促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的七個(gè)關(guān)鍵

徐寶安

[摘要]為了引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，本文提出七項(xiàng)措施：一、加大綜合調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)；二、重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房；三、加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；四、有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難；五、繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，控制被動(dòng)性住房需求；六、關(guān)于完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)；七、建立完善的住房金融政策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；健康；市場；關(guān)鍵

一、加大綜合調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)

一是量化指標(biāo)，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。各地新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。同時(shí)，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％；二是實(shí)行有區(qū)別的住房按揭貸款最低首付款比例政策。取消了住房按揭貸款最低首付款比例優(yōu)惠政策，由原來的20％恢復(fù)為不得低于30％。但對個(gè)人購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。三是進(jìn)一步抑制投機(jī)投資性購房需求。住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅征免稅期間由去年規(guī)定的2年調(diào)整為5年，規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)行為，控制短線熱錢炒房，提高炒房成本。

二、重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房

一是由地方政府抓緊開展住房狀況調(diào)查。全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，保證各項(xiàng)調(diào)控政策的制定符合實(shí)際，符合群眾需求。二是由各地編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確將“十一五”期間特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉苯?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃，并作出具體空間布局、項(xiàng)目用地和建設(shè)進(jìn)度安排，在2009年9月底前向社會(huì)公布。三是規(guī)范普通商品房建設(shè)行為。對適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目，在考慮綜合地價(jià)、開發(fā)成本、合理利潤等因素，科學(xué)測算控制性銷售價(jià)位的基礎(chǔ)上，采取限套型、限房價(jià)，競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。

三、加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

一是對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工設(shè)計(jì)文件審查合格證明、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。二是針對交易環(huán)節(jié)存在的虛假宣傳、合同欺詐、內(nèi)部認(rèn)購、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為，重申處罰政策。對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。三是規(guī)定對開發(fā)建設(shè)面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。并規(guī)定對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，從嚴(yán)控制展期貸款和滾動(dòng)授信。四是抑制房屋囤積行為。明確對開發(fā)企業(yè)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

四、有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難

一是加快廉租住房制度建設(shè)。明確時(shí)限，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。明確城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)。二是進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度。加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為，保證經(jīng)濟(jì)適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。三是積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場，租售并舉，解決群眾居住問題。

五、繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，控制被動(dòng)性住房需求

制止片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)?shù)淖龇ǎ^續(xù)加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理。進(jìn)一步提高對加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的認(rèn)識，處理好以下幾方面的關(guān)系：正確處理城市發(fā)展短期利益與長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；正確處理發(fā)展房地產(chǎn)市場和改善群眾住房條件的關(guān)系，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房；正確處理經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)和諧的關(guān)系，更多地關(guān)注、維護(hù)和保障低收入群體的住房權(quán)益；正確處理發(fā)揮市場機(jī)制與加強(qiáng)政府調(diào)控的關(guān)系，通過加強(qiáng)政府調(diào)控，完善市場規(guī)則、健全運(yùn)行機(jī)制，更有效地發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)性作用。

六、關(guān)于完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)

為確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)建立全國及各地區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制，完善房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，健全房地產(chǎn)市場分析體系，分類細(xì)化統(tǒng)計(jì)口徑，定期對各地房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，并作為評價(jià)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的重要指標(biāo)。這樣，一方面能夠密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動(dòng)向，為政府及時(shí)、準(zhǔn)確做出決策提供科學(xué)完備的依據(jù)，從而實(shí)施有重點(diǎn)、有針對性和更為有效率的宏觀調(diào)控措施；另一方面，可以增加房地產(chǎn)市場透明度，引導(dǎo)居民理性購房。要不斷提高宏觀調(diào)控的水平。適時(shí)采用綜合經(jīng)濟(jì)的、法律的、行政的手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行間接的、靈活的、靈敏的微調(diào)，避免房地產(chǎn)市場明顯起伏。

七、建立完善的住房金融政策

房地產(chǎn)消費(fèi)，如果沒有新的房地產(chǎn)金融政策推出及房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，無論是成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家還是房地產(chǎn)市場剛發(fā)展的中國，房地產(chǎn)市場要得到快速的發(fā)展與繁榮是不可能的。因此，作為一種房地產(chǎn)中長期規(guī)劃，住房金融政策是其規(guī)劃的最為核心部分。

首先，要圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之目標(biāo)，研究建立與中國住房制度相適應(yīng)、符合中國國情的房地產(chǎn)金融制度，比如以359號文件把投資與消費(fèi)區(qū)分，就得建立起商業(yè)性與政策性兩者并行的住房金融體系。這樣既可以商業(yè)化的方式支持住房市場發(fā)展，又能顧及中低收入者等特定人群的住房金融問題。比如要通過對現(xiàn)行的住房金融體系改革建立起“市場為主導(dǎo)、監(jiān)管有度、一二級市場聯(lián)動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的住房金融體系。

其次，改革與重新確立中國新的住房金融市場。新的住房金融市場力求建立起多層次的市場，利用不同融資方式、不同金融產(chǎn)品、不同金融市場，來滿足多層次住房融資需求。對于房地產(chǎn)開發(fā)融資可以依據(jù)住房的不同性質(zhì)采取差異化的金融政策。但先要取消或改革現(xiàn)行的住房預(yù)售制度。通過這種差異化的金融政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入保障性等政策性住房建設(shè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商圍繞著房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這樣，通過差異化的金融政策不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)政府房地產(chǎn)發(fā)展之目標(biāo)，而且可促使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及行業(yè)運(yùn)作提高效率。同時(shí)，通過住房信貸消費(fèi)政策來引導(dǎo)居民住房購買力理性、居民住房需求有序地釋放，防止居民住房購買力在短期內(nèi)集中釋放并對未來形成大量透支，保護(hù)與鼓勵(lì)居民的正常住房消費(fèi)需求，嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)需求與房地產(chǎn)炒作。為了達(dá)到上述目標(biāo)，對于住房消費(fèi)信貸的產(chǎn)品，也要采取差異性的金融政策，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入水平、特定職業(yè)、不同產(chǎn)品功能等群體貸款人需要的住房按揭產(chǎn)品系列。采取適當(dāng)?shù)男刨J補(bǔ)助政策，幫助一些特定低收入居民能夠進(jìn)入相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場。完善現(xiàn)行的二手房市場融資體系，這其中包括優(yōu)惠的住房購買及租賃金融支持政策等。

再次，加快建立現(xiàn)行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，針對性對風(fēng)險(xiǎn)高的制

度安排進(jìn)行全面改革。同時(shí)，要建立住房金融市場風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測與防范系統(tǒng)。加強(qiáng)住房金融市場信息搜集、整理、研究與分析，并給市場提高更多透明公開的相關(guān)信息知識等。

總之，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問題上，中央和地方政府統(tǒng)一思想、各司其職，充分認(rèn)識到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的艱巨性和長期性，既著眼于房地產(chǎn)市場本身的調(diào)節(jié)，又從整體形勢出發(fā)，從根本上改善房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境和微觀基礎(chǔ)，并在這一過程中不斷完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策措施，最終建立系統(tǒng)、長期的宏觀調(diào)控體系，指導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。