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觀點

住建部部長姜偉新：保持房價平穩

“對于2009年一新輪房價上漲的原因，既有剛性需求增加，也有土地供應、開發、管理和資金供應的問題。從住房和城鄉建設部的角度講，希望商品房的價格平穩，所謂平穩是指升不要升得太大，降也不要降得太大，波動不要太大、波動時間不要太長。從市場規律看，既然是商品房，既然是市場化，波動是必然的，能夠做的、努力做的是讓它平穩一點。保障房、商品房缺不可，少部分是保障房，大部分是商品房。二者是相互影響的。市場化推進得越快，就越彰顯出保障房的必要性。現在政府財力大幅度提高，也有能力為低收入群體解決居住問題，將來在絕大部分都市場化的房地產市場中，始終需要保障性住房，保障人群的范圍在8％左右。”

國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松：

信貸投放大起大落會干擾復蘇“在刺激經濟復蘇過程中，政府往往會啟動松緊不同的貨幣政策，最開始一般是采用過于寬松的貨幣政策，然后是適度寬松的貨幣政策，隨著經濟慢慢復蘇，就轉向正常貨幣政策。最后是從緊的貨幣政策。但是，基于上半年的天量信貸，政府往往會過于擔心信貸引發通脹問題。這種時候，最害怕貨幣政策沒有過渡，直接由寬松轉向從緊。目前市場復蘇基礎不牢，因此留給決策者的余地不大，未來的最大挑戰還是復蘇，所以信貸投放減弱若沒有緩沖帶，對經濟復蘇不是好事。”

住建部政策研究中心副主任秦虹：購房需求正進入穩定勻速增長期

“未來幾年，房地產特別是住宅市場的基本需求仍將處于穩定勻速的增長期。從基本需求來看，全國存量住宅有120多億平方米，城市人口以6億人計算，人均住房面積20平方米，戶均住宅面積也就60平方米左右。這只是一個‘保障性住房’的概念，也就是說，老百姓住房改善的空間還是非常大的。其次，中國仍然處于城鎮化發展的階段，46％的城鎮化水平不及世界的平均水平。隨著城市化朝著60％、70％的發展，城市人口積聚，城市規模擴大，對房地產市場產生強大的需求。‘十二五’時期，房地產作為支柱產業的地位仍然持續。與此同時，90平方米也將長期作為政策鼓勵與限制的分界線。”

國金證券首席經濟學家金巖石：五年內京滬房價還要翻一番

“作為投資品，房地產具有投資、消費的雙重性。在中國。由于股市還沒有開放融資融券業務，普通投資人不能夠借錢投資，于是房地產的融資功能就補充了中國股市的這個缺陷，從而進一步強化了房價螺旋式上漲趨勢。城市化將帶來的是革命性社會變革，在未來20年的城市化中，5億人的生活方式將發生徹底改變!互聯網給我們生活方式帶來的變革大家有目共睹，到目前為止，互聯網影響了3.5億人，而城市化將使5億人的生活發生變化，變化有多劇烈，可想而知。在城市化的進程中，非常有可能形成北京、上海兩大超級都市，這兩大超級都市的人口將超過總人口的30％，達到5億人，未來的大北京將有3億人，大上海將有2億人。在這個基礎上，樓價應該漲多少?以今年1月1日的價格為基準，5年內至少翻1倍。”

華遠集團總裁任志強：誰對“樓脆脆”與“樓歪歪”負責?

