何為房產和房地產

從《蝸居》的放映，以及離奇的房價飛漲，引發了對房地產行業的全國性關注。筆者從二○○五年就開始關注我國房地產業，但最近兩年對房地產感覺說無可說了。

在沉默之余仔細觀察近來房地產市場的長短飛沫，覺得我們根本沒有弄清楚這個行業的問題到底在哪里，甚至我們連一些基本概念都不明白。如果我們的判斷和政策建立在這種風車一般的前提之上，就大成問題了。

房地產由兩個不太相同的部分組成(至少在我國):房產和地產。房產，就是以房子形式構成的財產，在我國，它是具有完整和永久財產所有權的物品(或稱為商品);地產，土地形式的財產。在我國，它是殘缺和有期限限制權利的物品(或商品)。說它權利殘缺，是因為在我國房產所依附的土地只有使用權、沒有所有權，而且這個使用權也是有期限的。

我國的房地產，就是由分攤到每套住宅中的土地的部分權利和住宅本身的完整權利所構成的生產、流通、收益的行業。

在這個特殊結構構成的行業(或產品)中，利益鏈條由有償出讓使用權的政府土地配套、房地產開發商的房子的建造、產品購買者的消費和流通，以及為此提供金融支撐的銀行所構成。

很簡單，土地使用權出讓成本、房子建造成本、銀行的資金提供成本，以及其他中介的運轉成本……還應該加上政府在這整個過程中所征收的稅費——這一切構成了房價總和。這幾個環節也構成了我國房地產行業的利益鏈條。

所有討論和掌管房地產市場的人都在談房價。

二○○九年五月至七月短短兩個月內，北京、重慶、杭州、廣州等重點城市相繼刷新歷史紀錄的單價和總價“地王”已達到十三塊。“國字號”房企“一擲千金”，所涉土地款合計已超過二百六十五億元。

六月全國六十個重點城市共成交土地七百一十三宗，同比增加73%，成交土地面積兩千六百八十六萬平方米，同比增加117%。其中總價“地王”八次被刷新，單價“地王”六次被刷新。

六月全國六十個城市住宅用地成交樓面地價環比上漲51%。其中，上海住宅用地平均溢價水平為119%，成交的五宗地塊，溢價水平全部超過100%。六月，北京共成交十八宗住宅用地，其中溢價超過50%的地塊十宗，溢價超過100%的地塊六宗，住宅用地成交地塊平均溢價水平為78%，創下二○○八年六月以來的最高峰。

于是，北京在國慶以后進入兩百萬元單套房價的歷史階段，而上海隨即告別平均單價低于每平方米兩萬元的時期。

國土部的統計顯示，二○○七年全國土地出讓收入近一萬三千億元，其中招、拍、掛出讓土地收入超過九千億元。即便是二○○八年受房地產市場低迷影響，全國土地出讓收入縮水，但仍然維持在九千六百億元的高水平上。據業內專家測算，除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。這也意味著，近兩年地方政府獲得的土地出讓凈收益，每年應在四千億元以上。

國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。出售土地，除了使得各級政府獲得了投入到義務教育、公共醫療、社會治安等關系國計民生的重大領域所需的資金外，也造成在土地審批與出售過程中出現大量的設租、尋租現象和行賄、受賄案件。

因此近幾年有了一個特有名詞:“土地財政。”

但是延續了近十年的地方政府獨享土地出讓收入、中央政府不斷增加房地產有關稅費的利益格局，在最近這兩年出現了改變，隨著土地出讓收入從預算外向財政預算內管理轉變，中央政府開始參與土地收入的分配。

問題其實不在于房價中各種成本構成的要素比例，以及中央和地方政府之間的分配方式，需要弄清楚的是，政府(特別是地方政府)預支七十年的土地價值套現后取得的收益，它的所屬性質、它的權利歸屬、它的使用方式、它的相關信息披露透明度、它的操作程序等等，這一切才是問題的關鍵。

現在最為可怕的是，從一九九八年開始的住宅商品化和房地產市場化過程，在短短的十年多時間里，透支了中國五十至七十年的房地產收益，而沒有想到要遺澤子孫后代。

現在十歲到二十五歲的孩子要取得居住的房子，只有上代兩家四人(甚至是祖輩加入)全力資助才有可能，在這其中只看到家庭的“轉移支付”、而找不到政府的“轉移支付”，也許這才是《蝸居》想要表達而未表達的社會前景。

所有的專家都對房價如果下跌30%而將給中國金融系統產生的沖擊憂心不已，特別是美國次貸危機以后，政府決策者更因此始終面對著銀行房貸可能出現的高額違約風險而躊躇難斷。

但正如上述，所謂“房貸”其實是“房地產抵押貸款”的簡稱，它是指貸款用于房地產或以房地產做擔保的貸款。中國銀行業監督管理委員會對房地產貸款的定義是:“房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。”銀行對房地產信貸主要通過三個階段實現，即地產開發、房地產開發和房地產銷售。由此可見，籠統所稱的“房貸”其實應該更準確地分別為“房地產開發抵押貸款”和“購房抵押貸款”。

因此，不能不加分別地談論房貸違約風險，那也只能說是極其不專業和不嚴肅的行為。二○○九年十二月十六日