我國(guó)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的影響評(píng)價(jià)及對(duì)策建議

一#65380;我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策內(nèi)涵#65380;目標(biāo)和調(diào)控的回顧

(一)房地產(chǎn)稅收的內(nèi)涵及目標(biāo)

1.房地產(chǎn)稅收調(diào)控工具#65377;房地產(chǎn)稅收政策是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策工具，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系中有11個(gè)相關(guān)稅種，主要分為兩類:一類是直接針對(duì)房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種，如房產(chǎn)稅#65380;土地增值稅#65380;城鎮(zhèn)土地使用稅#65380;耕地占用稅和契稅;另一類是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種，如營(yíng)業(yè)稅#65380;所得稅和城市建設(shè)維護(hù)稅(見表1)#65377;

房地產(chǎn)稅收政策與行政調(diào)控手段相比，具有規(guī)范性#65380;靈活性#65380;基礎(chǔ)性等特點(diǎn)，而且影響面比較寬#65377;可以從供求兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目的#65377;對(duì)于供給方面，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)階段的成本，如土地增值稅#65380;土地使用稅等;對(duì)于需求方面，可以提高二手房交易的成本，打擊投機(jī)性房產(chǎn)交易#65377;稅收調(diào)控與調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)#65380;金融信貸限制等調(diào)控手段相比也有其明顯的優(yōu)點(diǎn)，首先可以做到精確“打擊”，在壓制房地產(chǎn)投機(jī)需求的同時(shí)，盡量使其他行業(yè)受到較小影響，同時(shí)稅收管理執(zhí)行部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關(guān)系，稅收政策也相對(duì)容易得到貫徹實(shí)施#65377;

2.調(diào)控目標(biāo)#65377;政府對(duì)房地產(chǎn)課稅，目的主要包括增加政府收入#65380;經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)#65380;物價(jià)穩(wěn)定#65380;收入均等和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等#65377;根據(jù)丁伯根法則， 在不違反邊界條件下當(dāng)工具數(shù)大于或等于目標(biāo)數(shù)，才能保證政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)#65377;由于政策目標(biāo)呈現(xiàn)多元化，會(huì)出現(xiàn)目標(biāo)之間的不相容#65377;房地產(chǎn)政策目標(biāo)之間的沖突一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)穩(wěn)定的矛盾，體現(xiàn)在當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于高漲時(shí)期，房?jī)r(jià)高漲，為吸引大量社會(huì)投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)行業(yè)，銀行信貸規(guī)模迅速擴(kuò)大，于是出現(xiàn)物價(jià)上漲和通貨膨脹#65377;而為了控制通貨膨脹，貨幣當(dāng)局緊縮銀根，在建工程停工或半停工，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度開始下降，同時(shí)，由于房?jī)r(jià)過高超過社會(huì)購(gòu)買能力，市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求，房?jī)r(jià)開始下跌，物價(jià)趨于穩(wěn)定#65377;二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入均等的矛盾#65377;為了加快住房銷售，有關(guān)部門會(huì)采取各種政策鼓勵(lì)購(gòu)房，但大量?jī)?yōu)惠政策又會(huì)導(dǎo)致高收入者憑借自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力和優(yōu)惠政策大量從事房地產(chǎn)投資#65380;投機(jī)，致使房產(chǎn)兩極分化嚴(yán)重，間接影響普通百姓的住房需求#65377;[1]這兩對(duì)矛盾在2004-2008年房地產(chǎn)運(yùn)行周期中表現(xiàn)得非常突出#65377;

(二)回顧近年來我國(guó)房地產(chǎn)稅收的調(diào)控政策

2005年以來，針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過快的問題，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控，其中，房地產(chǎn)稅收政策和征管方式也進(jìn)行了多項(xiàng)調(diào)整和規(guī)范#65377;其主要措施有:對(duì)營(yíng)業(yè)稅征收的3次調(diào)整，對(duì)個(gè)人住宅轉(zhuǎn)手交易所得征收個(gè)人所得稅，對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)行“一體化”征收管理辦法，提高城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算征收土地增值稅#65377;具體來看:

第一，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整，通過引導(dǎo)投資導(dǎo)向來調(diào)節(jié)供給#65377;比如2006年規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅按預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率征收，并且按開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房#65377;這項(xiàng)政策的主要目的是合理引導(dǎo)投資導(dǎo)向，不鼓勵(lì)資金再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)也顯示出調(diào)控政策針對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)#65377;2007年規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行清算式繳納，取代以\"預(yù)征\"為主的繳納法，這項(xiàng)政策使土地增值稅恢復(fù)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的應(yīng)繳納的稅負(fù)水平，對(duì)壓縮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間有較大作用#65377;

