合作形式下的農戶住房貸款風險控制:平陰案例

摘要:目前，隨著新型農村社區建設的不斷推廣，農民住房貸款的風險控制已然成為支農金融機構在產品設計時要考慮的重要因素。本文從“安居樂”農民住房貸款的風險控制方式入手，分析了農村信用社、鄉鎮政府、村委會和農戶四方合作控制貸款風險的動因和優勢，指出在當前農村貸款有效抵押品不足的情況下，采取政府參與、多方合作的方式控制風險是最佳選擇，且政府應在金融支農過程中發揮主導作用。

關鍵詞:農戶住房貸款;風險控制;多方合作;帕累托改進

Abstract:Nowadays，with the construction of new rural communities，the risk control of f loan for farmers home has become an important factor to consider when financial institutions design agriculture product. This paper starts with the risk control methods of “An Ju Le”，analyzing the motives and advantages of four co-control credit risk，noting that under the background of the current rural loans with insufficient collateral，it is the best choice to take government involved and take the muti-way cooperation in risk control，meanwhile，government should play a leading role in the process of financial support for agriculture.

Key Words:famers’ housing loan，risk control，multi-way cooperation，Pareto Improvement

中圖分類號:F830.5文獻標識碼:B文章編號:1674-2265(2010)06-0026-04

一、引言

近年來，隨著新農村建設的深入和新型農村社區建設的推廣，農民以改善居住條件為目的的資金需求不斷增加。山東省平陰縣農村信用社為解決當地農戶住房資金需求，創新金融品種，推出“安居樂”農民公寓貸款，建立了信用社、鄉鎮政府、村委會和農戶的四方合作控制農戶住房貸款風險的新形式。此舉不僅避開了農戶住房抵押過程中的房產確權難題，而且解決了農民住房流通變現難的問題，最大程度上發揮了農戶住房抵押的有效性，為支農金融產品的設計提供了有益的借鑒。此貸款品種因其進入門檻低、風險控制方法得當、利率較為優惠等優勢，在短期內得到迅速推廣。本文嘗試從合作經濟學角度，對此貸款品種的風險控制方式進行剖析，以期為涉農金融機構的金融產品創新提供借鑒。

二、合作理論與農村住房貸款風險控制

根據黃少安(2000)的解釋，合作是相對于競爭而言的一種人類基本的經濟行為，是兩個或兩個以上的主體之間從各自的利益出發而自愿進行的協作型和互利性的關系。其核心內容可概括為:(1)合作或協作。它不是指具體操作意義上一次或幾次合作，而是作為一種總體上的價值取向或價值觀。合作主義者就是以合作為價值取向去觀察、分析、人類經濟行為中的合作現象，構建解釋合作的經濟學。(2)互利。從合作角度強調利益關系，包括自己的福利和別人或公共的福利，自利性與互利性相統一。任何參與合作的一方，參與合作的前提是對自己有利(加上時間因素，可能短期無利，而長期有利)，或者至少無損害，否則，它會不參加或退出合作。(3)自由。合作必須是當事人雙方或多方自由的選擇，這樣才有可能達到合作協議，實現互利，才有可能、有效率。如果有外在于合作方的超經濟力量的干預，即使簽了協議，也不是真正合作的協議。

目前，城市居民住房貸款一般均采取以房屋抵押的方式，如果借款人不按約定還款，銀行可以將抵押的房屋處置變現，所以對借款人有較強的威懾力，銀行與借款人可以達成穩定的合作關系，所以該類貸款發展速度快、風險小，成為各行積極營銷的優質信貸品種。但在農村，由于農民住房只有宅基地證而沒有土地使用權證和房屋產權證，難以設定他項權利。而且根據現階段法律，農村宅基地的轉讓必須同時符合兩個條件:一是受讓方必須是同村村民，二是受讓方必須是無房戶。很顯然，一旦貸款發生風險，銀行處置抵押物(即農戶房產)幾無可能。在這種情況下，銀行和農戶之間難以建立互信，二者之間的合作是一個典型的囚徒困境類的博弈模型，博弈雙方都不會看未來收益而只注重目前利益，所以勢必形成銀行對該類貸款的“慎貸”和“惜貸”。農業銀行平陰縣支行曾針對轄內農村社區建設的需求，推出了基于房屋抵押和“三戶聯保”的農民住房貸款，但無法解決他項權利設置和第二還款來源的可變現性，同時，為充分防范風險，該行設置的貸款門檻較高，進展極不順利，近一年的時間里只辦理了3筆共計20萬元貸款。

