非理性行為與迪拜房地產(chǎn)泡沫的形成

摘要:迪拜危機(jī)從積聚到爆發(fā)，一直伴隨著非理性化的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫的過(guò)度膨脹首先為危機(jī)埋下隱患，最終積聚而破裂的泡沫則直接導(dǎo)致了危機(jī)的產(chǎn)生。分析迪拜房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，運(yùn)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，探究其房地產(chǎn)泡沫的形成及破裂過(guò)程，揭示了非理性行為對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成的助推作用。

關(guān)鍵詞:行為經(jīng)濟(jì)學(xué);迪拜危機(jī);房地產(chǎn)泡沫;非理性

中圖分類號(hào):F114.43 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

一、迪拜危機(jī)的本質(zhì)

阿聯(lián)酋迪拜酋長(zhǎng)國(guó)政府于2009年11月25日宣布，將重組其主權(quán)投資實(shí)體迪拜世界，延期6個(gè)月償還即將到期的約40億美元的伊斯蘭債券，并將在政府援助下進(jìn)行高達(dá)590億美元的債務(wù)重組。消息一出，宣告迪拜危機(jī)來(lái)臨。

1998年，為了走出一條依靠非石油業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展道路，迪拜政府開(kāi)始把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，試圖以此帶動(dòng)餐飲業(yè)、旅游業(yè)、金融業(yè)以及貿(mào)易的發(fā)展。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迪拜政府出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策(比如自由的經(jīng)濟(jì)政策和優(yōu)惠的稅率)，由此吸引了大量外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示，2000年，迪拜房地產(chǎn)投資總額僅為約30億美元，到2006年6月底，迪拜房地產(chǎn)投資總額已是2000年的15倍，達(dá)到約449.5億美元，巨幅增加的投資使迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)處于欣欣向榮的狀態(tài)。2004年迪拜政府舉借外債推進(jìn)了3 000億美元的建設(shè)項(xiàng)目，這無(wú)疑給正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)又打了一劑“強(qiáng)心針”。在1995-2000年，迪拜的住房樓盤數(shù)僅增長(zhǎng)6.7%，而2000-2005年，迪拜的住房樓盤數(shù)從56 000個(gè)增長(zhǎng)到79 000個(gè)，增幅達(dá)42%。迪拜的民用房間在2000-2005年增幅達(dá)到63%，到2005年底，已經(jīng)達(dá)到238 000套。作為迪拜政府旗下的三大房地產(chǎn)公司之一的Emaar房地產(chǎn)公司，2005年的利潤(rùn)超過(guò)了12.9億美元，比2004年的4.6億美元增長(zhǎng)了180%，2005年的房地產(chǎn)收入達(dá)到22.8億美元，比2004年的14.3億美元增長(zhǎng)了59%。①2006年3月14日，迪拜酋長(zhǎng)國(guó)頒布《房地產(chǎn)法》，允許外國(guó)人在迪拜購(gòu)買永久產(chǎn)權(quán)物業(yè)或99年產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，并附帶阿聯(lián)酋永久居住簽證。一時(shí)間，諸多外國(guó)商人、影視明星、投機(jī)者紛紛進(jìn)入迪拜房市。好萊塢一線明星狂熱追捧在迪拜購(gòu)房，英國(guó)國(guó)家足球隊(duì)幾乎人手一套，就連中國(guó)溫州商人也不惜斥資1億元買下一個(gè)完全人工堆砌的小島——作為阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)標(biāo)志性建筑的人造海上別墅群。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)在政府不停的為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力和信心的同時(shí)也攀升不止。2001年平均價(jià)格為966美元/平方米的迪拜別墅，到2008年時(shí)已經(jīng)達(dá)到5 856美元/平方米。即使是迪拜的普通商品房在2009年9月房?jī)r(jià)也已經(jīng)達(dá)到2 991美元/平方米。迪拜最著名的“世界第一高樓”迪拜塔在2004年還沒(méi)有開(kāi)建時(shí)，就已標(biāo)價(jià)6 766美元/平方米。迪拜塔的房?jī)r(jià)在2008年更是被爆炒到29 283美元/平方米。

數(shù)據(jù)顯示，在迪拜危機(jī)的重挫之下，到2009年5月，迪拜房地產(chǎn)價(jià)格跌幅超三成，居全球第二。2008年3月底至2009年3月底，迪拜房?jī)r(jià)下滑幅度達(dá)32%。②過(guò)于依賴外債、過(guò)于依賴房地產(chǎn)和過(guò)于依賴政府投資導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的“空心化”，一旦房?jī)r(jià)下跌，在沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)支撐的情況下，就會(huì)即刻給迪拜經(jīng)濟(jì)以致命打擊。因此，從本質(zhì)上看，迪拜危機(jī)的本質(zhì)是房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的債務(wù)危機(jī)。

