開發商將“人防設施”改裝“車庫”盜賣屬嚴重違法

摘要：由于房地產市場的不成熟，部分開發商違法將其自身都不擁有任何“獨立產權”的人防設施，改裝成“車庫”、“車位”后高價出售、出租給業主，這是盜賣全體業主“共有財產”的違法行為，也將嚴重阻礙社會的科學、和諧發展。

關鍵詞：開發商；業主；人防設施；車庫；物權法

中圖分類號：D92文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2010）34-0112-02

一、樓盤“人防設施”的規劃與建設

（一）人防設施的強制規劃

中國《人民防空法》的宗旨是“有效地組織人民防空，保護人民的生命和財產安全”，其第22條規定，“城市新建民用建筑，按照國家有關規定修建戰時可用于防空的地下室。”這是開發商開發樓盤時，必須依法規劃并建設人防設施的法律依據，這是人防設施屬于樓盤“附屬設施”與“共用設施”的法律依據，這是保護人民生命與財產安全的保障，這是開發商享受開發利益時必須同時承擔的社會義務與社會責任，這是法律賦予開發商的強制性法律義務，這是為民族謀求平安的事業。如果不履行該義務，應承擔該法第48條規定的相應法律責任，足見其強制性。

（二）人防設施的建設途徑

對于樓盤人防設施的具體建設途徑問題，通常由省級人民政府制定《人民防空法》實施辦法來落實。例如《江西省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法（2003年）》（以下簡稱“該‘辦法’”）第10條、第11條規定了兩種途徑。

1.開發商投資在樓盤中自行規劃建設。該“辦法”第10條第1款規定，城市規劃區內，新建十層以上或者基礎埋深3米以上的民用建筑，以及人民防空重點城市的居民住宅樓和危房重建住宅項目，按照“地面首層建筑面積”修建防空地下室。基于該規定與經濟理性，開發商會有選擇性地投資在樓盤中建設。原因有：其一，通常六層以下房屋基礎埋深3米左右，要挖深做人防設施不經濟合算，開發商寧愿交“易地建設費”；其二，而十層以上或3米以上基礎埋深，只要增加部分投資，就能建設人防設施，并且所“增加部分投資”遠低于“易地建設費”。所以，法律規定加上開發商的經濟理性，就現實地產生了“開發商投資在樓盤中自行規劃建設”的途徑模式。

2.開發商繳費由“人防部門”異地規劃建設。該“辦法”第11條規定了四種情形，如不能按照第10條規定修建防空地下室的，建設單位應當繳納防空地下室“易地建設費”，由人民防空主管部門統一修建人民防空工程。該規定表明：其一，只有在符合本條規定四種情形之一時，并依法批準，開發商才可以不“投資在樓盤中自行規劃建設”；其二，開發商才可以繳納“易地建設費”代替履行法定強制義務；其三，立法本意要求，盡可能由開發商“投資在樓盤中自行規劃建設”，因為必要時，居民可以在盡量短的時間內進入地下防空設施，確保生命與財產安全；如果易地建設，安全幾率與安全系數會明顯降低。

二、樓盤“人防設施”的產權歸屬與設施利用

（一）產權歸屬

樓盤“人防設施”的產權到底歸屬于誰？

該“辦法”第20條規定，（1）公用的人民防空工程，由人民防空主管部門納入國有資產進行維護管理；（2）單位或者個人投資單獨修建的人民防空工程，由投資者納入其固定資產進行維護管理。（3）因權屬關系發生變化的人民防空工程，由新單位承擔對該人民防空工程的維護管理義務。該規定表明：其一，不屬于國家。因為其不屬于國家投資建設的，而屬于單位或個人投資建設的。其二，也不屬于開發商。原因有：（1）根據該“辦法”第13條規定，防空地下室工程，由有關單位或者個人負責組織建設，其建設經費由建設單位或者個人籌措，列入建設項目總投資，即該投資已計入“樓盤開發總成本”，已分攤進入“商品房出售價格”，并已作為成本列支而減少了“應稅總額”；更準確地說，其投資已轉由“業主”共同承擔，開發商將其改裝成“車庫”、“車位”出售、出租，是對其同一投資進行了兩次“利潤”回報。可見，第二次明顯是“盜賣”。所以，根據《人民防空法》第5條關于“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規定，在樓盤出售后，其產權已轉由業主共有。（2）在開發商將商品房出售給業主后，該樓盤的“人防設施”作為國家強制規劃的樓盤“附屬設施”，其權屬已發生變化，由業主共同享有“共有產權”。當然，在樓盤商品房未售完時，開發商也具有相當于業主的身份，與其他業主一同，按其擁有“商品房”的數量對“人防設施”享有業主性質的“共有產權”，而非“獨立產權”。（3）再者，如果硬要說“開發商出錢投資了，人防設施產權就屬于開發商”；那么，“易地建設費”是開發商繳納的，對易地建設的人防設施有權去把它改裝成“車庫”、“車位”、“倉庫”出售、出租嗎？其三，其產權當然歸屬業主。除上述理由外，《物權法》第70條規定，業主對“共有部分”享有共有和共同管理的權利；第72條規定，業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對“共有部分”享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