由此可見，只有引入其他因素，打破銀行與農戶合作的瓶頸，形成多方合作關系，解決農民住房他項權利設定和流動性兩大問題，農戶住房抵押貸款才能夠得以順利發放。

三、四方合作下的農戶住房貸款風險控制考察

平陰縣農村信用社開發的“安居樂”農民公寓貸款，在風險控制方式上實現了信用社、鄉鎮政府、村委會和農戶的四方合作，有效解決了上述問題，取得了顯著成效。現以平陰縣孝直鎮丁屯小區為例，簡要介紹此貸款品種的產生背景和風險控制方式。

(一)“安居樂”貸款推出的背景:農戶住房貸款需求旺盛

2008年3月，平陰縣委、縣政府決定建設農民新型社區，將全縣346個行政村進行合村并點，科學整合，建成200個左右的農民新型社區。孝直鎮丁屯小區被平陰縣政府確定為首批試點建設的新型社區，該區由丁屯、夏莊等5個行政村組成，共1340戶、5013人，舊村占地1722畝，社區規劃占地400畝，全部搬遷后可新增耕地1322畝。按照平陰縣新型社區的統一規劃，舊房拆除后，由縣國土局組織復墾，每畝補償7萬元，孝直鎮政府用土地復墾補償金，按評估公司對舊房進行的評估，對拆遷戶進行補償，戶均3.5萬元;農戶平均可自籌資金5.5萬元(丁屯小區為孝直鎮蔬菜生產基地，當地實行每年種3季，土豆、玉米、白菜輪番種植，農戶年均收入2.5萬元)，比房屋實際造價差4萬元。但由于實際補償是在土地復墾后才能到位，因此每戶實際貸款需求由補償款和差價兩部分組成，共約7.5萬元。

(二)“安居樂”貸款風險控制的核心:四方合作

針對新型社區建設中農戶的貸款需求，平陰縣農村信用社借鑒農行農戶住房貸款的經驗，推出了“安居樂”農民公寓貸款。“安居樂”由擁有貸款證的新區住戶提出申請即可辦理，與農業銀行的“三戶聯保”擔保方式不同，“安居樂”實行雙重保證。具體做法:(1)實行以村為單位的“大聯保體”貸款，采用大聯保體擔保+互助金擔保的方式。(2)信用社、鄉鎮政府、村委會、借款人共同簽訂四方協議，約定在借款人不能歸還貸款時，由鄉鎮政府、村委會協助對住房進行處置，信用社對處置價款優先受償。處置方式分為兩種:一是土地復墾費在由村委會分發到農戶手中之前若貸款出現風險，直接以該戶的土地復墾費作為對農村信用社的損失補償;二是復墾費已發放到農戶手中，出現還貸風險的，由村委會負責對農戶的新房進行處置，彌補信用社的損失。

(三)“安居樂”貸款業務開展情況:金額大、風險小

在由信用社信貸人員、村兩委成員和村協理員組成的信用評估小組在對丁屯小區首批200戶進行了歷時一個多月的內部信用評級后，按規定于2009年7月份先期辦理貸款800萬元，利率定為在基準利率基礎上上浮45-55%，比同期發放的農民住房貸款優惠20-30%。2009年10月份，孝直鎮丁屯中心社區(以下簡稱丁屯小區)二層住宅入住97戶，110戶樓房主體基本竣工。繼丁屯小區試點成功后，孝直鎮白莊小區開始動工，孝直新村、孔村小區正在招投標，截至2010年2月底，孝直鎮農村信用社農戶安居樂貸款累計發放7622萬元，已還款2355萬元，當前余額5267萬元，支持1842戶農戶購買了新居。目前看來，貸款處于正常狀態，貸戶信用狀況良好。