二、房地產(chǎn)泡沫形成過(guò)程中的非理性行為

房地產(chǎn)泡沫通常可以分為四個(gè)階段，即泡沫萌發(fā)階段、泡沫形成階段、泡沫膨脹階段和泡沫破裂階段。回顧迪拜房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程，不難發(fā)現(xiàn)，迪拜政府的一系列優(yōu)惠措施和不當(dāng)行為，雖然在很大程度上成為導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的主要因素，但是作為購(gòu)房的微觀主體，購(gòu)房者的非理性購(gòu)房行為也是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成的不可忽視的因素。從房地產(chǎn)泡沫形成的四個(gè)階段進(jìn)行分析:

(一)泡沫萌發(fā)階段

該階段的特點(diǎn)是:受利好消息影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，自用購(gòu)房者大量入市，投資者及開(kāi)始入市或者少部分入市，投機(jī)者觀望，持有入市動(dòng)機(jī)，各方需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，泡沫開(kāi)始萌發(fā)。

在政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的鼓勵(lì)政策下，迪拜本地一部分收入較高，且具有住房性需求的人從政府的這一政策行為中找到購(gòu)房信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸活躍。此時(shí)的購(gòu)房者基本上屬于自用購(gòu)房者，購(gòu)房行為屬于消費(fèi)性投資。而市場(chǎng)外的那些投資者及投機(jī)者③對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。隨著房?jī)r(jià)開(kāi)始逐步攀高，更多的房地產(chǎn)需求者進(jìn)入市場(chǎng)，而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，開(kāi)始陸續(xù)的持有資金入市。到2004年，房?jī)r(jià)翻了三番，這些首批進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的獲利者給其他投機(jī)者起了強(qiáng)烈的示范作用，使更多處于觀望狀態(tài)的投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。自用購(gòu)房者是為了生存的需要，同時(shí)也希望房子作為固定資產(chǎn)能夠升值;而投資者及投機(jī)者則是完全存在僥幸心理，希望在房?jī)r(jià)不斷上升的過(guò)程中獲利。并且由于迪拜的房地產(chǎn)是以高端房地產(chǎn)為主，高端房地產(chǎn)的買者一般不為己用，基本是用于投機(jī)。這樣，投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)的大量巨額買賣會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫也逐漸萌發(fā)。

(二)泡沫形成階段

該階段的特點(diǎn)是:不斷上升的房?jī)r(jià)在利好消息的推動(dòng)下有更大的上升空間，迫使人們調(diào)整參照點(diǎn)適應(yīng)更高的房?jī)r(jià);自用購(gòu)房者開(kāi)始逐步退出市場(chǎng)，投資者開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)者，新投機(jī)者大量進(jìn)入，投機(jī)者的處置效應(yīng)使得交易量增加，房?jī)r(jià)的不斷上漲透支了購(gòu)房的實(shí)際需求，泡沫因此而產(chǎn)生。

3 000億美元的建設(shè)項(xiàng)目的推動(dòng)，使得更多的房地產(chǎn)投資者、投機(jī)者加入房地產(chǎn)市場(chǎng)。可是2004年的房?jī)r(jià)已經(jīng)是1998年房?jī)r(jià)的三倍，為什么購(gòu)房者可以接受一直翻倍增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)呢?這要用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)中的參照點(diǎn)效應(yīng)和適應(yīng)性偏見(jiàn)來(lái)解釋。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為:在任何時(shí)候，人們對(duì)損失和獲得的估計(jì)都不是財(cái)富的絕對(duì)變動(dòng)，而是其相對(duì)變動(dòng)。在相對(duì)變動(dòng)時(shí)這個(gè)用于比較的基點(diǎn)就是參照點(diǎn)。當(dāng)所得財(cái)富高于參照點(diǎn)時(shí)，就稱之為收益;反之低于參照點(diǎn)時(shí)，就稱之為損失。而適應(yīng)性偏見(jiàn)是指人們常常低估了自己的適應(yīng)能力，從而高估了某些事情在一段時(shí)間后對(duì)自己的影響，而且人們對(duì)物質(zhì)性的東西適應(yīng)性更強(qiáng)，對(duì)精神性的東西更不容易適應(yīng)。假如1999年的房?jī)r(jià)為800美元/平方米，2000年漲到900美元/平方米，人們會(huì)對(duì)增加的100美元/平方米表現(xiàn)出逐漸的適應(yīng)性，把800美元/平方米的房?jī)r(jià)參照點(diǎn)調(diào)整為900美元/平方米;以后房?jī)r(jià)每上漲一次，人們就進(jìn)行相應(yīng)的參照點(diǎn)調(diào)整，不斷適應(yīng)當(dāng)前的房?jī)r(jià)。

