重拳紛紛落 機遇險中求

2010年中國的房地產市場無疑會在明年的政府工作報告中寫下重重的一筆。上半年政府出臺了堪稱史上“影響空前”的一系列對于房地產市場的調控政策。“房地產”這三個字已經遠遠超過了其字面上所代表的含義，已經是關系到國計民生、社會和諧穩定、經濟平穩發展的代名詞。2010年上半年的房地產市場究竟帶給人們哪些思考，下半年的房地產市場又將有怎樣的發展趨勢，房地產市場還要不要投資，如何去投資?

重拳、連環拳、組合拳

2009年初，在政府的四萬億的投資作用下，在”拉動內需”、“刺激消費”兩架“馬車”的政策導向下，房地產市場經歷了如火如荼的一年。2010年一季度，宏觀經濟形勢在延續去年回暖的基礎上持續向好，GDP增長達到11.9％，工業企業利潤和效益大幅增長，社會消費品零售總額增長趨于穩定，總體同比保持在高位水平。在固定資產投資中，房地產投資完成額增長率明顯提升，增速同比加快近20個百分點。此外，1-3月份出口平均增速(28.1％)恢復到2007年平均水平；財政收入增速比上年同期大幅提高42.3個百分點。總體來看，市場信心已逐步恢復，國民經濟上升勢頭明顯，“保增長”壓力減輕，管理通脹預期成為即期宏觀經濟政策的重點目標之一。

2010年第一季度，寬松貨幣政策的慣性作用使得市場上有資金充裕，但住房供給仍相對短缺，70個大中城市房屋銷售價格在一季度持續快速上漲，特別是住宅銷售價格的快速上漲已推動住房價格攀升至歷史最高水平。房地產市場“淡季不淡”的異常表現成為調控政策出臺的直接誘因。

此外，在年初“國十一條”與全國兩會過后，一線城市“地王”的出現再次造成全社會對房價上漲預期的高度一致，企業不理性漲價行為開始出現，市場交易秩序不規范現象逐漸加劇，投資性和恐慌性購房比重加大。資產價格的過度膨脹已導致民眾總體對通脹預期的加強，并致使市場不滿情緒上升，由于宏觀經濟形勢的好轉為全年整體發展奠定保障基礎，房地產調控政策應勢而生。可以說“地王”事件是房地產市場開始調控的直接導火索，刺激了政府的敏感神經，觸及了政府的忍受底線，堅定了政府要打擊高房價、遏制房價過快上漲、促進房地產市場平穩、健康發展的決心。

回顧4月17日“國十條”房地產調控政策出臺以來，除中央政府和地方政府出臺諸如遏制房價、加大供給、嚴格秩序、加快保障等調控政策外，備部委根據業務主管范圍也出臺了相關政策，涵蓋市場監管、土地供應和信貸資金等各個方面。從一系列密集的調控政策可以看出政府的態度，尤其是“二套房認定標準”政策，明確了政府要堅決打擊投資投機性需求，并且抑制泡沫、打壓房價的決心。

回顧5月份市場數據，可以看到，在政策“真空”期，房地產市場的成交量呈現快速增長的態勢，不論是開發商拿地的面積、金額，還是住房(保障性住房)成交的面積，一直維持在歷史較高水平。但是房地產市場調控政策密集出臺之后，市場的反應較大，僅5月份住宅成交一項數據就可以看出，環比有了近五成的下降，有的二線城市竟然達到了八成左右的暴跌。房地產市場在新政調控的第一個月就表現出成交量低迷，市場觀望情緒濃厚，開發商、投資者、購房者無一例外地密切關注著市場，關注著下半年房地產市場的走勢。可以說，新政的效果初現，不過房價的依然堅挺堅定了政府調控房價的決心，并且要堅決抑制泡沫、打擊投資性需求。

尋找下半年的機會

2010年的房地產市場是不是沒有投資價值了?是不是就不能去投資了呢?筆者認為不能說的這么絕對。房地產投資屬于中長期穩健型投資，收益適中，保值性強，風險較低，可以跑贏CPI。所以說房地產投資還是投資項目中十分重要的一個品種。政策面上，政府密集出臺的房地產調控政策已經在市場上掀起巨大漣漪，“一只靴子”已然落地，“另一只靴子”物業稅、房產稅也呼之欲出，不過不是現在。政策的“真空”期給了市場一個喘息的機會，不過雖然最近出臺更嚴厲的政策可能性不大，但是從政策的持續性上來看，目前還沒有松動的跡象；市場方面，許多一、二線城市成交量已經“腰斬”，在政策的調控下，市場將更趨于理性。

2010年的下半年房地產市場成交量會持續低迷，觀望氣氛也會更加濃厚，不過，有一些熱患還是值得關注。

CBD東擴

3月23日，北京市規劃委在其官網上公示了CBD東擴區的規劃綜合方案，規劃將CBD在現狀基礎上沿朝陽北路、通惠河向東擴展至東四環，東擴區總面積約3.0平方公里，規劃總建筑規模約700萬平方米。公示顯示，規劃方案將延續原CBD“金十字”的布局模式，呈“一主一副”、“雙十字”的格局。即原來的東三環路和建國路組成的“金十字”，西大望路和朝陽路形成的“新十字”。在綠地和道路系統方面銜接現狀CBD，創造更多景觀地塊，創造舒適街道空間。

南城開發

南城一直是北京市政府的一個“老大難”問題，人口密集、流動人口較多、許多胡同及危房均是政府一直改造南城的“絆腳石”。但是從2010年開始，北京市政府開始下大力氣治理南城，伴隨著地鐵房山線、大興線、亦莊線的全面開通，中端低密集戶型將集中涌現，首都第二機場選址在大興區榆垡鎮，而大紅門、新發地等一些大型批發和集散地的成熟，新興制造業和物流集散中心將布局南城。

通州新城

未來通州新城核心區產業發展的重點是現代服務業和文化創意產業，重點打造運河北京文化商務中心區。

運河北京文化商務中心區初步規劃分三個功能區。文化商務休閑區主要包括文化博覽、文化演藝、運河水鄉和商務酒店等特色區域；會展綜合服務區將著力建設國際一流的會展綜合服務中心，承力各種國際會議，大力提升新城國際化水平；高端商貿居住區，建設大型商業設施和高檔水景公寓，打造運河沿岸高端商貿居住區。通過功能區的建設，吸引世界500強及國內外行業領先企業總部入住。

今年通州區將啟動一批以高端、總部型為主的大項目。北汽控股動力總部、中國動向集團總部、蘇寧電器華北總部、金融街分區、陽光保險等項目，目前進展順利。

功能性項目以健全城市功能為主，包括宏鑫花園五星級酒店等。此外，今年該區將啟動文化體育、博物館等一批公共服務設施的建設，完善城市公共服務功能。

軌道交通沿線的高端中小戶型

除了上述三塊重點發展的區域，隨著北京城市軌道變通發展的日益增速，在勒道交通沿線的高端中小戶型也初現投資價值。中小戶型有幾大優點：總價低，投資門坎低；好出租，空置期短，租金收益高；好出售，變現快；維護成本低，物業費、取暖費都是按面積征收的；投資自住兩相宜。但之所以強調高端，是避免和未來政府大量推出的公共租賃房、兩限房和普通商品房競爭。

相信，房地產市場在調控政策的作用下市場會在下半年慢慢回歸理性，而投資價值也會慢慢顯現。下半年，政府是否將出臺房產稅政策，“另一只靴子”是否會平穩落地，房地產市場在政策的調控下將何去何從，拭目以待。