樓市松綁難改銷售不振

楊現(xiàn)華

取消限購(gòu)令的城市還在增加中，政府明文通知取消限購(gòu)的城市已經(jīng)超過(guò)10個(gè)，松綁房地產(chǎn)已經(jīng)成為既定事實(shí)，然而相關(guān)房地產(chǎn)公司的股票表現(xiàn)卻是不溫不火。

與上證指數(shù)努力創(chuàng)出反彈以來(lái)的高點(diǎn)相比，房地產(chǎn)指數(shù)的上漲早已“熄火”。雖然藍(lán)籌股成為本輪反彈的急先鋒，但地產(chǎn)股卻不在此列。在預(yù)期難料甚至悲觀的情況下，房地產(chǎn)板塊前途未卜。

樓市銷售量?jī)r(jià)齊跌

8月5日，萬(wàn)科A（000002.SZ）公布7月份的銷售簡(jiǎn)報(bào)，當(dāng)月萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積136.7萬(wàn)平方米，同比上升15.65%；實(shí)現(xiàn)銷售金額133.2億元，同比下降4.65%。銷售面積和銷售金額在5月和6月形成的雙雙上升勢(shì)頭瞬間停止。

在上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額破千億元之后，萬(wàn)科的銷售增速開(kāi)始放緩。2014年1-7月份，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積958萬(wàn)平方米，銷售金額1142.3億元，分別比2013年同期增長(zhǎng)14.8%和17%。

此前，萬(wàn)科公布的6月份銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，萬(wàn)科在2014年上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積821.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.6%；銷售金額1009.1億元，同比增長(zhǎng)20.6%。因此，就7月份來(lái)說(shuō)，公司銷售面積和金額環(huán)比分別下降了21.44%和31.3%。

在已經(jīng)發(fā)布月度簡(jiǎn)報(bào)的上市房企中，除了萬(wàn)科之外， 7月份的銷售數(shù)據(jù)環(huán)比都出現(xiàn)了下降。融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）合同銷售面積與合同銷售金額分別實(shí)現(xiàn)27.1萬(wàn)平方米、52.3億元，環(huán)比6月雙雙下滑超過(guò)兩成。龍湖地產(chǎn)（00960.HK）的合同銷售面積和金額環(huán)比降幅也在15%以上；富力地產(chǎn)（02777.HK）的合同銷售金額降幅接近14%，合同銷售面積下降5.95%。

與萬(wàn)科同在A股上市的保利地產(chǎn)（600048.SH）也在8月7日披露了公司7月份的銷售簡(jiǎn)報(bào)。7月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積54.91萬(wàn)平方米，同比減少12.36%；實(shí)現(xiàn)簽約金額66.16億元，同比減少4.2%。

與6月相比，保利地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)更是大幅跳水，簽約面積環(huán)比下降53.85%，簽約金額環(huán)比降幅更是達(dá)到59.95%，跳水更為慘烈。

在銷售增速大幅放緩的同時(shí)，萬(wàn)科樓盤的單價(jià)再度跌至1萬(wàn)元/平方米以下。7月份，萬(wàn)科銷售樓盤的單價(jià)為9723元//平方米，而上一次萬(wàn)科月度成交均價(jià)低于1萬(wàn)元/平方米還要追溯到兩年多以前的2012年4月。當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科在2012年4月份實(shí)現(xiàn)銷售面積76.7萬(wàn)平方米，銷售金額74.4億元，折合9700元/平方米，并創(chuàng)32個(gè)月以來(lái)的最低紀(jì)錄。

在量?jī)r(jià)齊跌的同時(shí)，萬(wàn)科也降低了拿地的速度。

7月份萬(wàn)科新增項(xiàng)目?jī)H兩個(gè)，分別是南昌青云譜洪都項(xiàng)目和嘉興城南路東地塊項(xiàng)目，共獲取權(quán)益建筑面積8.4萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)2.2億元，樓面地價(jià)2632元/平方米，這兩個(gè)項(xiàng)目都是位于南昌和嘉興等二、三線城市，拿地金額創(chuàng)下了2012年3月份以來(lái)的新低。