“這個生產事故中有一系列的相關責任方，如設計、施工、監理、質檢、建委的管理、開發商的組織實施等。現在的新聞報道已將所有的責任都推給了開發商，而似乎除了開發商，其他方都不需要承擔責任了，根本沒有一家媒體對此責任事故進行過分析，而只知道一盆臟水都倒在開發商的身上。對‘樓脆脆’而言，開發商應承擔的責任是將售出的商品房對消費者負責交貨。如果不能按期按質交貨則應承擔合同中的違約責任。意外事故發生總是有法可依的。‘樓脆脆’與‘樓歪歪’真正的責任方不是開發商，而是與施工相關的各方。”

政策

國家發改委：著力穩定房地產市場預期

國家發改委主任張平近日表示，對于房地產價格調控，國家發改委將著力穩定房地產市場信心和預期。下一步有關部門將繼續落實好相關政策，加大住房保障力度，加強和改善房地產市場調控，著力穩定市場信心和預期，穩定房地產投資，推動房地產業平衡有序發展。針對政府干預價格問題，有關部門加強了對價格運行態勢的監測，加強了對價格監測、預警的分析，在全國建設了遍布全國31個省(區、市)的2000多個監測調查點，及時掌握價格變動信息。同時，進一步整頓規范經營者價格行為，繼續打擊捏造、散布漲價信息，惡意囤積和利用其他手段哄抬價格，相互串通、操縱市場價格等不正當行為，切實維護消費者價格權益和公共利益。

住建部：加大房企融資支持力度

近日，在澳門舉行的2009中國房地產(澳門)論壇暨國際房地產融投資洽談會上，住房和城鄉建設部房地產市場監管司司長沈建忠表示，下一步房地產政策將保持穩定，將加大對房企的信貸融資支持，去年國務院辦公廳下發的131號文件的各項信貸、稅收優惠政策，在一年期未到時不會提前取消。沈建忠表示，下一步房地產調控的目標主要包括穩定市場信心和預期、保持合理穩定的土地供應規模等內容。其中包括要保持政策的連續性和穩定性，繼續落實好去年國務院辦公廳下發的131號文件中各項信貸、稅收優惠政策措施。加大信貸支持力度，支持資信條件較好的企業發行企業債券，加快房地產信托基金試點。

國土部：嚴打土地囤而未建

在近日對外發布的《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》中，國土資源部要求地方采取切實措施促進建設用地的有效利用。對取得土地后滿2年未動工的建設項目用地，應依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用。這已經是國土部近期在加強土地批后監管問題上的第=道通知。根據此通知，國土部明確規定，到2009年9月，對用地供地率仍未明顯提高的地區，將暫停對該地區建設用地審批的受理。

國務院批準珠海橫琴新區

繼上海浦東新區、天津濱海新區后，近日，國務院正式批準實施《橫琴總體發展規劃》。日前，珠海市市長鐘世堅在橫琴總體發展規劃新聞發布會上介紹，橫琴新區主要發展目標是：“經過十到十五年的努力，把橫琴建設成為連通港澳、區域共建的‘開放島’；經濟繁榮、宜居宜業的‘活力島’；知識密集、信息發達的‘智能島’；資源節約、環境友好的‘生態島’。到2020年，橫琴新區總人口為28萬人，人均GDP為20萬元。”審計署進駐地方銀行調查“4萬億”

據中國之聲報道，審計署駐地方特派辦已進駐一些大型商業銀行分支機構，重點調查“4萬億”政策配套的項目貸款資金流向。中國銀行業監督管理委員會紀委書記王華慶表示，銀監會將對信貸資金進行有效跟蹤檢查，防止信貸資金空占或被擠占挪用。這次審計主要是對今年上半年的宏觀經濟政策落實情況進行調查，包括目前銀行大規模放貸的現實下，是否存在票據貼現風險和土地融資違規的問題。前一種行為主要反映為票據承兌行與票據已貼現行之間常常出現數額不符，或者銀行內部人員故意與企業勾結，造成大量假票。

地方力爭政策照顧

由國土資源部、國家發改委組成的六人調研小組，正奔走于各省之間，調研各省2009年用地計劃執行情況和201 0年用地需求情況。國土資源部有關人士說，每年年底編制次年用地計劃前，都會組織人員去各地調研用地需求和當年的用地計劃執行情況。然而，在今年用地指標緊張的情況下，各省都不放棄這次向中央“陳情”的機會。在調研小組組織的幾場地區座談會上，地方國土部門負責人紛紛請求國土資源部201 0年用地指標安排上向本地區傾斜。