第二，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整，通過控制和引導(dǎo)需求來實(shí)現(xiàn)#65377;比如2006年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，規(guī)定從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房<5年，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買普通住房≥5年，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過≥5年，銷售時(shí)按其售房收入減去房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅#65377;要求稅務(wù)部門嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免#65377;以進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求(見表2)#65377;

二#65380;房地產(chǎn)稅收調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

(一)理論分析

1.以房地產(chǎn)供給為核心的傳導(dǎo)機(jī)制#65377;目前，我國(guó)采取的稅收政策有三項(xiàng)都是作用于供給者的，直接對(duì)賣房人征收營(yíng)業(yè)稅#65380;個(gè)人所得稅以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅#65377;它的影響是:當(dāng)政府對(duì)賣方增加稅收時(shí)，直接提高了供給者的成本，在其他條件不變的情況下，供給者為了取得與征稅前相同的利潤(rùn)，會(huì)將稅收成本加在出售的價(jià)格上向需求方，即購(gòu)買者索要更高的價(jià)格#65377;這樣導(dǎo)致了供給曲線的左移，形成新的市場(chǎng)均衡點(diǎn)#65377;在需求曲線不變的假設(shè)下新的市場(chǎng)均衡中的供求表現(xiàn)為均衡價(jià)格的提高，同時(shí)市場(chǎng)數(shù)量的減少#65377;由此可見，稅收政策從供給方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響最可能的結(jié)果是引起房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步提高，而房地產(chǎn)的供給數(shù)量有可能減少#65377;這樣，我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的效應(yīng)是有限的，但對(duì)控制房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張可能有一定作用#65377;

2.以房地產(chǎn)需求為核心的傳導(dǎo)機(jī)制#65377;對(duì)供給方征稅時(shí)，往往會(huì)引起稅負(fù)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，尤其在供給小于需求的狀況下全部轉(zhuǎn)嫁往往是比較容易實(shí)現(xiàn)的#65377;而向需求方征稅稅負(fù)幾乎是不可轉(zhuǎn)嫁的，這樣稅收不直接反映在房屋價(jià)格上，即房屋價(jià)格不會(huì)因?yàn)閷?duì)需求方征稅而上漲#65377;需求方稅負(fù)的增加可能會(huì)引起需求下降，從而導(dǎo)致需求和供給的減少，這樣可能會(huì)達(dá)到房屋價(jià)格和投資規(guī)模擴(kuò)張得到雙抑制的宏觀調(diào)控目標(biāo)[2]#65377;

(二)實(shí)證分析

2005年以來的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整雖然取得了一定的成效，但與人們的預(yù)期還有很大差距，房?jī)r(jià)總體上呈現(xiàn)快速上升的趨勢(shì)，雖然這種勢(shì)頭在2008年有所減緩，但并沒有得到遏制#65377;以海南省為例，2004-2008年間，海南省房地產(chǎn)銷售絕對(duì)價(jià)格逐年增長(zhǎng)，由2004年的2404.9元/平方米上升到2007年的4268.2元/平方米;從海口市房地產(chǎn)銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)指數(shù)來看，商品房和新建房同比一直呈上升趨勢(shì)，雖然2008年第四季度后有所下降，但仍高于100;二手房變動(dòng)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)(見圖1)#65377;

造成房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因是多方面的，單從稅收政策的調(diào)控來講，主要有幾個(gè)原因#65377;

1.稅收政策調(diào)控主要作用于供給方#65377;從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況來看，在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征稅，只會(huì)提高房地產(chǎn)的價(jià)格，而不會(huì)降低開發(fā)商的利潤(rùn)，也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品的供給產(chǎn)生影響，反而使房地產(chǎn)的投資性需求上升#65377;

2.稅收政策對(duì)新房交易缺乏應(yīng)對(duì)措施#65377;稅收政策的著力點(diǎn)主要是放在了房地產(chǎn)的二手房轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)#65377;限制二手房的交易具有雙重的作用:一是減少投機(jī)炒作，有利于抑制投機(jī);二是增加二手房的囤積而減少房屋的供給，加劇了新房市場(chǎng)的供求矛盾，推動(dòng)新房?jī)r(jià)格的上漲#65377;