四、多方合作形式控制農戶住房貸款風險的作用機制分析

(一)鄉鎮政府和村委會信貸合作中的橋梁和放大器作用

農村住房只有宅基地證，難以進行有效抵押，且規模小，建筑質量不統一，資產價值低，升值空間小，變現難度大。農村信用社在安居樂貸款設計之初，擔保方式曾設計過用之前慣用的保證、抵押方式，由公證處進行公證。但考慮到貸款萬一出現風險，銀行并無有效手段進行抵押品的處置，抵押品的有效性難以得到保證而被迫放棄。鎮政府和村委會作為新型社區建設的大力推動者，借助自己的政府背景和農戶管理者的身份，參與了金融資產擔保，實現農戶和金融機構之間的合作對接。另外，如果貸款一旦出現償還風險，鎮政府和村委會出面溝通協調，妥善安排和處理違約農戶的后續居住事宜，為化解風險提供了便利，也就是說鎮政府和村委會的介入，提升了農戶在信用社的信用度。

(二)四方內生動力合作下的帕累托改進

通過非完全信息條件下的合作博弈，鄉鎮政府、村委會、農信社和農戶形成了具有約束力的合作協議。即通過合作，各方的收益大于單獨行動時的利益，當遇到風險和機會成本損失時，各方承擔的風險與成本，合作時小于不合作時，實現了帕累托改進。新區建設工作直接影響到縣里對鄉鎮、以及鄉鎮對村的政績考核，所以相關各方有積極推進的內生動力;平陰縣農信社在農戶小額生產貸款已趨飽和、存貸比連續三年下滑的背景下，通過制度創新和業務方向調整，開辟出以改善居住環境為目的的新利潤增長點，業務拓展有極強的主動性;農戶僅憑一己之力難以順利獲得購房所需資金，而接受政府約束條件則可低成本獲取貸款用以改善居住條件，所以其參與的積極性也很高漲。由此看來，實際操作中協議各方的參與動力均為內生。

平陰縣農村信用社在設計此格式協議時充分征求了平陰縣政府分管縣長、平陰縣農民新型社區建設指揮辦公室負責人、部分參與新社區建設的借款農戶意見，各方均表示愿意接受此協議，一致認為新社區建設更好、更快的推開，離不開農村信用社的資金支持;該貸款方式風險控制方法得當，可在最大程度降低農村信用社信貸風險的前提下，最大限度地給予農民購房資金支持。

(三)多重風險控制有效規避了農民住房他項權利設定和轉讓難題

首先，“大聯保體+政府介入”繞開房產確屬難題。按照安居樂住房貸款設計要求，住房貸款以村為單位采用大聯保體形式發放。原因在于，新區建設的房屋用地屬集體用地，農戶只有宅基地證，沒有土地使用證，難以進行有效抵押和買賣，且通過村委會的介入，有效繞過了農戶住房抵押中的房產確屬難題。在住房貸款到期不能按時歸還時，由村委會協助處理貸款人房產，在新區范圍內部進行房產買賣，處置價款優先清償農戶所欠農村信用社的貸款本息及為清收貸款本息所支出的相關費用。村委會對農戶具有足夠的控制能力，能確保通過各種手段促進農戶誠實履約，避免出現道德風險，因此，村委會和農戶之間的協議具有極強的約束力。

其次，“新區建設的分批推進+詳盡的貸前調查”的做法在很大程度上避免了償還風險的發生。孝直鎮原店子鄉是平陰縣的蔬菜主產區，近年來以白菜、土豆種植出名，農民總體收入較高，生活比較富裕，最初農村信用社對丁屯小區農戶金融需求的關注，正源于此種原因。2009年，店子農村信用社了解到新區建設資金不足的情況，及時反饋，平陰縣聯社適時推出了安居樂農戶住房貸款品種。貸款發放之前，農村信用社在村委會的協助下做了詳盡的貸前調查和信用評級，認定90%的農戶具備還款條件，加之丁屯小區建設共分四個階段推進，按照農戶的經濟實力分四批入住，目前已經進行到第三階段，即當前入住或貸款的農戶完全具備還款能力。