“7月屬傳統(tǒng)銷售淡季，公司銷售數(shù)據(jù)環(huán)比回落符合預(yù)期。同比角度看，公司銷售金額與2013年基本持平?！焙ＭㄗC券房地產(chǎn)分析師涂力磊表示，在土地市場(chǎng)降溫的情況下，萬(wàn)科已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月的單月土地權(quán)益投資不到兩億元。此外，小股操盤項(xiàng)目明顯增多也是萬(wàn)科投資下降的原因。

國(guó)泰君安分析師侯麗科也表示，7月、8月為傳統(tǒng)淡季，預(yù)計(jì)萬(wàn)科8月份新推貨量基本與7月份持平，9月份開(kāi)始萬(wàn)科將進(jìn)入全年推盤高峰期。

實(shí)際上，進(jìn)入2014年之后，萬(wàn)科明顯降低了拿地的速度。

根據(jù)安信證券分析師萬(wàn)知統(tǒng)計(jì)，截至目前，萬(wàn)科共獲得23塊土地，2013年同期獲得58塊，新增土地建筑面積479.8萬(wàn)平方米，同比下降73.2%，權(quán)益地價(jià)113.2億元，同比下降72.5%。值得注意的是，2014年，萬(wàn)科新項(xiàng)目平均權(quán)益61.8%，較2013年下降15.8個(gè)百分點(diǎn)，平均樓面地價(jià)3818元/平方米，同比上升28.7%，拿地意愿依舊維持在低位。

在各地已經(jīng)明文或者事實(shí)上陸續(xù)放松限購(gòu)之時(shí)，一線地產(chǎn)龍頭的銷售數(shù)據(jù)不但沒(méi)有出現(xiàn)井噴，反而不盡如人意。在限購(gòu)松綁之后，各方又將展開(kāi)新一輪的博弈。

限購(gòu)令松綁后的樓市

限購(gòu)令起于2010年4月，為了落實(shí)國(guó)務(wù)院的規(guī)定，北京率先發(fā)布“京十二條”，對(duì)購(gòu)房者的資格作出限定，房地產(chǎn)限購(gòu)政策由此拉開(kāi)帷幕，限購(gòu)城市也由京滬等一線城市向省會(huì)級(jí)城市、二三線城市擴(kuò)展，最終實(shí)施限購(gòu)令的城市達(dá)到了46個(gè)。

在限購(gòu)令實(shí)施之后，雖然房?jī)r(jià)仍維持高位，但各地樓市逐步降溫，庫(kù)存量則攀升至近年來(lái)的高點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院（下稱“中指院”）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年7月末，中指院監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存量環(huán)比上月增長(zhǎng)1.4%，處于2014年以來(lái)的最高水平，上海、廣州、蘇州、福州等地的庫(kù)存均維持在2010年以來(lái)高位。其中，北京庫(kù)存繼續(xù)攀升突破千萬(wàn)平方米。

與高庫(kù)存相比，原本節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)也成了強(qiáng)弩之末。中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，連續(xù)第3個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。這也是自2012年5月以來(lái)，百城價(jià)格指數(shù)首次出現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月下跌。

價(jià)格上漲停滯，庫(kù)存居高不下，實(shí)施了4年之久的限購(gòu)令在2014年開(kāi)始全面松動(dòng)。6月27日，呼和浩特官方發(fā)表聲明放開(kāi)限購(gòu)，成為全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文放開(kāi)限購(gòu)的城市。在此之前，已有十余個(gè)城市直接或間接放寬限購(gòu)，呼和浩特最終打響了“第一槍”。

截至8月5日，在全國(guó)46個(gè)實(shí)行限購(gòu)的城市中，僅剩北京、上海等14個(gè)城市未放開(kāi)限購(gòu)或出臺(tái)樓市刺激政策。在放松限購(gòu)的32個(gè)城市中，11個(gè)城市明文通知取消限購(gòu)，2個(gè)城市發(fā)文放松限購(gòu)，6個(gè)城市通過(guò)公積金、戶籍、信貸政策調(diào)整等方式來(lái)松綁限購(gòu)，剩余13個(gè)城市雖然并未明確通知，但實(shí)際上已經(jīng)可以按照限購(gòu)政策放開(kāi)方式進(jìn)行購(gòu)房。