3.租#65380;稅#65380;費(fèi)體系混亂#65377;租#65380;稅#65380;費(fèi)三個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇，在理論上的區(qū)別十分明顯，但在實(shí)踐中，以稅代租#65380;以費(fèi)改稅#65380;以稅帶費(fèi)#65380;以費(fèi)擠稅的現(xiàn)象十分普遍，限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能#65377;目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)稅收占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例約占10%，而各類收費(fèi)卻占到41%，這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)稅收政策的順利傳導(dǎo)，嚴(yán)重阻礙了政府通過稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控#65377;

三#65380;房地產(chǎn)稅收調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收影響

(一)積極影響:增加了房地產(chǎn)稅收收入

1.房地產(chǎn)稅收快速增長(zhǎng)，地方稅收貢獻(xiàn)能力和實(shí)現(xiàn)能力增強(qiáng)#65377;2004年以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，與之相關(guān)的稅收已成為地方稅收收入的重要來源#65377;根據(jù)稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì)，2004-2008年海南省房地產(chǎn)地方稅收從6.75億元增長(zhǎng)到34.68億元，年均增長(zhǎng)率 為45.76%，超過地方稅收22.52%的年均增長(zhǎng)率#65377;房地產(chǎn)稅收占全省地方稅收收入比重逐年提高，從2004年的11.81%增長(zhǎng)到2008年的28.77%#65377;同時(shí)，從行業(yè)稅收實(shí)現(xiàn)能力(每百元增加值實(shí)現(xiàn)的稅收總收入)來看，房地產(chǎn)稅收實(shí)現(xiàn)能力逐年增強(qiáng)，從2004年的48.96元提高到2008年的60.52元(見表3)#65377;

2.房地產(chǎn)稅收彈性系數(shù)和協(xié)調(diào)系數(shù)較高#65377;從近年來房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值和房地產(chǎn)投資的彈性系數(shù)來看，海南省房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)高于經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)#65377;除2006年房地產(chǎn)稅收超常增長(zhǎng)外，其余年份的房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)增加值彈性都大于1，均富有彈性#65377;2004-2008年，房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)增加值(剔除2006年)和房地產(chǎn)投資的平均彈性分別為4.68和1.32，呈超經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)現(xiàn)象(見表4)#65377;

從房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)(產(chǎn)業(yè)稅收比重/產(chǎn)業(yè)GDP比重)看，海南房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)也高于經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，2004-2008年房地產(chǎn)稅收協(xié)調(diào)系數(shù)平均為2.75(見表5)#65377;

3.房地產(chǎn)主要稅種受政策調(diào)控影響較大#65377;我們以稅收政策調(diào)整的主力房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅#65380;房地產(chǎn)企業(yè)所得稅#65380;城鎮(zhèn)土地使用稅#65380;契稅和土地增值稅為例，分析政策的影響#65377;可以看出，城鎮(zhèn)土地使用稅稅收政策效應(yīng)最為明顯，在2008年提高征收標(biāo)準(zhǔn)后增長(zhǎng)迅猛，2008年一年征收額是2004-2007年征收額之和的2.52倍#65377;而土地增值稅政策效應(yīng)也較為顯著，2004-2007年，財(cái)政部#65380;國(guó)家稅務(wù)總局多次下文敦促地方加強(qiáng)土地增值稅征管，故其收入節(jié)節(jié)攀升，在2007年由“預(yù)征”改為“實(shí)際清算式”后，實(shí)現(xiàn)額上升至3億元，而在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行和“個(gè)人銷售住房可以免征土地增值稅”的政策影響下，增速開始放緩#65377;房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在2006年“將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率”政策影響下，收入是2005年的2.7倍#65377;2008年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅增長(zhǎng)主要是由于2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱，房地產(chǎn)企業(yè)大幅盈利在2008年匯算清繳上年稅收#65377;

相對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅#65380;土地增值稅和企業(yè)所得稅，契稅和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的政策效應(yīng)對(duì)稅收完成的影響相對(duì)小一些#65377;契稅的稅基大體相當(dāng)于土地和房產(chǎn)的交易總金額，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)要繳納3%-5%的契稅，而契稅稅收政策的調(diào)整僅在2008年11月份實(shí)行“個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一降低到1%”，所以政策調(diào)整效應(yīng)還未完全釋放#65377;由于銷售房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅占到房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅比重達(dá)到80%-90%，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的增減主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的影響，而對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的稅收調(diào)節(jié)政策主要集中在二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，所以對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅影響并不大(見表6)#65377;

(二)局限性:房地產(chǎn)稅收整體格局未變

可以看到，2004-2008年我國(guó)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控只是在現(xiàn)有的稅種上變更稅率或征管方式，并沒有涉及到深層次的房地產(chǎn)稅收體系的改變，使得房地產(chǎn)稅收的實(shí)現(xiàn)仍然有其固有的局限性#65377;

