城鎮土地集約利用研究

摘 要:城鎮土地在國民經濟發展占據著重要的地位，本文在我國城鎮土地集約利用存在的問題上就許多學者已經提出城鎮土地集約利用的一些看法，總結了城鎮土地集約利用的理論基礎，方法以及就當前土地利用問題提出相應的對策。

關鍵詞:城鎮用地，集約利用，對策研究

中圖分類號: F301

一、引言

當前的中國城鎮土地利用面臨著比較嚴峻的考驗，從一方面來說我國正處于高速發展階段，對土地的利用也正處于加速階段，而從另一方面來說我國的土地資源是相對稀缺和寶貴的，因此在協調城鎮發展和城鎮土地利用方面，如何保護土地資源和合理地配置土地資源對土地實行集約利用是一個很值得思考的問題，也是迫切需要解決的難題。

二、國內外城鎮土地集約利用概述

國外城鎮土地利用過程中一直關注和最想解決的問題是城鎮土地利用過程中的粗放利用土地與集約利用土地之間的矛盾問題，國外專家和學者在城鎮土地利用過程中不斷地總結經驗和教訓，在具有創新的思路和觀點下調整城鎮土地利用的強度和合理度，力求取得最佳的土地利用方式。筆者總結前人的經驗認為國外城鎮土地集約利用的進程主要經歷了以下幾個階段:第一，城鎮區內土地集約利用的強度變化階段;第二，居住用地集約利用變化階段;第三，工業相從中心城區向郊區不斷擴散階段;第四，新建成區的不斷增加階段;第五，城鎮居民對綠地的需求不斷增大階段。

一九九九年新《土地管理法》正式施行，國內城鎮土地集約利用問題進入了一個嶄新的階段。在新《土地管理法》的指引下，中國城鎮土地利用走上了內涵挖掘潛力之路，城鎮土地整理在各地開展，許多城鎮開始了對土地利用重新規劃，以達到合理利用土地，調整用地結構，提高土地集約利用的水平。隨著國內外城鎮土地集約利用工作的進一步開展，迫切需要我們對城鎮土地集約利用研究，來指導城鎮土地集約利用。

從國內外城鎮土地集約利用的進程來看，城鎮土地集約利用的研究雖然取得了一系列的成果，但是也還存在著不足之處:近年來對城鎮土地集約利用概念的提出很多，但是對專門的系統性的綜合的城鎮土地集約利用研究卻還是比較少的;對農業土地集約利用的研究較多，但是對城鎮土地集約利用研究還處于起步階段;對城鎮土地集約利用的研究大多數是單項指標的研究，對多因素指標進行綜合評定還比較少;目前的城鎮土地集約利用研究大多是定性研究，定量研究還比較少。

三、城鎮土地集約利用的內涵

城鎮土地集約利用的本質內涵通過各種手段挖掘城鎮土地的固有潛力，擴大土地利用的空間和深度，充分發揮城鎮土地在城鎮化進程中的作用。城鎮土地的利用主要是住宅建設的土地利用和工業、商業和交通運輸的土地利用。兩種土地利用的共同點是力爭獲得單位土地面積上的最大收益。

按照土地集約利用的程度將城鎮土地集約利用分為以下幾種形式:第一，粗放利用，是指對土地的投入低或土地閑置、浪費，第二，集約利用，是指對土地利用程度適中，既要達到規模效益，又要達到結構的合理性。第三，過度利用，是指對土地過度投入，造成土地報酬遞減或土地利用的外部不經濟，導致土地利用綜合效益下降。

四、城鎮土地集約利用的理論基礎

城鎮土地集約利用的理論基礎主要有:

第一，土地報酬遞減規律，是指在土地利用中的技術、其它要素都不變的前提下，對相同面積的土地連續不斷追加某種要素的投人，當投入的某種要素達到一定的程度時所帶來的報酬的增量最大，超過了這一程度所帶來的報酬就會出現下降。

第二，地租地價理論，在馬克思主義地租理論中，一切地租都是土地所有權在經濟上的體現形式，其實質都是剩余價值。依據地租產生的原因和條件分為級差地租、絕對地租以及壟斷地租。級差地租是利用較好生產條件的土地獲得的超額利潤。級差地租又分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ 。