房?jī)r(jià)的不斷上升誘惑了投機(jī)者的加入，而第一批進(jìn)入市場(chǎng)獲利的投資者也開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)者。這些投機(jī)者不斷的買入房產(chǎn)，在購(gòu)房者的哄搶中將其賣出，然后再次買入，上漲后再次賣出，以此獲得差價(jià)利潤(rùn)。在房?jī)r(jià)不斷看漲的情況下，持有房產(chǎn)的投機(jī)者為什么還要拋出?行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為:在面對(duì)收益時(shí)，人們采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的態(tài)度;而面對(duì)損失時(shí)，卻采取風(fēng)險(xiǎn)偏好的態(tài)度。這是因?yàn)槿藗兇嬖谶f減的敏感性。這導(dǎo)致人們?cè)诜康禺a(chǎn)投資上出現(xiàn)“處置效應(yīng)”，即“贏利拋出，虧損持有”。當(dāng)房?jī)r(jià)處于上升階段時(shí)，交易量很大，換手率也很高，價(jià)格就被反復(fù)拉高，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮;而當(dāng)房?jī)r(jià)處于下降階段時(shí)，伴隨著房?jī)r(jià)的下降，交易量也在不斷萎縮，進(jìn)一步加深房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條。迪拜投機(jī)者的行為符合“處置效應(yīng)”，在獲得贏利時(shí)便將房產(chǎn)拋出。投機(jī)者之間的不斷換手促使交易量的不斷增加和房?jī)r(jià)的不斷攀升。

如果有實(shí)際需求的支持，房?jī)r(jià)不斷的上升是合理的。購(gòu)房的實(shí)際需求是自用的、有支付能力的需求，它最終取決于微觀主體的收入。而房?jī)r(jià)的不斷上漲正是這些實(shí)際支付能力的釋放過(guò)程，一旦房?jī)r(jià)超過(guò)實(shí)際支付能力，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)形成。通過(guò)觀察迪拜的人口結(jié)構(gòu)就可以看出，這個(gè)外來(lái)人口占80%的國(guó)家，僅有25萬(wàn)的當(dāng)?shù)厝丝诓荒芡衅鹁薮蟮姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大部分份額被外來(lái)投機(jī)者所占據(jù)。泡沫就在這種超過(guò)實(shí)際需求支付能力的房?jī)r(jià)中滋生出來(lái)。

(三)泡沫膨脹階段

該階段的特點(diǎn)是:大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，自用購(gòu)房者和投資者基本退出市場(chǎng)，投機(jī)者橫行市場(chǎng)，投機(jī)者的“追漲殺跌”推動(dòng)價(jià)格偏離房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值;而近似瘋狂的羊群效應(yīng)已經(jīng)傳播開(kāi)，偏離實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)中蘊(yùn)藏的泡沫正在急劇膨脹。

在迪拜本國(guó)人口的實(shí)際購(gòu)買需求不足以維持房?jī)r(jià)上升時(shí)，針對(duì)國(guó)外購(gòu)房者的《房地產(chǎn)法》大大刺激了房市的繁榮。此時(shí)的購(gòu)房者主要由投機(jī)者組成，迪拜的購(gòu)房行為已經(jīng)成為了投機(jī)者的相互炒作。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為:人們?cè)谂袛鄾Q策時(shí)，會(huì)走一種思維捷徑，譬如遇到復(fù)雜而又不確定的事件時(shí)，往往依賴于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)。在不確定的條件下，會(huì)關(guān)注一個(gè)事物與另外一個(gè)事物的相似性，以推斷一個(gè)事物與另外一個(gè)事物的其它相似之處，而不考慮這個(gè)相似的原因和相似重復(fù)的概率，也就是人們?cè)谡J(rèn)知過(guò)程中存在代表性啟發(fā)偏向。我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)者也存在代表性啟發(fā)偏向，他們的特點(diǎn)是“追漲殺跌”。A投機(jī)者購(gòu)買房產(chǎn)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)在上漲，而且他根據(jù)房?jī)r(jià)過(guò)去的連續(xù)上漲而預(yù)測(cè)以后房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，B投機(jī)者購(gòu)買房產(chǎn)是他看到周圍的人都還在買，所以他也預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。結(jié)果一個(gè)人的投機(jī)行為抬高了房?jī)r(jià)，驗(yàn)證了房?jī)r(jià)會(huì)上升的預(yù)期，從而又促使別人去投機(jī)……。