1.在總量上，房地產(chǎn)稅收占地方財(cái)政收入比重仍較小#65377;房地產(chǎn)稅收被西方發(fā)達(dá)國(guó)家作為地方的主要稅種，美國(guó)的房地產(chǎn)稅收一般要占地方財(cái)政收入的50%-80%#65377;近年來，我國(guó)房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中比重也呈上漲趨勢(shì)，但相比而言，房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入中占的比重仍較小#65377;海南省2004-2008年房地產(chǎn)地方稅收占地方稅收收入比例平均為20.56%，房地產(chǎn)的資源性要素作用沒有得到應(yīng)有的重視，使得房地產(chǎn)稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控作用仍顯不足#65377;

2.房地產(chǎn)稅收波動(dòng)較大，增長(zhǎng)缺乏可持續(xù)#65377;海南省房地產(chǎn)從2006年下半年開始升溫，房地產(chǎn)稅收在2007年增長(zhǎng)到達(dá)頂峰，2007年1月#65380;2月呈現(xiàn)開門紅，達(dá)到了180.8%和172.46%的高增速，隨后各月也基本保持100%以上的增長(zhǎng)，2007年全年實(shí)現(xiàn)90.77%的增長(zhǎng)#65377;這種增長(zhǎng)一直延續(xù)到2008年第三季度，第四季度隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟房地產(chǎn)稅收開始急劇下降，到2009年2月，房地產(chǎn)稅收已呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)#65377;房地產(chǎn)稅收受制于宏觀環(huán)境的影響因素太大，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)缺乏后勁，也可從房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)增加值彈性系數(shù)逐年下降得到證明(見圖2)#65377;

3.從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅賦結(jié)構(gòu)仍不合理，重流轉(zhuǎn)#65380;輕保有#65377;房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收目前只有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅率和收益稅率相比較，保有稅率較低，造成土地的供給不足進(jìn)而影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行#65377;從數(shù)據(jù)來看，兩稅各年數(shù)額基本平穩(wěn)，并沒有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而波動(dòng)，涉及兩稅的政策性調(diào)整也很少，除2008年城鎮(zhèn)土地使用稅因?yàn)檎咭蛩卮鬂q外，2004-2008年兩稅所占房地產(chǎn)稅收的比重分別為9.95%#65380;6.49%#65380;6.81%#65380;3.68%和8.92%，基本呈逐年下降趨勢(shì)，平均占比僅為7.17%(見表7)#65377;

四#65380;進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的對(duì)策建議

(一)短期政策調(diào)整:著力發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)需求的調(diào)控作用

應(yīng)充分發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的調(diào)控作用，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求#65377;當(dāng)前稅收調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是區(qū)分房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求和投資性需求，在房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)實(shí)行差別性的稅收政策，鼓勵(lì)消費(fèi)性需求，抑制投資性需求#65377;在消費(fèi)環(huán)節(jié)，可對(duì)居民的消費(fèi)性購(gòu)房給予減免契稅的優(yōu)惠政策，還可以給予抵扣減免個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策#65377;在保有環(huán)節(jié)，首先要改變房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀反映房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的負(fù)擔(dān)水平;其次，要對(duì)居民的投資性購(gòu)房征收較高的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，提高其保有成本，降低其預(yù)期收益，從而抑制過高的投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展[3]#65377;

(二)長(zhǎng)期政策調(diào)整:逐步將房地產(chǎn)稅收重點(diǎn)由供給方征稅轉(zhuǎn)向需求方征稅

按照征稅環(huán)節(jié)的不同，可分為三個(gè)部分構(gòu)建我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系，即房地產(chǎn)取得稅類#65380;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類#65380;房地產(chǎn)保有稅類(見表8)#65377;目前我國(guó)房地產(chǎn)在稅種設(shè)計(jì)上缺乏系統(tǒng)性的考慮，使得某些環(huán)節(jié)存在稅種之間交叉重疊，產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象#65377;改革的主要目標(biāo):征稅環(huán)節(jié)后移，大幅度提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)和取得環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平，適當(dāng)減輕交易環(huán)節(jié)稅收#65377;[4]

1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)#65377;主要涉及耕地占用稅和契稅，稅收調(diào)整一是提高耕地占用稅稅率#65377;建議對(duì)耕地進(jìn)行測(cè)量，合理確定計(jì)稅依據(jù)，改“從量計(jì)征”為“從價(jià)計(jì)征”，以體現(xiàn)耕地質(zhì)量等級(jí)和物價(jià)水平的變動(dòng)#65377;二是擴(kuò)大契稅征收范圍，提高契稅征收水平，取消對(duì)房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)交易征收印花稅的規(guī)定，避免重復(fù)征稅#65377;