那么，樓盤人防設施屬于“共有部分”嗎？其一、中國《人民防空法》第22條、第48條等將人防設施作為樓盤的“附屬設施”進行強制性規劃。其二、中國《物權法》第73條規定，建筑區劃內的道路、綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路、公共綠地或者明示屬于個人的綠地除外；建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。可見，因國家強制規劃而作為樓盤“附屬設施”的“人防設施”屬于業主共有財產，像共有道路與共有綠地一樣。

當然，如果開發商硬要建設其享有“獨立產權”，并可出售、出租的車庫，根據上述“人防設施”強制性規劃規定，與《物權法》第74條“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的規定，有兩種可能：其一，開發商在依法規劃、投資、建設“人防設施”外，另單獨規劃、投資、建設車位或車庫，對該車位或車庫其享有“獨立產權”；符合《人民防空法》、《物權法》規定，但基于經濟理性，這樣的開發商幾乎沒有。其二，開發商在規劃、投資、建設“人防設施”時，所建面積超過“國家強制性規劃面積”的，對“超過部分”其享有“獨立產權”，可以依法改裝成“車庫”、“車位”、“倉庫”等任何建筑物，用于單獨出售、出租；符合《人民防空法》、《物權法》規定，但基于經濟理性，這樣的開發商也幾乎沒有。

可見，開發商將人防設施改裝成“車庫”、“車位”出售、出租的行為，屬于違法盜賣行為。對自己不享有任何“獨立產權”（包括但不限于所有權、使用權等）的人防設施，出售、出租的是什么、是所有權、是使用權？實質上是把業主享有“共有產權”的人防設施，技術上畫幾條線，加幾個攝像頭，或砌點墻，營銷包裝上改名為“車庫”或“車位”，再賣給業主自己；換言之就是，業主再花錢購買本來就屬于業主自己共同享有產權的東西。

所以，開發商根本無法為購買者像辦理“房屋產權證”一樣辦理“車庫產權證”，因為其自身就不擁有任何“獨立產權”。

（二）設施利用

根據《人民防空法》第20條規定，建設人民防空工程，應當在保證“戰時”使用效能的前提下，有利于“平時”的經濟建設、群眾的生產生活和工程的開發利用。其一，即產權人在“平時”可以依法開發利用。即由業主委員會依法開發利用，包括用于做“車庫”、“車位”，所得收益為業主共有，充實維修基金，用于人防設施等共有部分的維護。其二，該“辦法”第17條規定，戰時或者遇突發情況，人民防空工程由當地人民政府統一安排使用；第18條規定，依法取得人民防空工程使用權的單位和個人不得妨礙人民防空工程迅速轉入戰時狀態。

三、開發商盜賣“人防設施”的嚴重危害

1.從經濟學上講，導致財富無“經濟效率”的不正當分配。因其對人防設施的投資已依法列入建設項目總投資，即計入“開發總成本”，攤入“商品房出售價格”，并作為成本列支而減少“應稅總額”，即其投資已轉由“業主”共同承擔。如果開發商再將其改裝出售、出租，是對同一投資進行兩次“利潤”回報。而第二次回報，明顯是對社會沒有作任何貢獻情況下的“報酬”，屬于財富的無“經濟效率”的不正當分配，會不合理地擴大貧富差距及基尼系數。

2.降低業主的創造性與社會的創造力，阻礙社會長足發展。居高不下的房價，再加上高額的“車庫”支出，使年輕本來富有創造力的中產者、潛在中產者，基于高額生活成本考慮，不敢輕易自由流動，從而制約其創造性，降低社會創造力，阻礙社會發展。

3.加大業主“房奴感”而重創社會誠信，阻礙誠信建設。“房奴”一詞，深深地表明業主的“被剝奪感”與“生存壓力感”。當業主得知、遲早會知被“黑”，即“為不該買單的物品買單”后，“房奴感”會大大加深，再加上經濟上的壓力，要讓其秉誠信、憑良心對待其客戶甚至身邊的人，可能更難！因此，根據“蝴蝶效應”理論，其將重創社會誠信，阻礙社會誠信建設。

4.嚴重制約汽車產業與技術的應有發展，導致產業發展中不應有的不和諧。由人防設施改裝盜賣的“車庫”、“車位”，少則數萬元，多則十數萬元，相當于或遠高于一輛中檔家用小車的價格，因而嚴重削弱了中國汽車市場的“有效購買力”，阻礙了中國汽車產業與技術的應有發展，導致了“低端粗糙技術產業”遏制“高端精密技術產業”的病態經濟現象，也推遲或打破了億萬家庭盡早實現小康更富裕生活的夢想！

綜上所述，開發商盜賣人防設施的行為，有百害而無一利；不合情、不合理、更不合法；連“依法發展”都談不上，更談不上科學發展、和諧發展；相反，將嚴重影響中國社會的科學發展與和諧發展。