保障房疾進

對沖住宅投資增速下滑和GDP增速下行風險，滿足中低收入人群居住需求，既保增長，又保民生，保障房建設的提速被賦予多重政經目標。接下來的問題是，如何在央地之間合理分配錢與責，充分解決此前困擾保障房建設多年的銀根和地根困局

兵馬未動，糧草先行。

就在9月29日新一輪房地產調控(下稱“新國五條”)啟動之前，國務院和中央部委密集出臺加強保障房建設的政策措施，以對沖“新國五條”可能帶來的住宅投資增速和GDP增速下滑的局面。

與此前只聞樓梯響，難見人下來有所不同，這一次保障房放量的政策推力和個別城市的率先突進，開始變得清晰而真實。

政策聲聲急

9月28日晚間，財政部和國家稅務總局發布《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》，對公租房建設和運營中包括土地使用稅、印花稅等在內的多項稅收予以免征優惠，執行期限暫定三年。

之前兩天，國土資源部、住房和城鄉建設部也曾發布向保障房傾斜的政策，這份名為《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》(下稱《通知》)要求地方將保障房、公租房年度建設任務落實到地塊。

同時，在確保保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量70%的基礎上，結合各地實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公租房供地建房、逐步與廉租房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑。

《通知》指出，在房價高的地區，應增加中小套型限價住房建設供地數量。要在盤活利用存量土地的同時，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應的儲備土地以及農用地轉用土地計劃指標，應優先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地。

8月以來，全國商品房市場出現量價齊升的格局，直接引發了“新國五條”的出臺。而恰自8月始，保障房督察力度亦驟然加強。

國務院副總理李克強在8月13日到9月17日的一個月內，兩度就保障房問題召開會議，兩度親臨保障房工地視察。而住房和城鄉建設部亦在9月20日發出通知，要求各地9月底前必須實現保障房安居保障工程全部開工，年末建成或基本建成的要達到60%以上。

今年年初，住房和城鄉建設部曾經下達全年建設580萬套保障房(廉租住房、公共租賃住房等300萬套，改造各類棚戶區住房280萬套)，和改造農村危房120萬戶的目標，計劃完成投資近8000億元。

今年6月，中信證券研究團隊剛剛做完一份關于保障房投資的分析報告。中信證券首席經濟學家諸建芳稱，考慮到地方政府對建設保障房的積極性普遍不高，有所折扣的保障房投資有望彌補住宅投資增速下滑缺口的一半。而中國人民大學經濟學院副院長劉元春則表示，如果計劃不折不扣地完成，就可以完全彌補缺口。

兩手都要硬

在這一背景下，保障房建設的重要性日益凸顯。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭稱:中央現在是一方面盡量穩定房價，另一方面大力推進住房保障。前者并不容易達到目標，所以只能先把重點放在后者了。

首創置業有限公司(2868.HK)董事局主席劉曉光在接受《財經》記者采訪時表示，保障房建設在短期內對平抑商品房價格并無作用，但更多處在夾心層的人要實現“住有所居”，保障房不可或缺，“起碼也可以(讓他們)減少對社會的怨氣”。

9月17日，加快保障性安居工程建設工作座談會在北京召開，國務院副總理李克強強調，加快保障性安居工程建設，是黨中央、國務院作出的重大決策，是關系經濟社會發展全局的重大民生工程，是各級政府工作的一項重點任務。

他強調，必須進一步提高對這項工作重要性緊迫性的認識，加大工作力度，加強政策支持，采取更加有效的措施，保質保量地完成工程建設任務。

此前一個月，李克強已經在保障房安居工程成績斐然的江蘇常州主持召開了華北、華東片區11省份工作座談會。此外，他還分別視察了北京、常州的兩處保障房工地，不斷發表對保障安居工程的看法，引起業界廣泛關注。

保障房制度的確立由來未久。2007年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〈2007〉24號，下稱24號文)出臺，標志著保障房制度的建立。

24號文對廉租房、經濟適用房所占地方住房供應比例，以及房屋的套型與上市等均做出了明確的規定。“在那之前，即使在中央部委，也還沒有保障房的概念。”國土資源部一位官員稱。

在那之后，無論是2008年的“9000億安居工程投資計劃”，還是2009年的《2009—2011年廉租住房保障規劃》和棚戶區改造規劃，以及2010年的《關于做好住房保障規劃編制工作的通知》，均是“一年上一個臺階”。

今年出爐的《通知》要求力爭到2010年年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，2013年-2015年，各地要結合實際，適當提高保障標準，力爭到規劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。

一些保障房建設進展緩慢的城市，在新的規劃用地上，開始傾向保障房，比如天津，今年保障房建設需用地389公頃，截至7月底已供應353公頃，占比超過九成，位列全國第一。

高層關于加快保障房建設的要求日益高昂激越，各地為政者積極響應，一時雷聲與雨點俱呈急促之勢，但那些曾經困擾保障房建設多年的銀根和地根難題，以及入住者資格甄別問題，并未因上下同聲同氣就得以驟然紓解。