2.房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)#65377;一是取消房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，由物業(yè)稅代替#65377;現(xiàn)行稅制中對(duì)房產(chǎn)從價(jià)或從租計(jì)稅，對(duì)土地從量計(jì)稅，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值中所含地價(jià)既按價(jià)值征收了房產(chǎn)稅，又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅#65377;所以可由物業(yè)稅代替#65377;二是逐步取消土地增值稅，由于土地增值稅沒有反映地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化，計(jì)征繁瑣，征收效果差，建議將土地增值所得并入一般所得計(jì)征所得稅#65377;三是完善企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，稅率根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有時(shí)間的長(zhǎng)短有所區(qū)分，時(shí)間越長(zhǎng)稅率越低，導(dǎo)致房地產(chǎn)短期投機(jī)行為#65377;

3.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)#65377;對(duì)土地#65380;房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，計(jì)稅依據(jù)以各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平確定，為了避免重復(fù)征稅，對(duì)房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅，由營(yíng)業(yè)稅#65380;所得稅來調(diào)整#65377;征收物業(yè)稅使養(yǎng)房成本提高，會(huì)減少人們購(gòu)買兩套以上房子的需求，進(jìn)而使房?jī)r(jià)下降#65377;養(yǎng)房成本高，房屋擁有者會(huì)考慮將多余的住房賣出，增加供給#65377;或考慮將房子出租以彌補(bǔ)養(yǎng)房的成本，增加出租量#65377;同時(shí)，物業(yè)稅歸屬地方稅種，有利于調(diào)動(dòng)地方財(cái)政積極性#65377;開征物業(yè)稅應(yīng)循序漸進(jìn)，首先對(duì)生產(chǎn)#65380;經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)施新的物業(yè)稅，同時(shí)廢除原相關(guān)的房地產(chǎn)稅;然后適時(shí)對(duì)非生產(chǎn)性#65380;非經(jīng)營(yíng)性的高檔居民住宅開征物業(yè)稅;最后擴(kuò)展到對(duì)所有非生產(chǎn)性#65380;非經(jīng)營(yíng)性的居民住宅全面開征物業(yè)稅#65377;

4.房地產(chǎn)租賃階段#65377;房地產(chǎn)稅收改革不能僅限于持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，可以對(duì)房屋租賃#65380;廉租房#65380;經(jīng)濟(jì)適用房等制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策#65377;目前，稅收政策沒有向租房?jī)A斜，而地下出租又使征稅變得十分困難，政府可以借鑒香港的做法，聯(lián)合水電#65380;煤氣加強(qiáng)征繳力度，出臺(tái)稅收優(yōu)惠，這樣可逐步改變?nèi)藗兊淖》啃枨髲椥裕?gòu)買者尋找到替代品，不買房就會(huì)選擇租房，引導(dǎo)人們進(jìn)行租房消費(fèi)#65377;

(三)完善房地產(chǎn)相關(guān)配套制度，促進(jìn)稅收改革

房地產(chǎn)稅收改革牽動(dòng)著各方利益，單靠稅務(wù)部門是難以完成的，需要由中央政府和地方政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)好各個(gè)部門才能完成#65377;一是完善房地產(chǎn)登記制度，包括核查土地，進(jìn)行土地清查，建立土地位置#65380;權(quán)屬及面積臺(tái)賬;強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度#65377;二是建立房地產(chǎn)估價(jià)制度，包括建立評(píng)估機(jī)構(gòu)，探索評(píng)估方法，培養(yǎng)評(píng)估人員等#65377;三是完善房地產(chǎn)定價(jià)制度，實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度#65377;四是規(guī)范土地市場(chǎng)，加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控#65377;五是盡快建立起全面準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息資料和監(jiān)控系統(tǒng)，為科學(xué)征稅提供依據(jù)#65377;

參考文獻(xiàn):

[1]龔春榮.中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策[J].上海房地，2008，(6).

[2]翟曉強(qiáng).房地產(chǎn)稅收政策的傳導(dǎo)機(jī)制分析[J].黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2008，(11).

[3]安體富，王海勇.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和房地產(chǎn)稅收制度改革研究[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2005，(43).

[4]吳旭東，李晶.房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅種設(shè)置與稅負(fù)分配研究[J].財(cái)經(jīng)問題研究，2006，(9).