在申銀萬(wàn)國(guó)統(tǒng)計(jì)的28個(gè)放松限購(gòu)的城市中，均實(shí)現(xiàn)了明顯的效果，其中環(huán)比改善的城市有16個(gè)，同比改善的有14個(gè)，環(huán)比和同比均有所改善的達(dá)到14個(gè)城市。

然而，中指院的數(shù)據(jù)并沒(méi)有這么樂(lè)觀。

中指院7月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在明文或者默認(rèn)放松限購(gòu)的城市中，濟(jì)南、杭州等省會(huì)級(jí)城市的樓市銷量有了明顯的回升。溫州等地雖然官方已經(jīng)發(fā)文取消限購(gòu)，但市場(chǎng)頹勢(shì)沒(méi)有得到扭轉(zhuǎn)，銷量環(huán)比下跌18%，同比來(lái)看，絕大多數(shù)城市仍處于下降的態(tài)勢(shì)。

中指院指出，雖然限購(gòu)政策逐步松綁短期內(nèi)或?qū)⑨尫挪糠直粔褐频氖袌?chǎng)需求，但各個(gè)城市對(duì)政策松綁的反應(yīng)不同，市場(chǎng)出現(xiàn)分化。由于各地差別化信貸政策的力度并未放松，且多數(shù)中小城市限購(gòu)政策執(zhí)行力度始終較為寬松，樓市低迷態(tài)勢(shì)短期難以扭轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)后市難料

在限購(gòu)令陸續(xù)放松的情況下，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)（801180）在7月份呈現(xiàn)反彈走勢(shì)，板塊單月漲幅達(dá)到12.93%，遠(yuǎn)超上證指數(shù)7.48%的漲幅，但進(jìn)入8月份，房地產(chǎn)指數(shù)連續(xù)橫盤，遠(yuǎn)遜大盤表現(xiàn)。

在此之前，基金等機(jī)構(gòu)已經(jīng)提前開(kāi)始減持地產(chǎn)股，基金半年報(bào)顯示，二季度地產(chǎn)股成為減持對(duì)象，機(jī)構(gòu)減持萬(wàn)科達(dá)到2.4億股，成為減持最多的地產(chǎn)股。

放松限購(gòu)之后，期望中的樓市旺銷甚至井噴局面并沒(méi)有出現(xiàn)，省會(huì)級(jí)大城市銷售雖有好轉(zhuǎn)，更多的中小城市卻依舊低迷，悲觀預(yù)期自然無(wú)法支撐地產(chǎn)股的表現(xiàn)。

在《證券市場(chǎng)周刊》2014年三季度的“遠(yuǎn)見(jiàn)杯”中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)調(diào)查中，參加的40家機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，下半年房市預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)下行，“遠(yuǎn)見(jiàn)杯”對(duì)2014年房地產(chǎn)投資增速的預(yù)測(cè)均值為12.7%，比上半年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

鑒于房地產(chǎn)下行對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊較大，預(yù)計(jì)下半年政府會(huì)逐步采取松綁房地產(chǎn)的政策，如取消限購(gòu)范圍擴(kuò)大、鼓勵(lì)首套房貸款等。

除了大盤指數(shù)的反彈之外，地產(chǎn)股近期的走好也與限購(gòu)松動(dòng)的行業(yè)利好直接相關(guān)，但由于存在買跌不買漲的心態(tài)，當(dāng)房?jī)r(jià)不斷走高時(shí)，購(gòu)房者會(huì)紛紛搶購(gòu)樓房，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，購(gòu)房者的購(gòu)買力又迅速下降，觀望情緒便會(huì)迅速蔓延。

尤其在大量二、三線城市，樓市庫(kù)存積壓，在杭州打響房?jī)r(jià)跳水的第一槍之后，各地樓價(jià)紛紛下行，房企去庫(kù)存的壓力又迫使企業(yè)只能選擇以價(jià)換量，雖然限購(gòu)放松，但在供求雙方已經(jīng)膠著的情勢(shì)下，房地產(chǎn)的銷售很難出現(xiàn)房企所希望的全面反彈。endprint