小產權房及高爾夫球場難解禁

已經被叫停多年的小產權房、高爾夫球場仍難獲解禁。國土資源部近日下發《關于嚴格建設用地管理，促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申堅決查處違法批地和用地行為，嚴肅查處違反土地管理法律法規新建“小產權房”和高爾夫球場項目用地。通知要求，必須嚴格按照《土地管理法》和《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》的規定執行。對在建在售的以新農村建設、村莊改造、農民新居建設和設施農業、觀光農業等名義占用農村集體土地興建商品住宅，在地方政府統一組織協調下，必須采取強力措施，堅決叫停管住并予以嚴肅查處。

市場

房地產回穩基礎尚不穩固

近日，在澳門舉行的2009中國房地產(澳門)論壇暨國際房地產融投資洽談會上，多名與會嘉賓認為，目前房地產市場回穩的基礎尚不穩固，房企尚不能盲目樂觀。“全國市場需要升溫，局部市場要降溫。”中國房地產研究會副會長顧云昌表示，在過去的8個月，中國房地產出現“房屋市場熱土地市場涼”的狀態。1至8月，全國老百姓購房面積增長43％，但是開發商購地面積同比仍然下降25.3％，同時新開工面積仍然同比下降5.9％，說明市場回暖尚不穩固。

地市低迷仍存搶地現象

據《上海證券報》報道，9月第二周，全國土地市場整體交易較為低迷，推出量和成交量雙雙下降，但重點地塊備受關注，“搶地”現象仍然存在，地塊溢價水平較高。據中國指數研究院數據信息中心監測顯示，9月初，20個重點城市共推出土地1 27宗，環比下降4％，推出土地面積430萬平方米，環比下降30％。成交土地64宗，環比下降1.9％，成交土地面積279萬平方米，環比下降9％。北京、上海等一線城市交易活躍，天津、杭州等二、三線城市交易量有所減少。全國重點城市成交住宅用地19宗，環比減少21％，成交面積171.2萬平方米，環比增加31％。

成交量向二線城市下滑

中原住宅監測系統最新數據顯示，受前期階段性供應偏緊等因素影響，成交量下滑之勢已從一線城市蔓延至二線城市。8月被監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州和武漢九大城市中，除津、穗兩市微增，其余七城市成交量均出現較大幅度下降。一線的深圳和二線的杭州，成為調整幅度最大的兩個城市，成交量降幅在三成左右。九個被監測城市一手住宅成交總面積為1009萬平方米，環比減少10％。同時，持續了半年的去庫存化趨勢在8月有所變化。被監測的北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州六城市中，北京、重慶兩市存量在8月出現小幅上升。

北京樓市首現供過于求

9月16日，某研究院發布的《8月北京房地產市場形勢分析與預測》指出，9月份北京房地產交易量有再降可能，與此同時，房價堅挺有望將再創新高，整個將市場繼續“量跌價漲”態勢。據統計，8月北京住宅期房市場成交133.63萬平方米，環比下滑10.34％。同時，當月現房交易也大幅下滑37.53％。該研究報告認為，8月份北京房價下調，主要受部分區域均價大幅下挫因素影響較大，并不代表北京整體市場均價步入下行通道。目前市場仍未出現顯著影響價格上漲的因素，北京房價仍堅挺且有望將再創新高。

地方政府公邀國企拿地

最近幾個進京推地的地方政府不約而同地向國企發出了直白的邀請“歡迎國企拿地!”8月18日，杭州市余杭區政府攜大量經營性用地進京推介。此次進京推地，當地政府拿出了包括電影《非誠勿擾》外景拍攝地——西溪濕地在內的47宗、4300余畝建設用地。另據河南省安陽市高新技術開發區管委會副主任何立亞透露，他們正計劃在北京召開一場專門的“央企對接懇談會”，重點尋找央企、國企到安陽拿地投資。

