新一輪異地置業風頭勁風向變

新一輪異地置業如潮涌之勢，成為人們投資理財的新動向。剛剛結束的2009北京秋季房地產展示交易會上，40多個來自秦皇島、天津、遼寧、山東、海南等外埠休閑度假地產，紛紛借金秋之勢登陸北京市場。據記者了解，本屆房展會外埠項目的意向成交面積均高于北京市內項目，在外埠項目的購買者中，相當一部分為投資性需求。業內人士表示，房價差距過大是外埠項目熱銷的主要原因。長期來看，對休閑、度假等需求意味著外埠項目仍有較大的升值空間。

細心的北京市民可能已經發現，近期自家信箱里收到各類異地樓盤廣告插頁的頻率升高了；一些自駕族在行車路上，不時遇到分發海景房小廣告的“游擊隊員”；越來越多的濱海旅游地產品牌開發商也開始頻頻組團來京推廣。2009北京秋季房地產展示交易會上，海南省三亞市政府組織十余家三亞地產商同時亮相，開幕首日，現場電子記錄顯示25000人觀看、咨詢三亞房地產項目。從展會期間的成交情況來看，濱海樓盤依然受到購房者熱捧。

置業目的風向標：從養老到投資

北京退休工程師高阿姨2007年在海口購買了一套住宅，當時售價每平方米5000多元，在當地算是比較貴的樓盤。“每年在海口過冬，一住就半年，當然還是想選質量比較好的房子。”高阿姨說，“一個單元里住著好幾戶北京人呢。”

幾年前，像高阿姨這樣退休的北京人在異地置業作為第二居所，大多為了養老。但現在這種情況有所改變，高阿姨告訴記者：“以前操著北京口音的大多是老年人，現在操著北京口音的年輕人越來越多，有的在這邊買了房一年來兩三趟，大部分時間閑置著，還有一部分是直接將房子交給開發商由他們打理，每年還有收益。”

一位業內人士說：“一方面，現在北京人在異地置業的觀念都在變化，從過去純粹為了養老變成現在的投資，而房地產商此輪的營銷買點也從強調江河湖海山等生態環境資源優勢，紛紛轉向目前流行的保值增值投資概念。另一方面，特別是在今年北京樓市量價齊升之后，一套五環外的商品房總價動輒上百萬元，20至30萬元在北京買房只能是一個首付。而二線城市的樓市價格相對比北京低很多，對于一般的投資者而言壓力也不大。”

二線城市樓價風向標：穩步上漲

一套北京的房產，有能力購買的人群畢竟有限，而對于手中有些余錢、數額不多但又想投資樓市的人群來說，合理而又壓力較小的做法是將目光投向二線城市。

北京人郭先生在2004年購買了威海乳山一套近海的小戶型精裝房，當年2300元／平方米的海景房均價如今已經漲到了4000多元。“在當時，我的想法就是給父母養老、自己偶爾度假時用，等未來房價漲了再考慮轉手。”郭先生告訴記者，現在，周圍的不少朋友向他打聽起了買海景房或是在海邊租房住的事情。“旺季這里90平方米兩居，每月房租在3000元左右，雖然自己在乳山的房產價格漲幅沒有北京快，但也漲了近一半，對于數額較小的投資回報率，自己也感到很滿足。”郭先生說。

相對于瘋狂上漲的北京樓市價格，二線城市樓價的上漲顯得不慌不忙。業內人士認為，二線城市的房價都比較低，價格比較理性，房價上漲的趨勢也會十分穩定。據了解，部分二線城市的項目還為業主提供增值服務，業主將自己投資的房產直接交給開發商打理，還能獲得每月千分之二到千分之五不等的租金收益。如果細算一筆賬，在二線城市所獲得的租金收益也許并不比在北京出租房屋獲得的租金回報率低。

區域風向標：新興開發二線城市

當然并非所有二線城市的房產都能吸引投資人出手，在經歷了市場的起起伏伏后，來自北京的投資人在二線城市置業更加理性。他們大都選擇秦皇島、山東日照、威海、海南瓊海等擁有豐富的旅游資源，具有優越自然環境的區域。

去年年底剛在北京買了房的于小姐，最近又在秦皇島購置了一處84平方米的房子，總價不到35萬元，首付10萬元。“秦皇島距離北京近，價錢也便宜，雖然也貸了款但壓力小得多。”于小姐說，“且不說房子升值，我還能享受到好的居住環境，投資與自住都能兼顧。”

在今年6月舉辦的2009北京夏季房展會中，瓊海、文昌、保亭等海南多個縣市的項目突然大量涌現，風頭甚至蓋過了三亞的豪宅。據記者了解，此次參展的能看到海景的海口項目均價大約每平方米六七千元，而瓊海、文昌地區看不到海景的房地產項目均價每平方米也就三四千元，位于五指山的翡翠新城以2880元／平方米的均價成為價格最低的項目。

據了解，三亞作為全國旅游地產的聚焦點，目前一線海景房已越來越少，價格也越來越貴，在巨大的市場需求引導下，海南內陸房地產市場也慢慢發展起來。

業內人士認為，現在的房產投資者已經不再只集中在海口、三亞，而是逐漸向具有發展潛力的瓊海、文昌、五指山等海南內陸房地產市場擴展。在類似這樣的城市里，除了房產價位低、價格合理外，隨著城市的逐步開發，也會給當地的房產市場帶來較大的升值空間，自然也會成為具有投資價值的熱點城市。

投資回報風向標：海景房長線投資

2009北京夏季房展會上，海南內陸地區項目不僅打出低價牌，其主打40～100平方米的小戶型更吸引了京城百姓的目光。一位來自海南保亭縣的開發商給記者算了一筆賬，以4000元／平方米的均價計算，一套80平方米的兩居總價僅32萬元，也就是說，能在燕郊或涿州買房養老的北京市民，經濟實力完全可以滿足到海南去投資落戶。該開發商表示：“目前海南內陸地區的房地產市場起步只有一兩年的時間，房價更加適合中等收入的外地置業者。”

一位從事房地產投資的資深人士認為：“拿投資來講，依靠旅游旺季出租想賺回全年房錢的投資客恐怕不能如愿了，因為海邊可選擇的房源比較多，不同資源價值的房產，長線投資升值潛力又有很大差別，選擇不當就會造成投資回報率過低，形同雞肋，因此，不少純粹的投資人還是看好海景房長期的升值空間。”

無論是在環渤海還是海南，北京人強勁的購買力都讓開發商不敢小看。一位海南開發商告訴記者：“今年4月，瓊海項目在北京搞房展，三天就賣了130多套房。”業內人士認為，如果單純從投資的角度來說，可觀海的純粹海景房與看不到海的普通度假房在租金回報率上有很大差異。并且，濱海地產的投資收益受旅游淡旺季的影響較明顯，因此海景房投資也需理性對待。