房產稅改臨門

住宅房產稅改革一旦開始試點，很快就會推向全國，然而試點開始的時間尚不確定，要視調控接下來的效果而定

國慶前夕出臺的五項樓市新政中，房產稅試點改革無疑是一枚“重磅炸彈”。

經過長久以來各方的種種猜度之后，9月30日，財政部和國稅總局終于明確表態，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復征收房產稅，積累經驗后逐步擴大到全國。這意味著，個人非營業用房產的免稅時代即將結束。

10月7日，上海率先推出樓市調控新政細則，其中并不包括此前外界預期的住宅房產稅改革試點細則，只是強調將為房產稅改革試點做準備，同時將按不同的住房銷售價格確定土地增值稅預征率為2%-5%。

作為一個本就存在、但多年對個人住房免征的稅種，房產稅將在何時恢復征收?如何征收?此前一直備受關注的物業稅還征不征?業主們是否將面臨雙重稅負壓力?

諸多問題都在等待答案，但這一次許多人相信，答案就在不遠處。

百萬房產年繳稅萬元?

9月30日，財政部、國稅總局有關負責人在答記者問時明確表示，改革和完善房產稅制度，對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的。

房產稅的征稅對象是房產，按照房產原值減除一定比例，或出租房屋的租金收入向房產所有人或經營人征收。現行的房產稅征收依據，是1986年10月1日起施行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。

按照現行規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，年稅率1.2%;若按房產出租的租金收入計征的，年稅率為12%。

不過，房產稅政策施行至今，對個人所有的非營業用房產一直免稅。對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%的稅率征收房產稅，而由于房屋出租的管理難度，許多房主并未繳納房產稅，因此許多人以為與居民住宅相關的房產稅都不存在。

實際上，只需對現行房產稅政策進行一定調整，就可以實現或部分實現開征物業稅的目標。而相對于出臺物業稅，利用房產稅改革調控樓市似乎是現實之舉。征收物業稅等于增加新的稅種，需要經全國人大審議通過，過程復雜而漫長。而修訂房產稅條例不需經人大審議，只需報國務院通過即可。

接近財政部稅政司的知情人士對《財經》記者透露，房產稅改革就是要在現行房產稅條例的基礎上做一些調整，但具體方案目前仍處于研究階段。對于具體的試點城市，外界一直盛傳上海、深圳、北京等是首批，但上述知情人士稱，實際還沒有確定最終的試點名單。

該知情人士強調，此次房產稅政策調整與原來的物業稅“完全是兩碼事”，物業稅模擬評稅的模型和信息，在房產稅改革中也不完全能用得到。試點城市方面，一種較為合理的辦法是，由全國各城市提出申請，財稅部門再行批準。

由于實施方案目前尚未成熟，財政部相關部門表示不方便透露房產稅改革的政策框架。

但中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為，即將出臺的房產稅調整政策，對居民的“基本住宅”一定是免稅的。不過，什么樣的房子屬于基本住宅，政府也將制定統一標準。

其中，免稅部分是以住宅套數，還是以人均面積作為計算基數，也未確定。

在財政部科研所副研究員王宏利看來，房產稅恢復對個人所有的住房征收，首先應課征擁有豪宅或多套住房的人，對于僅有一套自住房的人不應征收，而且應該首先在北京、上海等大城市開征房產稅，對于二線城市應網開一面。

當年開征物業稅的設想是，每年參照市場價格對房產進行評估，然后以評估值減除一定比例作為稅基進行征稅。而現行的房產稅政策，計稅的依據則是房產原值而非評估價格。

問題在于，目前城市中的存量房性質各異，很多房產的原值難以確定。即使可以確定，當年的價格與目前的市場價值也相去甚遠，以原值征收房產稅難以達到稅收調控的目的。

因此，王宏利認為房產稅調整還是會參照物業稅的設想，實行房價評估政策。評估值確定后扣除一定比例，再以此為稅基按照一定稅率進行征收。

如果仍以現行房產稅政策1.2%的稅率計算，市場價100萬元的房產，價值減除10%至30%后，每年需繳納房產稅8400元-10800元。

針對近期市場上流傳將按房產市價的0.4%左右征收房產稅，迄今未有相關部門予以肯定。由于房產稅屬于地方稅種，各地情況不盡相同，王宏利認為理論上還應給地方政府一定的自由裁量權，扣除比例不必“一刀切”。

劉桓也表示，如果要對房產稅政策進行調整，稅基由原來的房產原值調整為評估值是必要的。當初之所以將房產原值作為稅基，是由于當年中國還沒有形成房地產市場，房產原值和市值相差不多，而如今兩者已高下立現。

試點開始后全國推行?

