房地產行業融資機制創新研究

摘要:房地產業是拉動經濟增長的支柱行業。房地產業的健康發展，也必然對國家經濟的持續發展有著積極的作用。但是，房地產業是一個高度資金密集性行業，開發一個房地產項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，房地產開發融資方式的優劣，也直接影響著融資成本的大小，密切關系到開發風險的大小和開發效益的好壞[1]。本文通過分析房地產融資現狀，指出其中的問題，提出房地產融資應向多元化發展，通過多渠道的融資活動來滿足開發對資金的需求，從而解決房地產開發企業面臨的迫切問題。

關鍵詞:房地產融資 融資渠道 房地產信托 銀行貸款

中圖分類號:F293.3

一、我國房地產行業的融資現狀

(一)我國房地產企業融資渠道現狀。

國內房地產業的發展基本上是在國有銀行支持下迅速膨脹起來的，國內房地產企業的融資絕大部分依靠銀行這個惟一渠道。有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20 %至30%是銀行貸款;建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款;此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產項目中約70%的資金是來自于銀行。盡管目前房地產業對銀行信貸的依賴程度看上去僅是70% ，但正如《財經》雜志所披露出的信息那樣，實際還不止于此，甚至于國內不少房地產商基本上“空手套白狼”，再加上以騙貸為目的的假按揭，使得整個銀行體系充滿著風險[2]。

(二) 原因分析。

這種單一融資渠道的形成原因有兩個:第一，與國有銀行制度存在缺陷有關。到目前為止，國有商業銀行基本上壟斷著主要的金融資源，國有銀行的高層主管行政化并受政府政策所左右，加上利率沒有市場化，銀行不可能形成風險定價機制，使得種種融資渠道受到政府層層的管制，黑箱操作嚴重，權錢交易不絕。第二，是國內金融市場發展緩慢，金融市場的開放度不高，沒有配套的住房金融體系。

二、我國房地產融資體系中存在的問題

(一)融資渠道狹窄，資金鏈薄弱。

目前可用于房地產融資的金融產品中，股票、債券等直接融資的比重很小，而且手續繁雜、限制條件較多，而銀行貸款卻相對簡單易行，所以，長期以來大多數房地產開發企業主要依賴銀行貸款進行融資。目前，我國房地產企業的開發資金仍主要來源于銀行貨款，股票等直接融資比例過低，融資渠道狹窄，資金鏈非常薄弱。

(二) 風險規范機制缺乏。

房地產業是極易產生泡沫的行業，泡沫累積到一定程度，就會形成產業風險。由于房地產業與金融業關聯性很強，一旦房地產業風險形成，就會引發金融風險，影響經濟和社會穩定。近年來，我國金融業在支持房地產業發展的同時，相應的風險防范機制卻沒有相應建立起來。從金融業自身來看，一些銀行對房地產風險缺乏足夠的認識，認為房地產貸款是低風險的優質資產，個別機構甚至放松條件為房地產企業發放貸款，埋下了風險隱患;而且銀行沒有建立起完善的房地產貸款風險管理體系，缺乏對房地產市場進行動態監測和全面系統的分析研究，不能對房地產貸款進行科學的風險評估、風險識別和判斷。從外部環境看，社會信用制度、抵押擔保制度不健全，房地產信息體系和房地產預警預報體系建設滯后，也成為誘發房地產金融風險的因素。[3]

三、我國房地產行業融資渠道的探索

(一)銀行貸款。

房地產行業與銀行的緊密關系由來已久。眾所周知，房地產行業是投資高、風險大的資金密集型行業。我國房地產市場起步較晚，市場化初期，大多數房地產企業的資金積累遠遠無法達到房地產項目投資動輒幾個億、多則幾十個億的資金要求，為配合當時的住房制度改革、加速房地產市場化進程，國家通過在承辦政策性房地產業務的國有商業銀行內設置房地產信貸部、住房儲蓄銀行和住房合作社等方式支持房地產信貸業務的發展。國家的支持使銀行成為房地產企業最直接、便利的融資渠道[4]。