由于人們對(duì)某些問(wèn)題沒(méi)有充足的把握能力，唯一可以依賴的參考點(diǎn)就是周圍其他人的行為，但是其他人也持有這種心理。一旦由于某個(gè)偶然原因?qū)е乱徊糠秩碎_(kāi)始行動(dòng)，那么其他的人以此為依據(jù)，也會(huì)采取跟隨的行動(dòng)，這種行為就是羊群效應(yīng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量的羊群效應(yīng):在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步繁榮的時(shí)候，每個(gè)投機(jī)者都忽視他們自己掌握的信息，而去模仿其他人的行為，受到其他人的了解和信息所束縛，進(jìn)而形成大家比較傾向一致的參考點(diǎn)。非理性的跟風(fēng)行為不斷抬高價(jià)格，從而越來(lái)越多的投機(jī)者加入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，進(jìn)而進(jìn)一步將價(jià)格抬高，經(jīng)過(guò)多次價(jià)格抬高戰(zhàn)之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值，于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫被越吹越大。

(四)泡沫破裂階段

該階段的特點(diǎn)是:在泡沫急速膨脹的時(shí)候，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)前所未有的恐懼感。外部環(huán)境的微妙變化都能徹底摧毀投機(jī)者的信心，房?jī)r(jià)一旦開(kāi)始下跌，將會(huì)引起恐慌性拋售，價(jià)格會(huì)一路暴跌，直到有人肯接盤為止。泡沫破裂階段的時(shí)間是最短的，但也是最可怕的時(shí)刻。

從長(zhǎng)期來(lái)看，泡沫具有最終破裂的必然性。隨著泡沫的膨脹，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它的實(shí)際價(jià)值。此時(shí)，房市中投機(jī)者橫行，而自用購(gòu)房者退出市場(chǎng)。一旦受到利空消息或是外部環(huán)境的沖擊，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)面臨膨脹破裂的危險(xiǎn)。2008年下半年美國(guó)樓市下跌，隨之而來(lái)的是全球經(jīng)濟(jì)的衰退和房市的不景氣。而迪拜房市作為世界經(jīng)濟(jì)的一部分難以獨(dú)善其身不受金融危機(jī)的影響。這時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)充斥著投機(jī)者恐慌和價(jià)格下跌的預(yù)期。最初只是一部分投機(jī)者認(rèn)為周圍環(huán)境的惡化會(huì)影響到迪拜，預(yù)期迪拜房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌，于是迅速賣出房產(chǎn)，而羊群效應(yīng)的存在又使得跟風(fēng)買入的投機(jī)者作出跟風(fēng)賣出房產(chǎn)的行為。這一決定性的行為引發(fā)了另外一些人的跟風(fēng)行為，于是投機(jī)者紛紛低價(jià)出售房產(chǎn)。投機(jī)者的“追漲殺跌”特征再一次得到印證。以此類推，最后導(dǎo)致價(jià)格不斷下跌，房地產(chǎn)泡沫最終破裂。

三、結(jié)論

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，泡沫是理性的。因?yàn)橥稒C(jī)作為投資的一種方式，是根據(jù)未來(lái)的理性預(yù)期而做出的一種理性的選擇。尤其對(duì)于房地產(chǎn)這種巨額投資來(lái)說(shuō)，人們往往更謹(jǐn)慎，所以其投機(jī)的理性應(yīng)該更加明顯。

但是通過(guò)前述分析中可以看出，人們的投資決策不是在搜集到一切可能的信息的基礎(chǔ)上做出的客觀決定，而是根據(jù)周圍特定群體的情緒和行為做出的決定。迪拜以政府信用為擔(dān)保大肆舉債建設(shè)就向外界發(fā)出了政府鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信號(hào)。這在很大程度上影響房地產(chǎn)投資者的心理預(yù)期，造成政府推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的心理影響，從而引起投機(jī)過(guò)度，投機(jī)者心理預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升。羊群效應(yīng)的存在使得泡沫急劇膨脹，外部環(huán)境的惡化最終引發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂。投機(jī)者的心理及羊群效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的瘋狂上漲和暴跌起了很大的作用。因此，從本質(zhì)上看，迪拜的房地產(chǎn)泡沫是由人們的非理性造成的。

注釋:

① 資料來(lái)源:思諾博《海外商情》.

② 數(shù)據(jù)來(lái)源http://www.cqhouse.net/wwwNews/default.asp?actioncode=viewnewsNewsMgrID=16437.

③ 本文把房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求者分為三類:自用購(gòu)房者、投資者、投機(jī)者。自用購(gòu)房者隨著房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生而逐漸減少，直至退出市場(chǎng);投資者希望將資金投入房地產(chǎn)以獲得收益者，具有風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的特征，此類人群在房地產(chǎn)泡沫的萌芽和形成期出現(xiàn)，以后逐漸消退;投機(jī)者是指甘愿冒巨大風(fēng)險(xiǎn)而取得高額回報(bào)的人群，具有風(fēng)險(xiǎn)偏好的特征，出現(xiàn)于房地產(chǎn)泡沫形成的各個(gè)時(shí)期，是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要力量，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要助推劑。

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(責(zé)任編輯:李江)