三里屯“鋪王”每平方米近17萬元

近日，三里屯SOHO一個建筑面積僅110平方米的商鋪，被一神秘買家以1920萬元拿下，成交均價達到驚人的每平方米16.8萬元，創北京近年來商品房成交單價之最。這間房號為1101的商鋪建筑面積114.18平方米，使用面積僅60余平方米，層高4.8米，朝向西北，位于三里屯SOHO商業區的黃金地段，被譽為三里屯SOHO商業的黃金“鋪王”。

山西煤老板千億閑置資金或進樓市

山西省實施的我國規模最大的煤炭企業重組方案即將步入收官階段，煤老板退出歷史舞臺已成定局。據分析，在國進民退中，民營和私企老板從每個行業退出的資金都有上千億元。專家認為，在一些行業的兼并重組中，民企的再投資積極性可能會受到一定影響，其資金“最有可能進入房地產和股市避險”。此前，山西煤老板曾以一擲千金而聞名于房產界，尤其是在北京、上海等城市。北京建外SOHO、三里屯SOHO等項目中，有一大半就是被他們買走的。專家分析，隨著山西煤炭重組，即將閑置下來的千億元資金如果進入樓市，估計會在某些城市掀起很大的波瀾。

深圳首次預測房價下跌

近日，深圳市規劃和國土資源委發布的《2009年1～8月房地產市場分析報告》披露，8月份深圳樓市價升量跌，新房價格升至19368元，平方米，遠超2007年歷史高點，而新房成交量環比7月份大降五成，為市場回暖以來出現的首次劇烈下降。報告認為，深圳房價較快上漲的局面將得到控制，近期有望向下調整。《報告》首次公開做出深圳房價未來可能出現下跌的預測，并從貨幣供給和成交量兩方面進行了論證。

上海開發商捂盤再玩“少量多批”

上海打擊捂盤惜售新政成“一紙空文”，9月份33張預售證僅兩張面積逾3萬平米。自7月起上海就三令五申要求商品房預售面積不得低于3萬平方米，但開發商打擦邊球“少量多批”現象仍未絕跡。據了解，自9月1日至今新增供應的33張新房預售許可證中，只有2張許可證的預售面積在3萬平方米以上。但有項目在一兩天內拿到多張預售許可證，單張預售證未達到標準，但合計面積卻超過3萬平方米，明顯是在出新招“打擦邊球”。

瑞銀：北京房租只有香港一半

北京的城市生活成本高不高?瑞士銀行日前給出了一份答案。根據瑞銀對73個城市的《收入與價格》調查報告顯示，上海和北京在生活成本方面均排名中游。按照瑞銀的計算，在北京，租住一套市中心附近的房齡為30年以下的中檔三居室，每月需花費760美元(合人民幣5190元)，而北京的平均月房租為600美元(合人民幣4099元)。這一價格只有香港(1430美元)的半不到。值得注意的是，在幾個受調查城市中，北京的房價低于莫斯科的1050美元，與巴西圣保羅的670美元差距不大，但遠高于印度德里的370美元。

中海地產摘得新“中國地王”

近日，中海地產以70.06億元奪下上海長風地塊成為今年新“中國地王”。這一報價高出“上屆全國地王”北京廣渠路15號地塊近30億元。公開資料顯示，此前被稱為“全國地王”的是北京廣渠路15號地塊。今年6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的價格，奪得廣渠路15號地塊的開發權。

中投注資英國知名地產商

據英國《泰晤士報》8月29日報道，中國主權投資者基金中投公司已經完成了對英國知名房地產商Songbird公司的注資。據悉，Songbird是英國Canary Wharf公司的實際控股股東，但目前面臨著巨額的債務負擔。另外，這也是中投公司對英國企業的首筆重要投資。據悉，由中投公司、卡特爾控股(Qatar Holding)以及Songbird現有股東所組成的財團已經達成協議，將認購該公司所增發的新股，以助其償還高達8.8億英鎊的債務。目前，花旗銀行是Songbira的最大債權人，而來自中投公司等機構投資者的注資將幫助Songbird避免破產。

