超過原定的標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算，并對發(fā)生的偏差進(jìn)行分析，及時采取有效措施不斷糾正，以此來提高成本控制的成績。廣義的成本控制除了日常成本控制之外，還應(yīng)包括事前成本控制的內(nèi)容。 

1.3 成本控制的可選方法

1.3.1 標(biāo)準(zhǔn)成本控制方法 

標(biāo)準(zhǔn)成本出現(xiàn)于20世紀(jì)初的美國，它是為了克服成本計算無法滿足管理成本所必要的信息而提出的。最早采用標(biāo)準(zhǔn)成本是為了克服生產(chǎn)效率低下，根據(jù)可能達(dá)到的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)事先定出成本，并把實際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本相對比，以尋求提高經(jīng)營效率的途徑。

1.3.2 作業(yè)成本控制方法 

作業(yè)成本法又叫作業(yè)成本計算法(Activity-Based Costing，簡稱 ABC)或作業(yè)量基準(zhǔn)成本計算方法，是以作業(yè)管理為中心，確認(rèn)和計量作業(yè)成本動因?qū)ζ髽I(yè)資源所耗費的情況，將耗費的成本費用準(zhǔn)確地分配到作業(yè)中，然后根據(jù)產(chǎn)品和服務(wù)所耗用的作業(yè)成本動因，最終將所有成本費用分配到產(chǎn)品和服務(wù)的一種方法。 

1.4 本文選用的成本控制方法

標(biāo)準(zhǔn)成本法、作業(yè)成本法等成本控制方法都有一個共同的缺點，那就是專門為降低成本而進(jìn)行成本控制，這種思想不利于維護(hù)和提升房地產(chǎn)的價值。因此，通過對上述成本控制方法的衡量，本文將采用價值工程的基本原理對房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)行控制。

1.4.1 價值工程的含義

價值工程(Value Engineering，簡稱VE)，也稱價值分析，是通過研究產(chǎn)品或系統(tǒng)的功能與成本之間的關(guān)系，來改進(jìn)產(chǎn)品或系統(tǒng)，以提高經(jīng)濟(jì)效益的現(xiàn)代管理技術(shù)。現(xiàn)在價值工程是公認(rèn)的成熟技術(shù)，降低成本的好方法。

1.4.2 價值工程的基本原理

按GB8283--87《價值工程基本術(shù)語和一般工作程序》所定義，價值工程是一種通過各相關(guān)領(lǐng)域的協(xié)作，對所研究對象的功能與費用進(jìn)行系統(tǒng)分析，不斷創(chuàng)新，其目的是以研究對象的最低壽命周期成本，可靠地實現(xiàn)使用者所需功能，以便獲得最佳綜合效益。價值工程的目標(biāo)是提高研究對象的價值。

1.4.3 價值工程的特點

價值工程是一種新的思想方法和管理技術(shù)，是一種比成本控制，提高產(chǎn)品質(zhì)量都優(yōu)越且有效的方法。具有以下一些特點: 

(1)以使有者的功能需求為出發(fā)點;(2)對所研究對象以功能分析為核心，研究功能與成本之間的關(guān)系;(3)致力于提高價值的創(chuàng)造性活動;(4)有組織，有計劃，有步驟地開展工作;(5)階段上側(cè)重于設(shè)計與計劃階段。

1.4.4 價值工程的工作程序 

價值工程的工作程序是一個合理的、系統(tǒng)的和有組織的過程。它應(yīng)用跨學(xué)科的小組進(jìn)行工作:選擇適宜的對象或產(chǎn)品，根據(jù)需花費的成本進(jìn)行分析，為新的方案匹配實現(xiàn)這些方案的最佳途徑。 價值工程的工作共分為5個階段: 

(1)初始階段;(2)分析階段;(3)革新階段;(4)評價階段;(5)實施階段。

1.4.5 價值工程法對于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的優(yōu)越性分析 

(1)價值工程法的主旨在于提高企業(yè)的核心競爭力和持續(xù)發(fā)展能力。一個企業(yè)的核心競爭能力的是在不斷提高產(chǎn)品的市場價值的同時，持續(xù)的降低產(chǎn)品成本。而價值工程正是從對價值和功能的分析入手，附條件地降低成本，是企業(yè)提高核心競爭力和獲得持續(xù)發(fā)展能力的保證。 

(2)價值工程法注重的是產(chǎn)品的壽命周期成本。價值工程法控制成本的主要思想是從產(chǎn)品即將產(chǎn)生一直到產(chǎn)品從社會中因功能發(fā)揮完畢而消亡的整個過程角度對成本進(jìn)行控制。因為房產(chǎn)在交付后的質(zhì)量同樣對企業(yè)的生存和發(fā)展產(chǎn)生重大影響，因此，房產(chǎn)交付后的所有成本都應(yīng)該在企業(yè)控制之列。此成本稱為壽命周期成本。 

(3)價值工程法不僅考慮顯性成本，還考慮隱性成本，從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)和現(xiàn)代管理學(xué)更加開闊的視野來分析企業(yè)成本，隱性成本對企業(yè)生存和發(fā)展產(chǎn)生的影響不低于顯性成本，所以，價值工程法在這個角度看是能夠保證企業(yè)生存的唯一成本控制方法。