比如，中央2010年的692億保障房資金雖已全部到位，但相對于7800億的總投資額，頗讓地方有杯水車薪之感。作為權宜之計，住建部于8月初核準包括北京、上海、重慶在內的28個城市試點公積金貸款建保障房，總計動用約493億元的公積金結余，但地方普遍抱怨財政壓力依舊。

重慶:超額“好榜樣”

全面操盤重慶公租房建設的重慶市國土房管局局長張定宇對《財經》記者表示，截至目前，重慶主城區及萬州區等遠郊區縣先后開工公租房1200萬平方米，超額完成了原定今年開工1000萬平方米的計劃。

據悉，首個開工項目“民心佳園”全面進入封頂階段。同時，重慶今年計劃新建的102個廉租房項目也已全面開工建設，共新建廉租住房298萬平方米、6.3萬套。

張定宇介紹說，已劃給承擔首批公租房建設任務之一的重慶地產集團的代政府儲備土地超過20萬畝，“重慶國土房管局既管審批土地又管房屋建設，地與房在一塊兒，批地蓋公租房在我這里不是問題，需要多少地批多少地。”

此前，重慶市市長黃奇帆曾向《財經》記者證實，今年國家財政安排20億元用于公租房建設，其中“給了重慶8.8億元，代表國家把40%以上的錢給了重慶，支持重慶公租房安排力度。”

張定宇進一步透露，由于重慶公租房里有部分符合廉租房條件(如面積在50平方米以下的公租房)，因此又爭取到一部分廉租房中央補助資金，“算下來今年中央對重慶保障房建設投入約16億元。”市級財政投入方面，據重慶市財政局有關負責人對《財經》記者介紹，市政府土地出讓收入5億元目前已全部到賬。

據悉，重慶市每年將把土地出讓收益的5%投入公租房建設，約合每年15億元-20億元，加上中央政府的專項補助，可以形成約200億元的投入，其余部分則通過融資解決。融資渠道主要是銀行、非銀行金融機構和公積金貸款，以及社保基金、房地產投資信托基金(REITs)、發行債券等形式。

8月25日，重慶財政局發布消息稱，國家已批準重慶用公積金貸款支持主城區六個公租房項目的建設，共計30億元的公積金貸款規模，地產和城投集團各獲得15億元的份額。

據重慶地產集團董事長周天云介紹，已簽訂的50億元銀行貸款，利率下浮了10%。張定宇希望中央加大銀行貸款支持力度，“我們提的是銀行貸款利率下浮20%。”

他強調，包括社保基金和房地產投資信托基金貸款在內的融資方式都還在與各方協商中，“選擇哪種方式關鍵看對方給予的貸款利率優惠條件。目前來看，公積金貸款利率條件相對好些。”

除了貸款利率優惠支持外，重慶方面還希望政府盡快明確公租房中央資金補貼標準，“目前已經將廉租房補貼標準由每平方米400元上調到500元。”

此外，發行債券也被列入籌資渠道之一。上述重慶市財政局負責人表示，待公租房項目部分完工后，考慮以地產和城投集團為主體發行企業債券。

張定宇還透露，近期各地有關領導紛紛就公租房建設赴重慶“學習取經”。剛剛過去的這個國慶長假，中共中央政治局原常委、中央紀委原書記吳官正專程到重慶考察，對重慶公租房建設給予了充分肯定，認為重慶走出了一條路子。

“我認為公租房只是解決住房問題的一個辦法，重慶最大的貢獻是提出由市場加保障雙軌制的住房供應體系，而其中核心要義是30%-40%住房市場需求由各種形式的政府保障足額提供。”張定宇說。

重慶市國土房管局副局長孫力對《財經》記者表示，今后重慶將不再單獨新建廉租房，而是將其包含在公共租賃住房體系中，實現公租房、廉租房、經濟適用房三位一體。這正契合了9月26日國土部和住建部聯合發布的《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》中提到的“公租房逐步與廉租房并軌”的有關規定。

數據顯示，截至2009年底，重慶累計保障住房困難家庭55.7萬戶，惠及民眾約160余萬人。

深圳:“雷聲”加“雨點”

深圳的保障性住房分為公共租賃住房(廉租房)、經濟適用住房和限價房。其中，公共租賃住房(廉租房)占了約80%，經濟適用住房和限價房分別約占10%。

進入2010年，深圳的保障性住房驟然提速。2010年1月7日，深圳市委書記劉玉浦對外宣布，深圳市政府決定在2010年將保障性住房建設套數從2.23萬套增加到大約5萬套，總建筑面積約為450萬平方米，以解決深圳中低收入家庭的住房問題。

此后，深圳市前海灣、龍華、蛇口等大型廉租房建設項目相繼開工。據深圳市房地產研究所所長王鋒對《財經》記者提供的數據，截至目前，深圳市已經開工建設的保障性住房總數已達11萬套左右，力度前所未有。