(四)集體土地處置權邊界的界定

在該類貸款中，真正存在風險的是約占農戶總數10%的經濟實力較差、可能無力按期償還貸款的農戶。該類農戶的貸款一旦發生風險，須由鎮政府和村委會協助處理房產，這便出現了集體土地處置權邊界的確定問題。

首先，有權處置集體所有土地的人員是否固定。本案例中，農村信用社對于農戶發放的住房抵押貸款期限在1-5年，而村委會任期為3年，這便存在貸款償還期間村委會換屆的問題，一旦貸款在另一屆村委會的任期內出現風險，不同的時期不同的當事人，能否按照協議約定的方式處理農戶的房產，是協議履行中的不確定因素。針對這一情況，農村信用社和村委會通過協商，認為不能新官不理舊賬，協議的執行應以協議上加蓋的村委會公章為準，加之新區建設之縣、鎮政府的推動力度較大、關注程度較高，無形中約束了村委會在履行協議過程中的行為。

其次，村委會雖然有權處置農戶的房產，但處置過程是否合理合法，處置結果是增加了農戶利益、還是損害了農戶利益，需要進行商榷。根據現階段法律，農村宅基地的轉讓必須同時符合兩個條件:一是受讓方必須是同村村民，二是受讓方必須是無房戶。很顯然，一旦貸款風險發生，由銀行處置抵押物(即房產)幾無可能。本案例中，貸款發生風險時由村委會在本社區范圍內處置房產是合法的。村委會在處理了出現償還困難的農戶的房產后，設計了兩種補救方案供農戶選擇:一是在本社區范圍內更換一套面積較小的房產，緩解還款壓力。丁屯小區大部分房屋面積集中在120——200平方米之間，單價500元/平方米，若將200平方的房產置換成120平方的，總房價可減少4萬元。二是由村委會負責建一批周轉房，只租不賣，在房屋置換后仍無法償還貸款的，可以租住周轉房，待籌齊資金后便可收回自己的房產。

第三，處置房產的定價。房屋在處置時，由農戶、信用社和法院共同協商確定評估公司對房屋進行估價，估計標準依據社區內同檔次房產定價水平，此房產處置和交易在政府的指導下完成，僅適用農戶發生違約風險，無法償還貸款的情況。這樣，房產的處置價格不會與同檔次房產的平均價格發生很大偏離，且貸款最長期限只有5年，房屋折舊費用的計提額度較低，不會出現房屋評估價與購買價相差很多的現象。此外，新區建設原則上一戶一房，房源有限，且農民購房以自住為主，短時間內社區內部出現私下交易的概率較小，處置房具有一定的市場空間。

五、結論

在平陰縣安居樂農民公寓貸款的實施過程中，通過合作進行風險控制的方式取得良好效果，并達到合作各方都較為滿意的狀態。為此，我們得出如下結論:(1)采取合作方式控制農戶住房貸款風險是可行的。它不僅實現了與農村信貸文化的有機結合，又可以充分發揮各方優勢，降低合作成本，還能實現農村信貸資源配置效率的最大化，對于金融機構風險控制方式的改進提供了新的思路。(2)多方合作是實現農戶住房貸款風險控制的最佳路徑。由于農民住房貸款風險控制中的諸多制約因素，如何有效避免和繞開便成為貸款風險控制的研究重心，安居樂農民公寓貸款在設計上充分考慮了農村獨特的信貸文化，較大程度地緩解了風險控制的制約難題。(3)政府應在金融支農過程中發揮主導作用。差序格局基礎上的鄉土中國，農民依然生活在一個由血緣、親情和朋友關系等紐帶結合起來的相對狹小的社會范圍內，農村的金融制度變遷必須由政府推動，政府應承擔起制度變遷中應有的責任。(4)政策扶持尚有很大空間。如建立農村住房抵押貸款財政貼息和風險補償制度，減輕農民融資成本;建立農村住房抵押貸款專項風險補償資金，參照農業貸款風險補償辦法和標準予以風險補償，提高金融機構辦理農村住房抵押貸款業務的積極性。

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(特約編輯 王安國)