(4)價值工程法不是對其他成本控制方法的全面否定。價值工程法的應(yīng)用并不排除企業(yè)采用其他的成本控制方法。價值工程法的核心在于產(chǎn)品設(shè)計階段的事前控制，在

事中控制時，企業(yè)還可以視具體情況采用其他成本控制方法進(jìn)行卓有成效的成本控制。 

2 房地產(chǎn)行業(yè)成本控制內(nèi)容

2.1 土地獲得過程中的成本項目 

土地的取得在房地產(chǎn)開發(fā)中起著重要作用，有時甚至是決定性作用。土地的獲得方式也僅限為招標(biāo)、拍賣、掛牌以及二級市場轉(zhuǎn)讓方式。 土地獲得過程中的成本項目主要表現(xiàn)為土地投標(biāo)的價格和進(jìn)行土地投標(biāo)決策以及投標(biāo)行為的相關(guān)費用， 因而控制土地獲得過程中的成本主要就是控制土地投標(biāo)的價格。 

2.2 設(shè)計活動過程中的成本項目 

設(shè)計活動包括兩部分，一是概念設(shè)計，二是規(guī)劃設(shè)計。概念設(shè)計通常指開發(fā)商的開發(fā)理念也就是項目主題，更準(zhǔn)確的說應(yīng)該是購房者的理念。概念設(shè)計是用來指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的。概念設(shè)計也就是項目市場定位的分析，通用的方法為 SWOT 分析法。 

2.3 工程建設(shè)過程中的成本項目 

工程建設(shè)過程中， 相關(guān)的成本項目表現(xiàn)為實現(xiàn)設(shè)計的功能而在項目建設(shè)過程中花費的所有投入。根據(jù)當(dāng)前行業(yè)慣例，工程建設(shè)過程中的成本的支付分為兩種情況，一種是房地產(chǎn)企業(yè)自己有建筑施工資質(zhì)或者有下屬建筑公司，可以自己施工建設(shè);另一種是房地產(chǎn)企業(yè)僅作為開發(fā)商，通過招標(biāo)確定施工單位。本文將對這兩種情況下的工程建設(shè)成本進(jìn)行分別探討。

(1)自建工程的成本項目。自建項目的成本主要是在施工階段進(jìn)行的與工程建設(shè)有關(guān)的所有投入。 從工程的組成角度可以分為前期工程費用、巖土工程費用、基礎(chǔ)工程費用、主體工程費用以及室外配套工程費用等;從成本類別角度可以分為建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備購置費、工器具購置費以及其他費用等。由此可見，從工程的組成角度來看，主體工程費用是控制的重點;而從成本類別角度看建筑工程費和安裝工程費以及設(shè)備購置費是控制的重點。 

(2)外包工程的成本項目。如果房地產(chǎn)公司自身沒有施工資質(zhì)或下屬建筑公司，則需要將工程建設(shè)部分外包給其他建筑公司，在這種情況下，房地產(chǎn)公司發(fā)生的成本主要是招標(biāo)過程中的相關(guān)成本、中標(biāo)價格以及變更簽證。其中招標(biāo)過程中的相關(guān)成本應(yīng)該屬于管理成本的一部分，而中標(biāo)價格主要是建筑工程的總成本以及建筑公司的合理利潤。因此中標(biāo)價格的高低是影響建筑工程成本的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)公司控制的重點。

2.4 銷售活動中銷售稅金項目 

隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策以及監(jiān)管的加強， 房地產(chǎn)項目的總納稅額高達(dá)項目銷售額的10%-20%，有的項目甚至超過20%。稅金是企業(yè)的一項成本支出，稅金的支出在房地產(chǎn)項目成本中是暨土建安裝成本后的第二大成本，不得不引起企業(yè)的高度重視。合理避稅是納稅人應(yīng)該享有的權(quán)力，也是開發(fā)商控制成本的有效措施。通過前置性的稅收籌劃，做到總體稅收成本的最低。 

2.5 售后的成本項目 

在房產(chǎn)交付后， 房地產(chǎn)公司的價值鏈并沒有終結(jié)， 還會發(fā)生售后的相關(guān)成本，包括售后服務(wù)成本、工程索賠成本等。而業(yè)主購買樓盤后會更關(guān)注后期能源的消耗和物業(yè)管理費用的支出。 關(guān)注售后成本是一個房地產(chǎn)開發(fā)商能夠長遠(yuǎn)發(fā)展的基本要求。因而，售后活動成本作為房地產(chǎn)企業(yè)生命周期總成本的一部分也必須加以控制。 

2.6 資金成本 

房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、風(fēng)險高的特點。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)，都會采用負(fù)債經(jīng)營的方式以增加公司資本。隨著宏觀信貸政策的調(diào)控，\"銀根緊縮\"，存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，貸款利息的上調(diào)，都導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本加大。另外，房屋交付使用后， 對于開發(fā)商來說， 房屋是對外出售還是對外出租都要注意考慮到資金成本。