保利地產斥29億元三市拿地

近日，保利地產發布8月份銷售數據，據保利地產公告顯示，8月份，保利地產斥資29 14億元在沈陽、天津、佛山三城市購買三地塊。以拿地規模及斥資數額來看，8月勢頭顯然不如7月。據7月份統計，保利地產以43.7億元的資金額在京、粵兩地拿下四個地塊。同日發布的8月銷售數據顯示，20095#8月份，保利地產實現簽約面積41.787萬平方米，實現簽約金額34.56億元。2009年1～8月實現簽約面積339.25萬平方米，同比增長155.46％；實現簦約金額279.19億元，同比增長157.20％。

黃秀虹掌舵鵬潤低調轉型

有“國內最大地主”之稱的鵬潤地產，近日在上海以4.0688億元竟得浦東新區惠南鎮東城區一幅占地面積55103平方米的純住宅地塊。這是鵬潤地產今年第一次公開拿地，也是鵬潤地產首次在上海通過土地拍賣市場成功購買土地。在業界人士眼里，惠南地塊地理位置偏遠，且面積不大，是幅不值得關注的“小地”。分析師認為，鵬潤地產此次拿下該住宅地塊，或許是出于資金周轉考慮。黃秀虹明確表示，惠南鎮地塊并非鵬潤地產在上海的第一個項目。

萬科百億增發通過

萬眾矚目的萬科A百億增發方案近日提堂審議，99.8％高票通過，其中基金全部投贊成票。這或將成為萬科史上規模最大的一次再融資。“萬科目前的資產負債率在行業中略微有一些偏離，但也還處在相對合理的狀況，融資主要還是體現為促進發展的需要。”萬科執行副總肖莉在介紹融資方案時表示，截至今年中期，萬科共有在建項目100個，擬建項目53個，合計153個項目需要后資金的后續投入。她預計政府的土地供應下半年還會有較大提升，考慮到未來的增長需要，萬科目前的土地不足三年的開發，公司下半年還會拿一些地。

榮智健重整旗鼓做地產

據東方早報報道，近日來自香港的消息稱，前中信泰富董事局主席榮智健自今年4月份離開集團后首度表態，目前正計劃成立自己的公司，從事金融及地產業務，有機會將在上海投資。他表示，如果沒有利益沖突，也愿意與中信泰富合作。榮智健說，減持中信泰富股權是他個人的事，他長遠仍看好中信泰富的前景，無意全數沽售中信泰富的股權。目前榮智健還持有中信泰富3.6億股。

恒基中期業績降六成多

雖然恒基地產最新發布的中期業績報告顯示純利大跌逾六成，但公司方面對于未來樓市發展仍然表露信心。恒基地產認為，隨著內地樓市逐漸回暖，集團將更加積極地向二線城市進行拓展。據透露，目前正在就細節洽談的地塊總面積已有約465萬平方米。與此同時，鑒于上海被視作為“國際金融中心”的定位，恒基地產方面認為，未來當地的商業地產前景“可以看好”。恒基地產在中期業績報告中公布，截至2009年6月底，中期業績純利55.41億港元，與去年同期相比，下降了64.19％：期內企業營業額則下跌了37.3％至84.6億港元。

新鴻基避談最貴豪宅

連樁都沒打好，大樓建設還需4年，但開發商新鴻基已經放話，其開發的上海濱江凱旋門別墅將達15萬～201萬元／平方米，相當于世界一線豪宅價格。如此高調，是試探市場反應的煙幕彈，還是真做中國最貴豪宅?對此新鴻基華東區有關部門負責人表示，公司要做中國最好的項目，而不是最貴的，“20萬元／平方米是一種誤讀”。業界人士說。濱江凱旋門已觸及中國最為敏感的價格神經，一旦搞砸，極有可能成為“湯臣一品第二”。兩年前，也是在房價飆漲背景下，湯臣一品因涉嫌價格虛高、自我炒作等被查。

