沈陽市房地產泡沫實證研究

劉宏濤　商云霞　郭立超

[摘要]近年來隨著經濟的快速發展,使得我國房地產業迅速發展起來,對國民經濟的發展起到重要推動作用。同時也出現房價的快速上漲,投資性購房大量增加,房地產是否出現泡沫引起廣泛關注,通過指標法對沈陽市房地產市場是否存在泡沫進行實證研究。

[關鍵詞]房地產 泡沫 指標法

中圖分類號:F29文獻標識碼:A文章編號:1671-7597(2009)0910211-02

一、引言

自1998年以來中國房地產業進入了持續的繁榮時期,成為了拉動內需,推動經濟增長的支柱產業。隨之產生了房價的不斷上揚、“房地產泡沫”論和“拐點”論,雖然學術界對此一直純在爭論,但最近一些一線城市房價不斷下跌,交易量不斷萎縮是不爭的事實。而二、三線城市受到的影響卻相對較小,一些城市的房價仍然在繼續上漲。本文通過實證的方法對二線城市沈陽的房地產市場是否存在泡沫進行研究。

二、房地產泡沫的定義

目前對于泡沫比較公認的權威解釋是在《新帕爾格雷夫經濟學大詞典》中做出:“泡沫狀態這個名詞,隨便一點說,就是一種或一系列資產在一個連續過程中陡然漲價,開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期,于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤,而對這些資產本身的使用和產生贏利的能力是不感興趣的。價格的持續上漲常常會產生預期的逆轉,接著就是價格的暴跌,最后以金融危機告終[1]”。

房地產泡沫是泡沫經濟的一種,是以房地產為載體的泡沫經濟。它是指由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離,市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。

三、采用指標法對沈陽市房地產泡沫進行實證研究

所謂指標法,即通過對各種與房地產泡沫相關的指標或指標的數學綜合來衡量房地產泡沫的大小。這些指標有被認為是直接衡量房地產泡沫的,如房價增長率、房價收入比等;也有一些指標被認為是導致房地產泡沫原因的,如銀行個人住房按揭貸款增長率、個人收入增長率等。

由于指標法計算簡單,結果明了,能夠直接說明問題;研究者不僅可以獨力使用各個指標,而且可以選擇多個指標形成指標體系;在能夠獲得足夠數據的情況下,指標法的應用幾乎沒有什么限制條件。

本文選擇的實證研究指標為:房地產投資總額與固定資產投資總額之比、房地產投資增長率與GDP增長率之比、房價收入比、房屋施工面積與竣工面積之比。

(一)房地產投資總額/固定資產投資總額

房地產開發投資占全社會固定資產投資總額的比重是衡量房地產業發展持久性、穩定性的重要指標,是反映投資結構是否合理的基礎指標,同時也是衡量房地產業發展規模與國民經濟生產總量關系的主要指標之一。在發達國家這個指標一般為20%-25%,由于我國是一個處于高速發展階段的發展中國家,對房地產投資的需求非常旺盛,該指標在30%以上視為有泡沫。

從1997年開始,此項指標逐年升高,直至2004年達到峰值35.27%,后雖有所回落,但仍維持在30%以上,可見沈陽市的房地產市場近年出現了投資過熱的現象,房地產行業占用了社會的大量資金。尤其值得注意的是99年、02年、03年、04年的房地產投資增長率分別為:45.21%、48.63%、52.77%、93.21%,投資增長迅猛,過熱現象較為嚴重。

(二)商品房施工面積/商品房竣工面積

根據房地產泡沫生成機理,商品房施工面積和竣工面積是房地產發展過程和結果的體現。選取該指標可以反映未來房地產市場供應情況。施工面積一般為竣工面積的3±0.5倍,反映未來1-2年現房供應量,若其值小于2.5倍,會出現供應短缺,若大于3.5倍,未來供應量會放大。該比值越大,說明存在房地產泡沫的可能性越大[2]。

由以上數據可知,02年、04年該指標接近3.5,07年超過了3.5,08年甚至超過了4.5,未來商品房的供應量將放大,出現泡沫的可能性也將增大。

(三)房價收入比

房價收入比反映了居民家庭對住房的支付能力和承擔能力,比值越高,支付能力就越低。西方學者認為房價收入比在36倍比較合理,但根據我國的實際情況,本文認為胡瑾卿與張大亮提出的范圍更為合理些,他們認為房價收入比小于8時,房地產市場應該不存在泡沫,8-9.5時存在輕微泡沫,9.5-11是存在嚴重泡沫,大于11就是極度泡沫。

由表3可知,02年、03年沈陽房價收入比偏高均超過了9.5,存在泡沫的可能性,此后隨著沈陽市人均可支配收入的大幅提高,此項指標逐年下降。

(四)房地產投資增長率/GDP增長率

房地產開發投資增幅與GDP增長率之比可衡量房地產行業的相對擴張程度。指標過高說明房地產行業處于高度發展階段。通常認為該指標不應超過2。

02年、03年此項指標均超過了3.5,04年更是達到了5.03,這說明這段時期沈陽市房地產投資明顯過熱,呈現出泡沫化的特征,而后由于沈陽市GDP達到了每年近乎20%以上的增長速度,此項指標逐年回落,但08年再次接近安全警戒“2”,值得警惕。

四、研究中忽略的相關問題

1.平均房價不具可比性。前幾年沈陽的房子都在一、二環以內,例如:沈河區、和平區,如今這些地區,商品房均價以達到5000元以上;而現在新房基本在二環、三環以外,像沈北、于洪等新開發地區,均價只有2000多,人們住的離市區越來越遠,生活不便。

2.容積率越來越大。容積率變大了,綠化率卻下降了,居住的舒適度降低了。

3.忽略了農民問題。在房價收入比這個指標中,使用的數據是城鎮居民可支配收入,農民的人均可支配收入應該低得多。一個農民家庭供孩子上大學已經耗費了其大部分積蓄,想給畢業后留在城里工作的孩子買房子更是不可能的事,無形中農村孩子承受了更大的房貸壓力。

4.商品房呈現小戶型趨勢。如今小戶型占了商品房市場的很大比重,小戶型使一套房子的總價在房價不降的條件下降低了,但人們住的更小了。

五、結論

綜上所述:雖然沈陽市的平均房價一直低于全國平均水平,但同時沈陽市的城鎮居民人均可支配收入也低于全國平均水平,02年以來出現了房地產投資占固定資產投資比重過高,投資過熱,發展過快的現象,尤其07年和08年房屋施工面積過大,今后如不能有效提高需求,將造成供給過度的局面,孕育著一定的投資泡沫。

參考文獻:

[1]Dictionary of Economics,P49ed.by Donald,Rutherford,Rout ledge,1992

[2]李延喜,次貸危機與房地產泡沫[M].中國經濟出版社,2008.

作者簡介:

劉宏濤,男,東北大學工商管理學院,2008級企業管理專業碩士研究生。