第三，區位理論，主要是從土地所處的位置帶來的經濟效應和生產成本之間的比較來決定土地的集約程度的 。

農業區位論是指農業土地的利用類型和經營集約化程度，不僅取決于土地的自然特性，更依賴于其經濟狀況，其中特別取決于它到農產品市場的距離 。

工業區位論的核心是通過對運輸、勞動力及集聚因素等相互關系的分析與計算，找出工業產品生產成本最低的點作為工業企業的理想區位。

克里斯塔勒提出“中心地理論”，深刻地揭示了城市、中心居民點發展的區域基礎等級——規模的空間關系，為城市規劃和區域規劃提供了重要的方法論依據 。

德國經濟學家廖什從市場區的角度提出了市場區位論。

第四，可持續發展理論，主要體現在以下方面:土地資源的持久永續利用;土地生產的環境良好，即利用土地的環境效益;土地利用在經濟上的可行性;土地利用的社會的可接受性。

五、城鎮土地集約利用的分析研究

(一)我國城鎮土地利用現狀

現階段中國城鎮化面臨諸多前所未有的新問題，土地粗放利用問題是最突出的，包括城鎮占地擴張和開發區建設用地的向外擴大，這一些問題都有待進一步的解決.目前我國還存在著許多的問題，第一， 我國城鎮土地盲目地擴張占用耕地數量過多，城鎮的存量土地粗放利用仍然十分嚴重; 第二，近年來中國城鎮發展很快，但城鎮土地利用結構和布局還不是很合理;中國城鎮用地與國外結構比較

第三，城鎮土地利用面積大，但城鎮土地的產出效率還不高，中心商業區效應還沒有完全形成。

(二)城鎮功能分區布局設想

圈層布局設想是一九二五年美國社會學者伯吉斯提出城鎮土地利用的同心圓模式。其核心是城鎮土地受多方面的影響和綜合作用，產生地域分異。

三維布局設想是當城市范圍受到交通條件和地形條件以及一些其它社會經濟因素的限制而不可能太大時，城市土地立體利用就成為必然趨勢。

扇形布局設想核心是各類城鎮用地趨向于沿主要交通路線和沿自然障礙物最少的那個方向由市中心向市郊呈扇形發展。

多核心布局設想的支撐以下四點:一是各種行業以自身利益為目標的區位選擇;二是產生集聚效益的區位選擇;三是各行業利益對比而發生的分離導致的區位選擇;四是地價和房租對行業成本的制約作用對土地利用產生的區位選擇。

多中心布局設想是將歷史發展和城鎮地形等條件對城鎮土地利用結構的影響加以綜合。

(三)南昌市土地利用發展現狀及特點

研究南昌市土地利用現狀主要以下二個方面著手:

第一，土地利用結構和布局，南昌市土地總面積743218.34公頃，其中農用地面積552632，47公頃，占土地總面積的74.36%，建設用地面積92273.96公頃，占土地總面積的12.41%，未利用地面積98311.91公頃，占土地總面積的13.23%。

第二，土地利用與管理面臨的形勢，不利因素是人口不斷增長，預計到2010年全市總人口將達到462萬，人均耕地將在0.0595公頃以下，特別是耕地的壓力越來越大 。

南昌市土地利用特點主要有幾下以點:第一，人增耕地不足，人多耕地少的矛盾越來越明顯。第二，農業產業結構還不盡合理，質量高的耕地在不斷減少。第三，基礎設施與配套都比較舊，城鎮發展也相對比較落后，沒有科學合理的土地利用規劃指導土地利用的方向，在建設用地利用方面存在較大的浪費。第四，土地后備資源數量非常有限，開發利用難度也比較大，耕地占補平衡任務艱巨。

(四)南昌市城鎮土地集約利用狀況的研究

地價作為反映一個地區和城鎮經濟社會發展水平和土地供求狀況的指標，是由市場決定的。土地市場發育和規范的程度，要用土地市場機制的完善程度來衡量的。因此進一步完善市場形成土地價格的機制，充分發揮地價的杠桿作用，促進土地資源的優化配置，實現節約集約用地的目標成為南昌市城鎮土地集約利用的一個重要手段。筆者認為必須從以下幾個方面著手:第一，在宏觀上從嚴從緊地控制建設用地的供應總量;第二，大力推進土地市場的建設，進一步完善土地有形市場，為公開交易提供一個很好的平臺;第三，政府要加大土地供應調控的力度，從而穩定土地價格;第四，要進一步地完善地價政策，使地價政策在土地利用過程中發揮其調節作用。第五，完善土地市場的服務體系。

六、結論及后續工作

縱觀本文，得出了以下結論:第一，認為城鎮土地集約利用是在土地報酬遞減規律的指導思想下，調節用地結構，使土地高效利用以實現土地利用的經濟效益、生態效益和社會效益三者的協調統一，并且充分挖掘城鎮土地資源的固有潛力，使城鎮土地投入產出比達到更高的水平。第二，結合我國城鎮土地利用現狀，得出大城鎮應以多核心布局和多中心布局為主進行發展，建立多核或多中心有助于城鎮土地的集約利用，中小城鎮一般采取同心圓模式更有助于城鎮土地的集約利用。經過分析南昌市的土地經濟利用，提出應加強各種土地利用的經濟杠桿，以達到土地集約利用的目的。

本文通過研究城鎮土地集約利用，希望可以對目前我國大部分城鎮土地粗

放利用的現狀提出好的建議從而促進土地集約化利用，最終目的是解決土地粗放

利用的問題。但是在城鎮土地集約利用這個系統的研究中，本文尚存在一些研究不足之處需要以后更進一步深入的研究。