再者，中國的經濟發展這么多年以來，老百姓們的生活水平也如芝麻開花般日益提高。雖然時下對于個人理財理念的呼聲漸漲，但傳統心理使老百姓還是更傾向于把積蓄都存入銀行，于是銀行就掌握了充足的資金資源。有了這么好的資金當然要找好的市場去投放，這恰與急需巨資投入前期操作的房地產企業一拍即合[5]。

(二)房地產信托。

我國《信托法》所稱的信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為(委托人所指定的或者法定的)受益人的利益或者特定目的，進行財產管理或者處分的行為。而房地產信托，就是房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，為委托人獲取安全、穩定的收益。[6]

(三)上市融資。

上市對于身處市場經濟中的企業來說無疑是一條上佳的融資途徑，房地產企業也不例外。通過增發、配股、可轉債三種再籌資方式，房地產上市公司往往可以籌集到數億甚至更多的資金用于投入新項目。于是，這種顯而易見的優勢效應刺激著越來越多的房地產企業開始苦覓上市的可能。然而，由于上市由額度制改為核準制，特別是目前房地產企業上市還屬于試點性質，不可能批量上市，按當今的市場面看，每年能安排幾十家企業上市已屬不易，等在證券商和證監會門口的長龍還不知排到何年何月。同時，中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定:“自2004年1月1日起，除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市;同時，為使發行人最近3年盈利具有可比性，要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。” [7] 大多數房地產公司都無法達到此要求，上市只能是部分大型企業或者有雄厚資本背景企業的專利。

自1993年以后，房地產企業在內地直接上市之門禁閉了約8年時間。直到2001年天鴻寶業上市后，才陸續有深圳金地集團、天津天房發展、南京棲霞建設等房地產企業首發上市，但總體來說數量相當小，說明監管部門對房地產企業上市審核嚴格，房地產企業在國內首發上市具有相當難度。于是許多房地產企業便“借殼”或“買殼”上市，以達到融資的目的。像規模較大的中房集團、世茂集團、促盛集團、新湖集團、興盛集團等都通過國家股、法人股場外轉讓的形式，獲得了上市公司最終的控制權。

(四) 房地產基金。

1.房地產投資基金。

從理論上來說，房地產投資基金是產業投資基金的一種，是一種主要對未上市房地產企業直接提供資本支持，并從事資本經營與監督的集合投資制度，即由不確定多數投資者出資設立房地產業基金公司，委托基金管理人管理和運用基金資產，并委托基金托管人托管基金資產。基金投資收益按投資者的出資股份共享，投資風險由投資者共擔。[8]

2.海外房產基金。

目前，隨著國內房地產投資的逐年高漲，海外房產基金也成為國內不少房地產企業關注的對象。而國外房產基金對國內房地產市場十分看好，特別是上海的房地產市場。摩根#8226;士丹利下屬的房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。摩根士丹利房地產基金與天津順馳簽訂協議，共同投資開發天津房地產開發項目。最近，萬科也與HYPO國際房地產銀行簽訂了合作協議，為開發的中山項目進行境外融資安排。但由于中國目前的法律法規沒有明確的依據，所以，外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。除了政策和法律障礙，國內企業運作的不規范，以及房地產市場的不透明，也是主要障礙。

四、拓寬房地產融資渠道的建議

(一)積極開展房地產信托業務。

信托公司作為金融機構，擁有便捷的融資和投資渠道，資金信托計劃是融資的重要手段，其股權投資、貸款、租賃等多種投資方式的運用是區別于其他金融機構的獨特優勢。根據不同項目的特點，設計不同的資金信托產品，不僅可以化解政策變化給各方帶來的困境，而且也為信托公司開辟了一片廣闊的業務空間。而融資成本低于同期的銀行貸款利率，較低的融資成本是信托計劃得到房地產商青睞的一個重要原因。在目前央行房貸政策收緊的情況下，通過信托公司籌集資金無疑成了房地產企業的融資新渠道。

