論房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

摘要 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人轉(zhuǎn)讓時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買該房屋的權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)、限制權(quán)、專屬權(quán)、期待權(quán)。對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法完善。

關(guān)鍵詞:優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 形成權(quán) 期待權(quán) 缺陷和完善

中圖分類號(hào): D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

在我國(guó)有關(guān)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定開始于新中國(guó)成立后，在此之前，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅限于佃戶或承租人對(duì)承租土地的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。1950年，我國(guó)在相關(guān)政策中承認(rèn)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，此后的政策、法規(guī)和法律都確認(rèn)這一點(diǎn)。20世紀(jì)末期前，我國(guó)確立承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要是為防止因房產(chǎn)關(guān)系變動(dòng)而影響人民群眾的工作和生活，從而確實(shí)保障有關(guān)承租人生存利益居住權(quán)，到20世紀(jì)末，市場(chǎng)繁榮為居住的實(shí)現(xiàn)提供了多種條件、方式。承租人不夠買所承租的房屋并不影響基本生活需求。由于房屋租賃合同訂立后，承租人基于占有使用租賃房屋已在社會(huì)上形成生產(chǎn)、生活中許多方面的聯(lián)系，從方便生活、節(jié)約交易成本的角度看，應(yīng)確立房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的確立都是為使承租人能取得所承租房屋的所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能統(tǒng)一。

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的概念及法律依據(jù)

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件依法享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買該房屋的權(quán)利。如果出賣人為尊重承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將房屋出賣給第三人，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告買賣無(wú)效，從而要求出賣人將房屋以同等條件賣給自己。目前，我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題的規(guī)定主要散見于如下法律法規(guī)中。

1、1983年12月7日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定:“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”

2、1984年最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》規(guī)定:“房主出賣房屋時(shí)，在同等條件下，原房客優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。”

3、1988年最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出賣人未按此規(guī)定出賣房屋時(shí)，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”

4、1994年建設(shè)部的《城市公有房屋管理規(guī)定》第36條第2款規(guī)定:“出售出租公有房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”

5、1999年《中華人民共和國(guó)合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”

二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)

(一)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是形成權(quán)。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的功能是通過(guò)對(duì)出賣人處分權(quán)能的限制而保護(hù)特定相對(duì)人的利益，且以“同等條件”為前提。既以“同等條件”為前提，必有愿以同等條件購(gòu)買的第三人。從大量的司法實(shí)踐看，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)往往是在處分權(quán)人與第三人買賣成立后，通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而撤銷處分權(quán)人與第三人買賣成立后，通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而撤銷處分權(quán)人與第三人之間的買賣關(guān)系。由此可以看出，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不以出賣人的作為與否為其實(shí)現(xiàn)條件，而行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅依權(quán)利人的單方意思表示，便可使他人的民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或消失。因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不是請(qǐng)求權(quán)，而是形成權(quán)。臺(tái)灣著名法學(xué)家王澤鑒教授就持此種觀點(diǎn)。

(二)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種受限制的權(quán)力。

第一、 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)對(duì)出租人行使所有權(quán)具有限制性。

第二、 承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這也是對(duì)承租人自身的限制。法律設(shè)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的目的在于使承租人取得租賃物所有權(quán)，并繼續(xù)保持其對(duì)該租賃物的占有、利用。法律在規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，同時(shí)也對(duì)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行了必要的限制，進(jìn)而預(yù)防承租人過(guò)濫行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以損害出租人和第三人的合法權(quán)益。

(三)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種專屬權(quán)。

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)專屬于承租人這個(gè)特定的民事主體，不能轉(zhuǎn)讓給他人。“如果轉(zhuǎn)讓，則因?yàn)橘?gòu)買人不是法律所保護(hù)的特殊對(duì)象，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就失去了存在的意義”。

(四) 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)。

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)盡管在租賃合同簽訂之時(shí)就已形成，但并不是說(shuō)承租人任何時(shí)候都能行使該項(xiàng)權(quán)利。在出租人出賣房屋以前，承租人僅對(duì)此房屋存在實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的可能性，只有當(dāng)房屋出租人出賣此房屋時(shí)，承租人才能行使自己的先買權(quán)，在同等條件下將這項(xiàng)權(quán)利的可能性變成現(xiàn)實(shí)性。

三、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與其他相關(guān)權(quán)利的沖突和協(xié)調(diào)

(一)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與房屋抵押權(quán)的沖突和協(xié)調(diào)。

抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，抵押物不需移轉(zhuǎn)占有，而租賃則需要移轉(zhuǎn)占有標(biāo)的物并進(jìn)行使用，二者在性質(zhì)上是相容的，完全可以并存。當(dāng)同一房屋之上兩種權(quán)利競(jìng)合且發(fā)生沖突，抵押權(quán)人要求以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償，而承租人同時(shí)要求實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)如何處理?