外界頗為關注的是，房產稅改革試點將僅在部分房價上漲過快的重點城市，還是在全國范圍大面積推行?今年以來，有關試點消息一直集中于上海、深圳、北京等大城市。同時許多人預計，試點開始的時間應不會早于2012年。

但國慶前幾大部委的表態中，最重要的兩個變化就是:一是試點范圍擴大，二是有可能較快推出試點。

此前接受《財經》記者采訪時，財政部科研所所長賈康曾表示，對房地產市場進行調控，早就應該在保有環節稅負方面做一些考慮，目前缺位的就是這一環節。

啟動房產稅改革試點，則應是在補上這一環節。

前述接近財政部稅政司人士對《財經》表示，房產稅改革一旦開始試點，很快就會推向全國，間隔時間不會太長。然而試點開始的時間目前尚不確定，要視房地產市場調控接下來的效果而定。

也就是說，房產稅改革在全國范圍內試點，將是下一步的調控政策最重要選擇。目前不一步推出，實際上還是留有余地，希望通過政策組合改變公眾預期，從而讓房產稅改革的試點時間盡可能后推。一家房地產中介公司負責人表示，像北京等對房地產新政執行較為嚴格的城市，未必會有房產稅改革試點的細則出臺。

但與此同時，若接下來的調控效果不夠理想，比如房價并無明顯回落，或樓市出現局部反彈，那么房產稅改革將迅速出臺。即便如此，年內出臺的可能性也不大。

該人士表示，“新國十條”今年4月出臺后，一些地方政府存在不作為的現象，當前貫徹落實“新國十條”的措施出臺后，如果地方仍然不積極的話，中央就會出臺進一步的政策，其中就包括房產稅調整政策。

不過劉桓認為，房產稅改革的推出還是需要慎重考慮。既然調整稅收政策的用意在于抑制房地產市場過度炒作，那么就要看清目前的房地產市場是否存在較為嚴重的泡沫。

他提醒說，“新國十條”出臺之后，已發揮出不小的效力，當前的房地產市場正在經歷一個去泡沫的過程，需要給市場擠掉泡沫的時間。如果房產稅政策維持現狀，仍不作用于個人住房，房地產市場是否也可以出現合理回落?這一點，目前還需要觀察。

劉桓表示，市場上已經出現企穩和向下的勢頭，在這種關頭如果再出臺該種力度較大的稅收政策，可能會由于用力過猛而對產業部門打擊過重。

物業稅還征不征?

對現行的房產稅政策進行調整，作用于房地產市場，并非房地產稅制改革的最初版本。首個版本實為眾人矚目的物業稅，后被很多人稱之為房地產稅。

物業稅呼之欲出已有七年，然而由于各方意見分歧過大，至今依然難產。

從2003年5月起，物業稅開始了空轉試點。所謂“空轉”，就是對房地產進行模擬評稅，而非實際征收，為物業稅開征鋪路。

今年以前，物業稅空轉試點工作已先后在北京、遼寧等10個省市的部分地區展開，進行模擬評稅。按照國稅總局的規定，2010年，全國各省市的地稅局都要選擇一個或一個以上地級市開展空轉試點工作。

多年之后，試點工作雖取得一定成效，但物業稅從政策層面一直沒有實質性進展，始終都在“空”轉。

一方面是物業稅難產，另一方面是各地房價高企。今年以來，地方政府動用稅收手段的消息便甚囂塵上。

先是今年3月，消息稱重慶擬對高端房產征收特別消費稅，后上海方面又傳出消息，將征收住房保有稅。

4月初，又有一條“爆炸性”消息不脛而走，房地產特別消費稅已于4月7日晚通過住房和城鄉建設部的審批，而且財政部和國務院通過的可能性非常大，試點地區定在京滬深渝四地。隨即，住建部有關人士否認了該消息。

4月20日《經濟參考報》報道又稱，重慶市擬征收的并非高端房產征收特別消費稅，而叫做特別房產稅，每年都要征收。該報道還列舉出詳細的征收方案。

除此之外的更多消息也多是速來疾走，再無下文。

房產稅改革明確之后，另一個問題隨之而來:物業稅還征不征?

財科所專家告訴《財經》記者，物業稅原本是想把房產稅以及城鎮土地使用稅合并起來，如果目前階段只調整房產稅，就意味著決策層“走一步看一步”，先解決眼前問題，其他問題今后再議。

中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示，房地產領域涉及的稅種有11個之多，存在重復征稅現象，還涉及土地出讓金等問題，征收物業稅就是要對此進行規范統一。

他認為，推行物業稅是中國稅制改革一個中期或中長期目標。物業稅和房產稅改革之間既有一致性，又有一定區別。因此，物業稅的試點工作還將繼續進行。

不過，業內的主流觀點是，即使將來征收物業稅，也并不意味著在房產稅的基礎上加征一道新稅，而是將已有的房產稅費進行整合，納稅人稅負不會有太大變化，屆時物業稅或將被改稱為房地產稅。