信托介入房地產行業，為構建多元化、市場化的房地產金融提供了契機，盡管目前來看在整個市場中的范圍還微不足道，但信托所具有的獨特優勢必將推動房地產信托的蓬勃發展。

(二)大力開展上市融資。

上市融資是房地產企業最經濟的選擇和最理想的融資渠道。通過在資本市場融資或再融資，房地產上市公司不僅可以籌集到大量資金，從而，減少對銀行信貸的依賴;還可以為企業以后的發展建立品牌效應，為企業作大作強奠定基礎。然而，由于我國股票市場剛剛對房地產企業上市解禁，能夠進行上市融資的房地產企業并不多，大多數中小企業只能通過“買殼”的方式間接上市。目前，我國3萬余家的房地產企業中只有50多家實現了在證券市場上市融資，其數量同其在國民經濟中的地位極不相稱。隨著我國證券市場的不斷發展、股市規模的擴大和央行房貸新政策的影響，房地產開發企業上市融資的空間將會非常大。

(三)建立房地產投資基金。

房地產投資基金具有籌資迅速、風險分散、收益高等特點。它的建立，不僅為房地產行業開拓了嶄新的融資渠道，而且，為廣大民間資本進入房地產投資領域創造了有利條件。使投資者不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還可以有效的規避風險。

目前，國內不少民間游資正在為其手中的資金尋找增殖的途徑。但是，由于國內現行投資理財渠道不暢，致使大量閑散資金將商品住宅和商鋪視為最佳投資途徑，于是，溫州炒房團現象便成為這一特殊時期的表現。房地產投資基金的建立，可以為房地產企業和民間資本這兩個渴望對接的群體創造有利條件。

在國外，住宅產業基金是房地產商除銀行之外最重要的融資渠道。但由于國內目前不允許設立除證券投資基金以外的產業基金，《基金法》也尚未出臺，房地產基金還只是處于試探階段，其成熟和快速發展還需要相對較長的時間。但隨著政策環境的逐步寬松，房地產基金的融資作用會越來越重要。

(四)適度發展房地產融資租賃，建立抵押資產管理公司。

融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權，是一種極具潛力的融資渠道。而建立抵押資產管理公司，主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等方式處置，從而，加速房地產業資金的迅速轉移和回收。

五、結束語

房地產業的競爭已經到了資本競爭的時代，房地產融資已成為各房地產企業生死存亡的關鍵。除了利用現有的融資途徑以外，房地產企業必須苦練內功，提高對資本的運用能力，并與商業銀行合作進行金融創新，或者借鑒國外成熟的房地產融資工具，以突破目前房地產企業資金供給過分依賴銀行的局面，為我國的房地產業融資創造更多的選擇。國家法規政策更合理的完善，房地產開發企業更理性的嘗試，房地產業的融資前景必將越走越好，一個更規范、更興旺的中國房地產時代必將指日可待。

(作者單位:桂林理工大學管理學院2007級產業經濟學專業)

參考文獻:

[1]張元端. 淺談房地產資金融通問題. http://house.sina.com.cn.2004 -02-16.

[2]羅鋒. 房地產企業融資渠道拓展探討. 經濟師，2004，(10):274.

[3]張海霞. 對健全和完善房地產融資體系的思考. 金融參考，2004，(4):45.

[4]郝鳳英. 房地產融資渠道多元化的路程還要走多遠.觀察，2004，(8):35—37.

[5]龍勝平. 房地產金融與投資. 高等教育出版社，1998:121-122.

[6]杜紅賓.房地產信托融資研究.中國科教博覽，2005，(1):90—91.

[7]江艷玲，楊柳青. 房地產融資渠道應走向多元化. 宏觀經濟管理，2004，(8):48—50.

[8]周義，蘇公舁，李夢玄. 對當前房地產融資創新的思考. 中國人文科學研究，2003，(2):3—5.