1、 先出租，后抵押。

《物權(quán)法》第190條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”《擔(dān)保法》第48條規(guī)定，“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條規(guī)定，“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。”《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”

不難看出，上述規(guī)定表達(dá)了一個(gè)原則，即“買賣不破租賃”當(dāng)?shù)盅簷?quán)人主張以抵押物折價(jià)，而承租人主張優(yōu)先購(gòu)買時(shí)，筆者認(rèn)為，承租人先買權(quán)效力優(yōu)先。首先，租賃在先，抵押在后，符合順位。其次，抵押權(quán)在于保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而其實(shí)現(xiàn)的方式很多，抵押權(quán)關(guān)注的是抵押物的交換價(jià)值而非使用價(jià)值本身，而恰恰相反，承租人事實(shí)上正在使用該房，承租人購(gòu)買該房屋，其購(gòu)房款一般足以保障抵押權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，可謂是互利共贏。因此，承租人先買權(quán)效力應(yīng)優(yōu)先。

2、 先抵押，后出租。

《物權(quán)法》第190條規(guī)定，“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”《擔(dān)保法解釋》第66條規(guī)定，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承擔(dān)人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”此時(shí)則不適用“買賣不破租賃”原則，房屋上先設(shè)立了抵押，在承租人明知該房屋上設(shè)有債權(quán)時(shí)，仍租用，那么，證明承租人已默示的同意了風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，即在行使抵押權(quán)時(shí)，對(duì)承租人所造成的損失由其自行負(fù)擔(dān)，不得加重抵押權(quán)人的負(fù)擔(dān)，首先應(yīng)保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

(二) 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與競(jìng)買人權(quán)利的沖突和協(xié)調(diào)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第14條規(guī)定，“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”第16條規(guī)定，“拍賣過(guò)程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示該高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。順序相同的多個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人同時(shí)表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。”從本質(zhì)上看，優(yōu)先權(quán)實(shí)際上是法律為保護(hù)特定人利益而強(qiáng)加于資產(chǎn)所有人權(quán)利之上的一種負(fù)擔(dān)，從而使資產(chǎn)本身具有一定的“瑕疵”。按照拍賣法的要求，委托人和拍賣人必須履行瑕疵告知義務(wù)。從表面上看，拍賣公告公布了房屋上所存在的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后將對(duì)抵押權(quán)人處理抵債房產(chǎn)產(chǎn)生不利影響——參與競(jìng)買的人少了，競(jìng)買人報(bào)價(jià)時(shí)會(huì)因優(yōu)先權(quán)問題產(chǎn)生顧慮，成交價(jià)格可能偏低。而實(shí)際上，理性投資者會(huì)看到優(yōu)先權(quán)瑕疵而預(yù)見到競(jìng)買人可能減少而競(jìng)價(jià)偏低，參與競(jìng)買的意愿增強(qiáng)，客觀上造成競(jìng)買者增多。

(三) 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與房屋共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突和協(xié)調(diào)。

房屋共有人無(wú)論其是按份共有還是共同共有，只要有共有人出賣時(shí)，其他共有人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。若該共有房屋上設(shè)立了租賃關(guān)系，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)兩者誰(shuí)更為優(yōu)先呢?在兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合個(gè)案的具體情況，進(jìn)行具體的利益判斷和衡量。通常認(rèn)為，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)更為優(yōu)先。首先，共有人享有的是物權(quán)，是房屋的所有權(quán)人，而租賃關(guān)系從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)仍是債權(quán)關(guān)系，仍不可等同于物權(quán)的效力。其次，房屋是一個(gè)不可分割的整體，同時(shí)也不易分割，讓其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有利于對(duì)房屋進(jìn)行管理、修繕、使用等。若使承租人優(yōu)先購(gòu)買共有的房屋，其與原共有人很可能分割房屋以明確權(quán)利歸屬，雙方對(duì)不易分割部分必然又形成新的共有關(guān)系，所以共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

四、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)立法缺陷和完善

《民通意見》第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。”筆者認(rèn)為這一規(guī)定具有不合理性，理由如下:

(一)承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同。

依照《合同法》第74條的規(guī)定，債權(quán)人可以行使撤銷權(quán)的情形有三:(1)債務(wù)人放棄其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害;(2)債務(wù)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)對(duì)債權(quán)人造成損害;(3)債務(wù)人不以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且讓受讓人知道該情形。而在承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形下，第三人是以“同等條件”購(gòu)買房屋，不屬于債權(quán)人可以行使撤銷權(quán)的情形，因而承租人不能行使撤銷權(quán)。

(二)盡管承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)使得第三人的債權(quán)無(wú)從實(shí)現(xiàn)，但第三人的債權(quán)的效力并不消滅，其可以基于生效合同對(duì)出租人主張違約責(zé)任。

因?yàn)楹贤瑸樯Ш贤业谌伺c出租人訂立買賣合同時(shí)通常并不知道出租人沒有提前通知承租人或雖知道出租人通知了承租人但并不知道承租人沒有放棄行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第三人對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使情況是沒有查詢和注意義務(wù)的，簽訂買賣合同的主動(dòng)權(quán)掌握在出租人手中，其最清楚承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而去侵犯，因此出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)因其過(guò)錯(cuò)而給無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三人造成的損失進(jìn)行賠償。而且對(duì)出租人進(jìn)行這種民事制裁可以制止出租人隨意侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

綜上，出租人出賣出租房租，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因此致使第三人與出租人買賣合同不成立的，善意第三人可向出租人主張締約過(guò)失責(zé)任;致使第三人合同債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，善意第三人可向出租人主張違約責(zé)任。承租人因善意第三人已經(jīng)房屋過(guò)戶登記而致其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，可向出租人主張違約責(zé)任。

(作者:新疆烏魯木齊新疆大學(xué)法學(xué)院民商法研究專業(yè)08級(jí)研究生)

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