房地產(chǎn)預(yù)期變了

政府對(duì)樓市的調(diào)控保持著連續(xù)性，不會(huì)讓房?jī)r(jià)過(guò)段時(shí)間又開(kāi)始瘋漲，同時(shí)政府將進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房特別是公租房建設(shè)

4月17日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(下稱“新國(guó)十條”)已經(jīng)取得了成效，如部分大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲得到抑制，投機(jī)性和投資性的購(gòu)房需求大量退出市場(chǎng)，老百姓對(duì)政策的預(yù)期也有很大改善。

出臺(tái)近半年之后，國(guó)務(wù)院多部委選擇在國(guó)慶前夕再次聯(lián)手出臺(tái)調(diào)控措施，一是表明要堅(jiān)定不移地貫徹“新國(guó)十條”的基本精神，即遏制投機(jī)性和投資性購(gòu)房需求;二是表明政府要不斷完善住房保障體系建設(shè)。

這次調(diào)控旨在進(jìn)一步完善和落實(shí)“新國(guó)十條”，屬前后相繼，而不是另出政策，更不是否定“新國(guó)十條”。

“新國(guó)十條”和此前調(diào)控政策相比，最明顯的特點(diǎn)就是深化、細(xì)化了區(qū)別化的信貸政策。這次調(diào)控，進(jìn)一步強(qiáng)化了這個(gè)區(qū)別，信貸政策也更為嚴(yán)厲精準(zhǔn)。

這次在信貸政策上的變化非常明顯，尤其是暫停第三套房貸款，遏制投資性投機(jī)性購(gòu)房需求的態(tài)度更為明確。

有人問(wèn)，首套房三成首付比例會(huì)不會(huì)打擊部分人的購(gòu)房需求?這其實(shí)是個(gè)誤解。房?jī)r(jià)本來(lái)就應(yīng)該在三成首付的市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)行，兩成首付是在2008年年底“保增長(zhǎng)”的特殊情況下采取的刺激性政策，是打折優(yōu)惠。既然是打折優(yōu)惠，就總有結(jié)束的時(shí)候。所以，三成首付是恢復(fù)常態(tài)，不叫收緊，也不帶有任何懲罰性和限制性的含義。

至于二套房實(shí)行五成首付，1.1倍的利率，這就帶有了限制性意味。而第三套房干脆不貸款，想買你就付全款，這就帶有懲罰性含義。關(guān)于房產(chǎn)稅，將來(lái)也會(huì)區(qū)別為優(yōu)惠、常態(tài)、限制性、懲罰性的四個(gè)層次。

在保增長(zhǎng)的政策中實(shí)行兩成首付。那是銀行用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式分擔(dān)了政策性成本。但銀行畢竟是企業(yè)，一段時(shí)間要承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，這是必要的，包括發(fā)達(dá)國(guó)家的銀行也要承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，但是不可能長(zhǎng)期承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。

政府幫助窮人可以使用財(cái)政政策。下一步就是施行更精準(zhǔn)的財(cái)政政策。比如這次政策中，對(duì)家庭購(gòu)買90平方米以下首套房的，契稅減半，個(gè)人購(gòu)買90平方米以下首套房的，契稅減按1%征收。再比如，對(duì)困難群體通過(guò)廉租房和購(gòu)買有限產(chǎn)權(quán)房，使困難群體和夾心層得到實(shí)惠，實(shí)現(xiàn)差別化地共享公共資源。

這次調(diào)控政策還有一個(gè)明顯的特征，就是強(qiáng)調(diào)了地方政府的責(zé)任。這方面有三個(gè)重點(diǎn)，一是房?jī)r(jià)過(guò)高和過(guò)快上漲的城市，要對(duì)地方政府問(wèn)責(zé);二是地方政府不能再觀望了，沒(méi)出細(xì)則的必須出細(xì)則，這是一個(gè)基本態(tài)度，要不折不扣地執(zhí)行;三是保障房。

個(gè)別地方政府對(duì)落實(shí)“新國(guó)十條”提出的保障房目標(biāo)還有差距，這次調(diào)控政策要求地方堅(jiān)決落實(shí)保障房任務(wù)，而且在保障房建設(shè)方面特別提出公租房問(wèn)題，表明政府在前期解決廉租房和最困難群體住房以后，政策重心在一定程度上有向夾心層傾斜的含義。

公租房是在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和小戶型房之間又多出的一個(gè)品種。對(duì)那些收入不低，但畢業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，因而買房有困難的大學(xué)畢業(yè)生而言，公租房是買房前一個(gè)很好的過(guò)渡。

當(dāng)然，現(xiàn)行政策主要是著眼于解決短期市場(chǎng)運(yùn)行的問(wèn)題，保障房體系是一個(gè)長(zhǎng)期的制度安排問(wèn)題，不可能在一個(gè)調(diào)整短期市場(chǎng)預(yù)期的政策體系中，把每一個(gè)群體怎么保障的問(wèn)題都完善地解決。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，多層次保障體系的趨勢(shì)是不可改變的。

在保障房土地供應(yīng)方面，“新國(guó)十條”出臺(tái)后，有些地方并沒(méi)有靈活地按照市場(chǎng)情況增加土地有效供應(yīng)以改善預(yù)期。

這次調(diào)控政策，要求各地要切實(shí)落實(shí)保障性住房的供地計(jì)劃，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要增加居住用地供應(yīng)總量，這也是對(duì)地方政府保障房供地提出了更明確和具體的要求。

總之，本輪政策的主要目的在于改善公眾的預(yù)期:一是表明中央政府的調(diào)控政策不含糊，決心是堅(jiān)定的，讓老百姓別慌，政策不會(huì)讓房?jī)r(jià)過(guò)段時(shí)間又開(kāi)始瘋漲;二是表明中央政府重視保障性住房的完善，這一次，政府特別強(qiáng)調(diào)了公租房建設(shè)，具體的措施也正在完善當(dāng)中。

作者為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任