而在2010年前，深圳的保障性住房建設一直是“雷聲大雨點小”。

雖然《深圳市住房建設規劃(2006-2010)》提出深圳“十一五”期間計劃建設保障性住房14萬套，建筑面積約770萬平方米，但直到2009年年底，在該《規劃》安排建設的71個項目中，已竣工項目只有10個，總建筑面積只有60多萬平方米。在剩下的項目中，也只有60%的項目簽訂了土地使用合同，尚有40%的項目用地存在問題。

對此，深圳房地產內參總經理尹香武對《財經》記者表示，過去深圳市政府對保障性住房建設一直動力不夠，壓力也不夠。

原因一是因為深圳的人口結構，在深圳780萬常住人口中，戶籍人口只有不到200萬，非戶籍人口占了絕大多數，而以前保障性住房主要針對的對象是戶籍人口。

其二，深圳有建筑面積大約1.2億平方米(近300萬套)的農民房，而深圳的商品房建筑面積也只有大約1.02億平方米，這些數量龐大且租金低廉的農民房長期以來在事實上充當了保障性住房的功能，替政府解決了相當一大部分低收入人群的住房問題。

而王鋒對《財經》記者的解釋是，保障性住房從土地整理到建設完成周期大概需要三年，而且深圳的保障性住房建設也是從2007年才開始動手，政府經驗不足，導致在供地、資金安排等諸多方面出現脫節。

王鋒還對《財經》記者透露，“十二五”期間，深圳市計劃開工建設的保障性住房將達到16萬套，而且要力爭在2012年開工率達到60%左右，到“十二五”期末，要確保開工率達到100%，“到那時，政府已經積累了充足的經驗，可以少走很多彎路，效率也會大幅度提高。”

上海:規劃“大手筆”

在接受《財經》記者采訪時，上海市長韓正曾講到過這樣的概念，上海的保障性住房主要包括四個部分:廉租房、公共租賃房、經濟適用房，以及動遷安置房。其中，廉租房和公共租賃房早有規劃，公共租賃房是今年剛剛推出的新型保障性住房，而動遷安置房，則將在相當長一段時間內，占據當地保障性住宅建設的主體地位。

2008年7月公布的《上海市住房建設規劃(2008-2012年)》對經適房和廉租房建設提出了明確的目標:到2012年年底，新開工面積中，經濟適用住房和廉租房等保障性住房約2000萬平方米，其中竣工近1500萬平方米;廉租住房受益家庭共新增不少于10萬戶，累計廉租受益家庭達到13萬戶，實物配租比例逐步擴大到20%至30%;累計建設廉租房和經濟適用住房30萬套。

具體到2010年的目標，據上海市住房保障和房屋管理局新聞發言人今年3月所述，經濟適用房和廉租房的開工面積，將在400萬平方米以上;而本年度動遷安置房的建設量，更是將達800萬平方米。

不過，在易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍看來，要如期實現這一目標，仍有相當的困難。直到今年9月21日，上海年度首個新一輪選址的經濟適用房項目方才正式啟動，總建筑面積為60萬平方米。全市首個公租房社區則于9月28日開工，建成后可提供住房量為4000余套。

李戰軍介紹，上海現在的經濟適用房，大部分都是以承建開發商為主體向銀行貸款建設，“還有一部分是公積金管理增值的錢”。

據上海市房地局原副局長、市政協委員張阿根介紹，開發商完成建設后，政府并沒有立刻全部回購這些住房，而是“搭橋”讓申請者直接向開發商購買。這種模式導致經濟適用房建設的風險，幾乎全部被轉嫁到了開發商頭上。

據他回憶，上海的經濟適用房自2008年起開工建設，市民的申請審核等卻耗時兩年之久，直到現在才直正落實買家，而“開發商房子早蓋好了”。正是由于有關部門“搭橋”速度緩慢，導致建設資金回籠的周期過長。

至于土地供應不足的問題，目前還只是“隱患”。張阿根稱，現在上海開工的保障性住房項目，絕大多數都來自現有的儲備土地，早已完成“七通一平”。

位于普陀區的上海首個公租房項目就是個中典型，“上海地產集團早在很多年前就開始做拆遷了，如果政府不提出建保障房，它可能就做商品房了”。但在未來若要尋找新的保障房建設基地，“都要往外環以外跑了”。

據悉，上海市政府提出的到2012年年底前，新開工保障性住房約2000萬平方米的目標，到2009年年底實現了605萬平方米，也即40%的時間完成了30%的計劃。竣工方面，2009年的數據還沒有公開，但到2008年年底，“基本建成”的有21.54萬平方米，與1500萬平方米的目標相去甚遠。

迄今為止，真正推向公眾的經濟適用房共有2157套，來自上海試點經適房申請的兩個區——徐匯和閔行，它們分別提供了1681套和476套房源。不過，同樣值得注意的是申請家庭數，分別為1674戶和472戶，均較房源數略低。