遠洋籌資300億元準備買地

近日，遠洋地產宣布，獲得香港19家銀行組成的銀團，授出三年定期貸款融資7億美元，年利率為倫敦銀行同業拆息加2.1％。遠洋地產總裁李明表示，這為公司開啟了新的融資渠道，降低了平均資本金。目前遠洋地產有超過300億元的資金實力，李明說：“毫無疑問，就為了擴大土地儲備。雖然有部分投資性物業需要資金，不過起碼會有一半以上用于擴充實力，新增土地儲備。”地產分析師認為，按目前趨勢來看，下半年和明年，國內土地市場的價格估計會保持在高位。

聯想地產引擎發動

近日，聯想控股與中國泛海控股集團正式宣布，泛海集團以27.55億元收購國科控股持有的聯想控股29％股權，成為聯想控股的第三大股東。此次聯想引入泛海集團是其業務結構調整的開始，全面發力投資和地產業務，提升這兩項業務在集團內的作用。聯想控股董事長柳傳志明確表示，泛海入股聯想控股的主要目的是支持聯想控股按照自己原定的戰略方向發展。但在這個發展戰略中。有若干項和泛海是可以合作的，比如說房地產項目。

地方聲音

《湖南房地產》：阻擊“樓脆脆”

對于因建筑質量引發的深層次話題是永無休止的。每當一棟建筑落成的時候，也許開發商、承建商、設計監理公司的建筑師無不歡欣鼓舞，洋溢著喜悅之情，但任何建筑落成時都是喜憂摻半的，一方面要承擔建筑項目終生責任制的風險。另一方面社會責任感常讓他們夜不能寐。每一棟建筑都凝聚著開發建設者們的汗水，俗話說“沒功勞也有苦勞”，因此還是該留些尊重與體諒，但同時也不能回避問題，畢竟產品質量無小事，質量事故往往是一些細小的問題由量變到質變的轉化而造成的，因此解決問題的同時，從更深的層次來分析出現問題的根本原因，并舉一反三，將前車之鑒像波浪一樣推及整個行業，這無疑是最重要的。“有則改之，無則加勉”，這樣不僅安心更是能使開發水平不斷得到提高。“質量門”事故頻發很快就成為過去，若大家都能引以為戒，亡羊補牢，則壞事也就變成了好事，“房”也勝防了。(綜合編輯自中國地產雜志聯盟《湖南房地產》2009年第196期)

人事動態

房產業薪酬增幅下降

2009年上半年房地產從業者的“薪情”增幅稍許放緩，幅度從去年的平均增長12.8％降到了平均增長4.5％。日前，北京德翰咨詢公司發布了《2009年上半年度房地產行業薪酬調研報告》，報告顯示，今年房地產行業總監級(含副總)高管的年薪在43萬至67萬元之間，中層管理人員年薪在18萬至25萬元之間，資深員工平均年薪約為9.5萬元。從崗位來看，市場策劃經理、造價工程師、園林景觀設計師等職位由于行業內成熟人才數量較少，薪酬攀升迅速，年薪達到25萬至30萬元。受金融危機影響，融資經理、財務經理、財務總監、成本控制經理等財務序列崗位薪酬增速明顯，達到25萬元至30萬元。企業對一些戰略支持性崗位仍然渴求，如市場營銷、財務高管、風險控制等，其漲薪幅度均超過了10％。

SOHO中國運營總裁離職

近日，SOHO中國推出一份涉資近1000萬港元的股權激勵方案，這份股權激勵計劃主要針對公司的普通雇員，但是也包括某些特定的公司高層。公告中SOHO中國稱，該筆股權激勵旨在吸引受益者繼續服務于公司，并吸引其他外部人才。而這份激勵方案出臺前后。正值SOHO中國一位職位關鍵、能力突出的運營總裁離職，因而引發部分人士的猜測。9月上旬，SOHO中國主管銷售業務和人力資源的運營總裁(COO)兼執行董事蘇鑫辭職，其離職原因是蘇鑫本人正籌劃創業。41歲的蘇鑫加入SOHO中國多年，擔任SOHO中國在銷售領域的最高職務。