寫字樓市場明年上半年回暖

當宏觀調控“救市”政策今年“拽著”住宅市場在金融危機的陰霾中，急速轉彎而火爆異常時，京城寫字樓市場呈現了相對平緩的另外一番景象。“由于現在的市場需求很大一部分被一些外在因素所壓制，造成需求萎縮的‘假象’，一旦經濟形勢好轉，隨著這些被壓制需求的釋放，寫字樓市場會逐漸回暖!”高力國際商業代理部董事周曉駿驊判斷，寫字樓回暖的時間節點是明年上半年。

需求正在復蘇

不過，從記者的一線調查來看，寫字樓回暖前的復蘇跡象已經顯現。記者從金地中心了解到的信息是，自2009年以來，金地中心新增簽約面積超過2萬平方米，新增客戶包括杜邦中國、上海通用、施華洛世奇、阿特金斯等，原有樓內客戶也隨著業務的發展，迅速在樓內擴租。

中原地產負責寫字樓租售工作的葛先生告訴記者，目前寫字樓市場有選址需求、預約看房的客戶明顯在增多。實際上，需求復蘇現象從今年第二季度開始便有所體現。高利國際二季度發布的數據顯示，受益于租金削減和更多非財務性租賃政策的吸引，北京寫字樓整體市場凈吸納量環比大幅躍升近1倍。

二季度比較有代表性的市場成交，比如瑞士信貸第一波士頓在金融街中心租用3500平方米，花旗集團在復星國際中心租用1400平方米，國家知識產權局租用優盛大廈20000平方米等。

在高力國際商業代理部董事周曉駿驊看來，寫字樓市場需求還將繼續呈現上升趨勢。

“現在很大一部分企業并不是沒有實力擴張辦公面積，改善辦公環境，而是由于一系列原因導致自己的擴張改善計劃暫時擱淺。例如一些跨國企業，雖然設在中國的分部還在繼續贏利，甚至贏利幅度超過以前，但是由于受到總部影響，這些存在的剛性需求只能被暫時壓制。這些需求會隨著全球經濟形勢的好轉而被逐漸釋放。” 周曉駿驊預測。

不過，他認為，目前寫字樓市場需求的活躍并沒有導致市場整體租金堅挺，因此并不代表寫字樓市場已經整體回暖。

與住宅市場不同的是，寫字樓市場更加受制于宏觀經濟的真實狀況，實體經濟狀況是寫字樓回暖的“時間表”。在積極財政政策和寬松貨幣政策刺激下，中國經濟已經開始企穩回升，一些經濟學家紛紛預測，隨著房地產和企業投資蓬勃發展，中國經濟明年可能增長8％左右。

在經濟大勢好轉的基礎上，周曉駿驊認為，明年上半年寫字樓市場有望回暖，需求回躍，租金呈現上漲趨勢。

抄“底”好時機

而在市場仍處于調整期時，很多業內人士認為現在或許正是企業入駐選址的最佳時期。記者從仲量聯行得到的信息是，一部分敏感的企業希望利用租金下調的時機進行辦公空間的調整。

中原地產負責寫字樓租售工作的葛先生分析，今年四季度將是租戶的黃金簽約期。為應對金融危機帶來的需求銳減以及空置率高企，今年以來寫字樓市場進行了大規模的策略調整。

從二季度的統計數據來看，CBD、金融街、東二環、中關村、亞運村及望京等北京幾個較大商圈的寫字樓租金價格都有不同幅度回調。CBD、東二環和燕莎商圈因為外資企業相對集中，因而受到的影響也較大。以CBD為例，僅以國貿大廈為例，其租金對外報價從此前的16元·平方米／天調整到了12元·平方米／天。對于租戶及業主來說，現在的租金形勢比較有利，很多寫字樓租金價格已經形成“底部”，或將企穩回升。

CBD作為北京頂級寫字樓積聚的區域，有著不可比擬的區域優勢和號召力，國貿、銀泰、華貿中心、金地中心等知名項目皆集中在此，而諸多跨國企業進入國內市場的第一站也往往會選擇CBD。金融危機陰霾過后，隨著國際機構新一輪選址和擴張，區域或將重新進入需求旺盛期。

8月下旬，蜚聲海內外的大型日用消費品生產及銷售商——美國安利公司北京分公司第10家店鋪——朝陽第二分銷中心，入駐北京CBD商業核心區。安利大中華行政總裁顏志榮曾表示，下半年安利將在中國加大諸如廣告、渠道等多方面的投入。安利(中國)首家雅姿旗艦店也將在年底前亮相于CBD。

“部分寫字樓在與租戶簽訂合同時，并不希望合同為期過長，大多數開發商相信未來的寫字樓市場一定會回暖，到那個時候租金應該會有所上升?！敝性禺a負責寫字樓租售工作的葛先生說。

而且目前區域扶持政策也給寫字樓市場帶來了利好。

據記者了解，北京巨資吸引企業總部入駐，自8月6日起，朝陽區商務局開始接受符合要求的總部企業申領各項補貼和獎勵申請書，從今年開始每年由區級財政預算安排1億元用于支持跨國公司地區總部以及現代服務業的發展。而且還將進一步修改制定鼓勵各企業的投資政策，具體修改后招商引資政策可能近期出臺。這有利于CBD寫字樓市場回暖。

當然，與此同時區域供應也呈現進一步擴大之勢。根據高力國際預算，預計至2009年和2010年年末，北京寫字樓市場(包括甲級和乙級)的新增供給將分別達到150.82萬平方米和8.41萬平方米，CBD區域的未來供應最多。今年第四季度，CBD區域僑福大廈80000平方米供應入住；國貿三期87000平方米也預計今年四季度入?。幻髂暌患径龋斣磭H中心將有10萬平方米供應。預計未來三年CBD區域將有74.69萬平方米的新增供給，占到總供給的47.17％。

在競爭和利好并存的大勢中，商業氛圍、交通情況、產品品質等都成為寫字樓能否受到市場關注的重要因素。

以CBD的金地中心為例，其今年以來新增簽約面積超過2萬平方米，遙遙領先于CBD的其他樓盤，租金并未受到金融危機嚴重沖擊，并隨著入住率提升延續了穩定上升趨勢。與其今年5月底開通地鐵——地下一層商業直接和地鐵1號線大望路D出口相連，交通優勢進一步凸現，同時該項目銀行、餐飲等商業配套今年進入集中入駐開業期，商業氛圍進一步完善等多種因素有關。

而業內分析認為，金地中心之所以能夠在競爭激烈的CBD商務地產市場上取得良好的租賃佳績，還在于項目從建設之初就采取了差異化的定位，因此贏得了市場先機。與華貿中心將目標客群均鎖定于集團大客戶不同，金地中心以高知名度跨國公司為主體，同時還面向多元化的企業客戶，金融企業、外貿公司、傳媒機構等都可以在金地中心找到合適的辦公地點，精準的產品定位加之優質的建筑品質，保證入駐企業擁有良好的辦公氛圍和物業服務，因而受到廣大企業客戶的青睞。